房地产行业：只闻雷声震天响 不见半滴雨水落

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一、事件概述

    国务院12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，会议指出5条意见：一要严格落实地方ZF房地产市场调控和住房保障职责，二要确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设，三要继续严格实施现有调控政策，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障房用地，加快普通商品住房用地投放，五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

　　二、分析与判断

    1、国务院会议直指存在调控放松预期的地方ZF，体现中央和地方在楼市调控上的深层次矛盾，更暗示调控政策将趋于长期化，地方ZF自救的唯一出路就是适当降低地价供地。从督促从严执行现有政策到加大投入推进保障房建设，从加快商品房供地到抑制租金过快上涨，本次会议几乎每一条意见都直指存在调控放松预期的地方ZF在地方融资平台还款高压下，地方ZF在调控政策执行层面有放松的态势，如大连等城市放松限购等，中央在此时对地方ZF予以警示和敲打符合市场的预期，更进一步暗示地方ZF调控长期化的趋势，自救的唯一出路就是适当降低地价供地。2、“继续扩大限购范围”属中央对地方ZF的威吓，即使执行，对上市公司销售的边际影响也较小。目前限购城市已经超过40个，基本上所有的二三线城市都包括在内，而且A股上市房企的项目也主要集中在已限购的城市，因此继续扩大限购范围对下半年上市公司整体销售的边际影响较小。

　　三、投资建议

    本次会议主旨符合我们对中央层面政策不会放松的判断，但是会超出部分投资者此前对政策将会放松的预期，因此地产板块短期或将承压，但是考虑到下半年全市场推盘量会显著高过上半年，我们依然维持三、四季度成交量和库存均缓慢上升的判断，而中央对已限购城市出更严政策概率较小，本次会议或将为投资者带来较好的反弹买入机会，建议逢低吸纳。预计高周转模式房企销售将持续超越行业平均增速，重点推荐保利地产、万科以及商业项目销售将超预期的南国置业和地产安全边际较高的涉矿企业华业地产

    四、风险提示

    在限购和限贷的双重高压下，行业景气下行趋势明显，企业谨慎的应对策略预示着市场各主体间的博弈期限将变得更长，而调控亦将在较长时间内维持目前偏紧的态势。

　　
　　（具体内容请见附件）