对我国房产价格的深层分析 - 马克思主义经济学

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ccggqq 发表于 2005-2-3 16:46:00 |只看作者 |坛友微信交流群|倒序 |AI写论文

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对我国房产价格的深层分析
曹国奇（<a href="mailtccggqq9@hotmail.com" target="_blank" >ccggqq9@hotmail.com</A>）
 
一商品的价格是由多方面决定的，一方面决定一点，其和才是商品的价格。这就是说商品的价格服从叠加原理的①【注①：见曹国奇“价值（价格）叠加原理”一文，http://www.****.com.cn/news_detail.jsp?keyno=2026】，所以分析房产价格不能简单地用通货膨胀或泡沫而概之，应从各个方面分析。
 
一、 价格互动规律和价格上涨规律对房价的决定
 
在宏观层面，各部门创造的财富都要交“公”，在社会各部门间平均分配。这种分配法则不以制度为转移，它直导致三个价格规律②【注②：见曹国奇“价格运动四大规律（之一）”一文，http://www.****.com.cn/news_detail.jsp?keyno=538】，它们主要从宏观和长期层面决定各商品的基本走势。这其中的价格互动规律和价格上涨规律与当今房价密切相关，这里先介绍这两个规律：
 
价格互动规律是：一商品的生产率提高后其价格要降低，但是与此同时，其它所有商品的价格都要因此而上涨，且降低总量与上涨总量相等。工资水平因此而上涨。该规律决定四种价格现象：
 
 ﹝一﹞凡长期发展较慢的部门﹝以生产和管理技术更新速度----即生产率提高速度为依据﹞，其商品的价格不断上涨。如农业、手工业、建筑业、工资、影视文体业。
﹝二﹞凡生产率相同或相似的商品，其价格在落后的地区和国家低，在发达的地区和国家高。如火箭、理发、手工品、电器的价格在中国比在美国低，在农村比在城市低。 
﹝三﹞随经济发展人们的工资不断上涨。如我们的工资现在比过去高。
 ﹝四﹞同样的劳务消耗所挣的报酬，在落后地区和国家低，在发达地区和国家高。如美国的工资比中国高，北京的工资比武汉高。
 
价格上涨规律是：随商品的品质不断提高，劳动对象的品质不断降低，物价水平不断上涨，工资水平因此而上涨。
 
价格互动规律的实质是，为了保证生产领域多创造的商品买得出去，必须给消费领域（终端）增发相应的货币。由于增发的货币在总则上是按平均法则进行------即工资普涨，于是各商品价格间便互相摄动。价格的这种互动无论是在通货膨胀时期还是在通货紧缩时期都存在，如在今年（2004年）通货膨胀时期，像电子、化工这些商品的价格在降低，而粮食、房产、手工品的价格在上涨。在这一规律下，由于价格的上涨与下降相互抵消，所以物价水平不变。有人问为何这其中的工资上涨不引起物价上涨？这是因为社会中的商品量同比增加了，与上涨的工资持平。
 
对房产而言，由于其主要原材料（如钢铁、水泥、土地）属于生产率提高速度较慢之列，它们的价格在价格互动规律作用下也将不断上涨，这样房产的价格除了依价格互动规律上涨外，还将依生产相关性进一步上涨。当然，钢铁、水泥、电解铝、煤炭等价格上涨与前几年砍掉相应的小企业有密切关系。那些小企业是该砍，但是剩下的大企业也应该跟进。由于大企业的跟进严重不足，所以供给严重不足，于是依供求规律其价格进一步上涨。
 
在价格上涨规律中分两情况（不考虑劳动对象），一种是商品品质的提高以技术进步为代价，此时商品本身的价格上涨甚少，但是社会中其它所有商品的价格都要因此而上涨一点；二种是商品品质的提高以人力和物力的消耗为代价，此时商品本身的价格上涨，社会中其它商品的价格不变。显然，房产品质的提高主要以人力和物力的消耗为代价，所以其价格在此规律作用下不断上涨。
 
通常我们总是认为工资物价互为因果，即工资涨了引起物价涨，物价涨了又引起工资涨，这明显违反因果律，这说明我没找到工资物价变动的真正原因。工资物价在本质上是同一个东西----价格，它们的变化由共同的原因决定，即价格互动规律和价格上涨规律，其中，价格互动规律描述生产率引起的工资物价变化，而价格上涨规律则描述商品品质引起的工资物价变化。
 
价格上涨规律引起的物价上涨是正常的上涨的，这种上涨是不能抑制的。这里的真正问题在于人们的工资依此规律上涨没有。显然，主流观点中将通货膨胀与物价上涨等同起来了，这就是“适度通货膨胀有利于经济发展”的根本原因。“适度通货膨胀”不是真正的通货膨胀，而是价格上涨规律引起的物价正常上涨，只有物价上涨幅度超过这个值时才是真正的通货膨涨。
 
那么如何解释房子卖价与房租的脱节呢？这是因为人们工资都没有涨上来，于是，一方面房主只能以较低的平均工资诉求房租，另一方面租房人也只能以较低的平均工资支付房租。注意：土地、资料等价格最终是以“平均每人拥有量获得社会平均收入”为标准确定的。显然。假如工资水平及房价都依价格互动规律和价格上涨规律而逐步上涨了，且收入差距不扩大，则房租与现行房价会基本同步。
 
总之，在建筑技术没有重大突破之前，在价格互动规律和价格上涨规律的作用下，房价的这种上涨是不可逆转的。
 
二、 拆迁规律对房价的决定
 
极少有商品像房子这样，住了租了，残值无几，再卖或拆迁时，其价格比其原始价高得多，这便是拆迁规律。拆迁规律主要由两个原因决定，一是钳位效应，二是垄断。
 
钳位是借用电子学中的一个概念，是指通过另一信号将目标信号的电平控制在某个位置。钳位是一个很重要且具有通用性的经济学原理，如通过提高最低工资或失业救济标准，便能使低端工资水平上涨，而高端工资水平变化不大；如通过提高粮食的价格便使所有农产品价格上涨。在钳位原理作用下，如果正在流通（或新生产）的商品价格发生变化，贮藏（或以前生产）的同名商品再进入市场时，其价格均将钳位在正在流通（或新生产）的商品的价格上。如某企库存电视机的价格为3000元/台，现流通中电视机的价格为2000元/台，则库存电视机进入流通领域时只能以2000元/台的价格卖。可以说股票市场、期货市场主要是依钳位原理而运作。在钳位原理下旧房再进入市场时将按正在流通（或新建）的房价为标准来确定，其原始价与此时价格的几乎不相关。由于正在流通（或新建）的房价在价格互动规律和价格上涨规律的作用下是不断上涨的，所以旧房在住了租了后还要以比其原始价格高得多的价格出卖。
 
显然用钳位原理是不能说明房产折旧的。实际的拆迁中是很少有折旧问题的，甚至是危房也得按新房价格还建或补偿。古往今来，国内国外，这种还建方式几乎是不变的。个人认为这是由垄断决定的。任何房子的地理位置都唯一的，这是房主进行垄断卖房的客观条件。在这个垄断条件下，一栋危房也能卖出很高的价钱。虽然由于各国拆迁市场的自由程度不一样，导致拆迁行为有很大差别，但是基本上都是按新房价格还建或补偿。这种垄断能广泛流行而不受制约，是在于这种垄断对社会或经济体系是有益的。个人认为这应该用平权学进行解释（我国很少介绍平权学）。由于多数拆迁房的房主是弱势群体，由于他们在与建房集团（或富人）争夺利益时，长期处入不利地位，所以这种垄断恰好是对他们的一种补偿，从而实现了公平。显然，假如强制规定拆迁房按残值还建或补偿，势必导致大量的人流落街头，这很可能对社会秩序和经济秩序造成巨大破坏，结果更不公平，代价更大。
 
当拆迁规律使新房价格上涨时，新房价格又通过钳位机制使旧房价格上涨，旧房价格上涨又使再新做的房子的价格更高。这里出现了正反馈。正反馈不是互为因果，自然界没有这种因果律，当经济学中大量使用互为因果描述时，只说明经济学没搞清其中的正反馈机理。同理，在建筑技术没有重大突破前，房价的这种上涨也是不可逆转的。
 
三、 都市国际化是房价上涨过快的主要原因
 
我国的土地是国有的，用地得由ZF批，对此许多人认为这是垄断经营，从而使土地卖贵了，这是典型的本本主义。这种垄断恰恰使土地卖便宜了，这是因为ZF中卖土地的人不是ZF，他们的利益与买土地的人一致，会尽量帮买方压低土地价格及拆迁价。至于房产商将买到的土地（使用权）再以更高的价格转移到房子中，那只说明土地的价格在回归市场价。这里的另一问题是土地供给总量不足，对此有不少人指责ZF囤积居奇，这是值商榷的。同上面理由一样，ZF中卖土地的人还是倾向于多卖土地的，因为这样他们的收益更大。那么他们为什么不多卖呢？这是因为ZF的有关土地政策不允许他们多卖。ZF的有关土地政策是符合经济规律的，在土地日益稀缺的今天ZF这种行为无可厚非，世界各国ZF或多或少都在这么做。
 
在ZF方面，都市国际化才是使房价上涨过快的原因。在这一政策﹝应是潜政策﹞指导下各地ZF都在追求城市建设超英赶美，于是大规模地改造老城区，导致更多的人要买房，加剧供需矛盾；于是大规模地修建高品质的房子，从而导致新建房的价格上涨过快。这其中有几个互相关联的因素要说清楚：
 
（一）对房产商而言，由于土地价和拆迁费是固定的，所以在面积不变时修建的房子的品质越高其利润越大，风险越小，这是因为高品质的房子其价位高，从而将土地价和拆迁费摊薄了。现在ZF在都市国际化下也同样追求高品质的房子，于是双方有了共同语言。显然，这势必导致政策向房产商倾斜，例如迫使银行向房产商过渡代款。多数人认为过渡代款的根本原因是腐败，我不这么认为，我认为是都市国际化这一政策导致过渡代款的。没有都市国际化这一政策，代款中同样会有腐败。放眼广大贫弱的农村及小城镇，怎么看，现代化大都市都是一群乞丐拥西施，不伦不类，危险至极。
 
（二）如果高档房没人买，房产商是不会热衷于修建高档房的。但是，在我国当今由于大量农民（包括小城镇居民）进城，对房子需求量极大。这里仅仅算下2004年招收的400万大学生的这笔帐，假如每两个大学生需100平米住房（不考虑工作房），几年后他们就需住房2亿平米！显然，已有城市没有能力提供这么多房子，我国房子在长期上是供不应求的，且越来越供不应求。再看需求，我们不难发现多数人是买不起高档房的，买高档房的人是少数先富起来的人。从个人了解看，这少数先富起来的人只是较13亿人是少数，而较之于高档房的可供量他们还是多了一点。
 
都市国际化明显与国情不符，它直接导致房子供给结构严重失衡，低档房做得太少，高档房做得太多。在这种建房结构下，旧房的价格将钳位至较高的水平，从而整个房价偏高。在武汉房产市场，低档房（经济实用房）往往被内买----即要开后门才买得到。一般市民大概没有意识到，当你的城市越来越美不胜收，令你自豪无比时，那正是使你买不起房子的原因。这里不是说不该进行都市国际化，而是说都市国际化早了一点，超出已有经济水平的承受限度。也正是这个早了一点才导致房产泡沫（后面将分析）。
 
四、心理因素和炒作是导致当今房价上涨过快的另一原因
 
心理上的误识主要是由主流经济学认识不足造成的，它们将通货膨胀与物价上涨等同起来了，将通货膨胀放大了，从而做出了错误的解释。随经济发展商品品质是不断提高的，这自然导致工资物价上涨，------总不能说买了更好的东西而不多给钱吧？这本来是再正常不过的，但是这种正常被说成了不正常，于是ZF抑制它，而百姓则紧张。这种误导带来的灾难是全局性的，房产市场只是重灾区而已。房产市场成为重灾区主要在于价格互动规律、价格上涨规律和钳位效应这三个规律的作用，它们使房产具有高强的保值性。虽然即使没有误导人们也会利用房产的保值性而炒房，但是误导推波助澜了。本来按价格互动规律和价格上涨规律是要给人们多发钱（提高工资），让物价随经济发展逐步上涨，但是在误导下中央ZF放弃了2002～2003年曾打算的这种选择。现在工资物价涨不上来，于是在人民币升值的压力下，大量外拥入，他们同样会利用房产的保值性大量购买房子。虽然中央在抑制炒房行为，但是否抑制得住是个问号，毕竟误导和误动的病灶在那儿安然无恙。

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hohai_abc 发表于7楼查看完整内容

房价居高不下的根本原因还是超额的货币供给量造成的，收住货币这个口才是关键。大家手上的钱毛了，都担心贬值，那么大家当然把货币转变为有形资产了。所以我不赞成（一）（四）的观点。在农村里多建几个深圳就能解决房价问题了？且不说就现在的制度而言，农村的土地是集体土地，在上面建房是没有房产证的。就算制度变，允许你建那么多房子，但是房子多了，耕地怎么保证？全国这么多张嘴谁来养活？我们的粮食可是刚刚够吃啊。肚 ...

简单的树根发表于3楼查看完整内容

5年前的预测失败了！但不是“价格互动规律”新理论的错误，是没有意识到“官僚垄断下的房产价格”的跟价粘性为0，而其他商品由于竞争，跟价粘性都很大（跟价机制：哪个行业竞争越激烈，哪个行业越穷）。所以老百姓要想在官控土地、石油、电信等的恶政下生活好，告诉全国人民一个办法：买大葱和牛仔裤之类“民控商品”的时候不要讲价，标价是多少给多少，千万别自己害自己了！

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沙发

ccggqq 发表于 2005-2-3 16:47:00 |只看作者 |坛友微信交流群

五、 钳位效应与房产泡沫

如果从价格上进行考证，房产基本占国民经济总存量的60％左右，这很容易得出一国的经济增长主要是房产贡献的错误结论。显然没人会相信高科技产业对国民经济的贡献还不如房产业，那么这里发生了什么？就在于价格互动规律、价格上涨规律和钳位效应造成了房产价格（或生产价格）与其价值的高度背离。这种背离是说高新产业的贡献反映在房产业了，使房产上涨了。由于房产经久耐用，这样在房产业的旧房存量极大，但是在钳位原理的作用下，旧房的价格均将钳位至新房的价格。如一工厂的房产在10年前的价格为1000万元，那10年后由于新房的价格涨了一倍，则该工厂的房产在10年后被钳位至2000万元。房地产在国民经济总量中从来排行老大，就是这样造成的，但是这绝不说明它是国民经济的主要贡献者。不管怎样，由于房产在国民经济总存量中占的份额太大，所以房价的不正常变动很容易伤害整个经济体系。

当新房的结构像当今这样不合理，高档房过多时，旧房的价格就会被钳位至更高，从而出现泡沫。显然如果新房结构合理，即低档房和高档房的面积比与穷人和富人的人数比相等，旧房的价格将被钳位得低一些，而这是经济正常发展的结果，对经济发展无害。当然新房价格由于其它原因而上涨过快时，在钳位原理作用下，也同样很快产生泡沫。所以从这个意义上讲，所谓的房产泡沫就是指房价的上涨速度超过经济发展速度的规定，并在钳位机制作用下循环上涨。过多的高档房不为当今的经济水平所容许----尽管它卖得出去。这再一次表明产权明析不能保证经济一定正常发展。

六、 房改后遗症

我国住房货币化大概是1998完成，这意味着房价回归市场，要上扬。但是由于近十年人们的工资严重上涨不足，导致通货紧缩，房价没有随其进入市场即立上扬。现在通货膨胀这阵风春来了，房价的这种上扬也是势在必行。显然房价的这种上扬也是不能抑制的，这是改革要付出的代价。这里的问题是代价由谁付出。显然，随住房货币化后的应该情况是给人们发相应的钱，以买房价的上扬。但是国家没给百姓发放这部分钱，于是只有按揭买房了。按揭的实质是将未来的钱挪到现在用，相当于现在给百姓涨了工资，只是按揭意味着借钱。显然有钱人不用按揭，这就是说房改的代价是由工薪阶层承担的。正由于工资上涨不足，所以尽管很多人要买低档房，但是低档房买不出好价钱。房产商是知道这一点，所以不愿做低档房。

七、 政策建议

通过以上分析，个人认为政府有如下几件事要做：

（一）尽快起动农村城市化建设，修建一批“深圳”。尽管这对当前房价问题是远水近火，但是这是减轻现有城市房产需求压力的根本措施。现有城市是装不下那多人的。在生产能力过剩的今天，凭已有的国力和国际环境，我国同时兴建3～5个“深圳”是不成问题的。

（二）增加低价房（经济实用房）供给量，同时减少高档房供给量。

（三）增设高档房（主要是住宅）消费税，以减少高档房的需求量。

（四）增加水泥、钢材等建材可供量。

（五）缩减房建审批手续，降低有关费用。

（六）土地能否不拍买？在当今土地稀缺的大势下，过高的拍买价虽然也是市场价，但是这同样不正常，因为地价太高时多数人买不起，而土地又是多数人的生存必须品。市场不是上帝！

（七）暂缓都市国际化行动，从而减少拆迁量大的土木工程，进而减少住房的需求量和高档房的供给量。

（八）降低利率，而非升高利率，促使工资物价回归正常。

（九）增加人们工资（尤其是低收入群体），并让人们工资随经济发展逐步上涨。这是让工资物价恢复正常上涨的最重要举措，否则3～5年后我国又将陷入通货紧缩。本人2001年在南开大学的一次学术会议上准确预测了这次工资物价大上涨^③【注③：见曹国奇“价格运动四大规律（之一）”一文，http://www.jjxj.com.cn/news_detail.jsp?keyno=538】，希望这次预测无效。

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藤椅

简单的树根 发表于 2010-12-14 21:42:38 |只看作者 |坛友微信交流群

5年前的预测失败了！但不是“价格互动规律”新理论的错误，是没有意识到“官僚垄断下的房产价格”的跟价粘性为0，而其他商品由于竞争，跟价粘性都很大（跟价机制：哪个行业竞争越激烈，哪个行业越穷）。

所以老百姓要想在官控土地、石油、电信等的恶政下生活好，告诉全国人民一个办法：买大葱和牛仔裤之类“民控商品”的时候不要讲价，标价是多少给多少，千万别自己害自己了！

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板凳

简单的树根 发表于 2010-12-14 23:08:37 |只看作者 |坛友微信交流群

还有预测：明年是民控商品价格大涨的一年，加息也没用。这样房产炒家和银行也可以解套，不会破产；同时老百姓通过物价的提高，工资也会大幅度提高,有能力消化房产、电话费、水电、汽油等。所以如果利益集团愚蠢的话，任何强控物价的举措实际上都是加速经济走向崩溃。天道不可违，违必自取灭亡。

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报纸

曹国奇 发表于 2010-12-15 00:46:31 |只看作者 |坛友微信交流群

很遗憾没，“跟价粘性”我在“供求关系的四个维度”中已经说清楚了，只是我在写这篇文章时的确没有看到房产商背后还有房产商。

不知阁下的“跟价粘性”是依照什么逻辑讲来的？与老凯的价格粘性太接近，不好理解。

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地板

曹国奇 发表于 2010-12-15 00:52:55 |只看作者 |坛友微信交流群

简单的树根发表于 2010-12-14 23:08
还有预测：明年是民控商品价格大涨的一年，加息也没用。这样房产炒家和银行也可以解套，不会破产；同时老百姓通过物价的提高，工资也会大幅度提高,有能力消化房产、电话费、水电、汽油等。所以如果利益集团愚蠢的话，任何强控物价的举措实际上都是加速经济走向崩溃。天道不可违，违必自取灭亡。

会记住你这个赌博式预测，因为你没有确定房价在我的规律和垄断双重力量下涨到了顶点。

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7楼

hohai_abc 发表于 2010-12-15 07:32:45 |只看作者 |坛友微信交流群

房价居高不下的根本原因还是超额的货币供给量造成的，收住货币这个口才是关键。大家手上的钱毛了，都担心贬值，那么大家当然把货币转变为有形资产了。

所以我不赞成（一）（四）的观点。在农村里多建几个深圳就能解决房价问题了？且不说就现在的制度而言，农村的土地是集体土地，在上面建房是没有房产证的。就算制度变，允许你建那么多房子，但是房子多了，耕地怎么保证？全国这么多张嘴谁来养活？我们的粮食可是刚刚够吃啊。肚子的重要性肯定是排在房子前面的。

我不认为增加房子短时间的增加供给量就可以抑制房价，房子其实是过剩的，我们这里是三级城市，到了晚上无聊的话，站在阳台上数数对面楼房亮的灯就行了，能有个50%的入住率就不错了。这说明什么问题，说明对买得起房子的人来说，房子不过是一个投资品，房子根本不是用来住的，是用来抵御通胀的。

而且房地产根本就没有市场可言，它就是一个官僚和资本结合的怪物，吞噬着老百姓的财富。试图用市场的手段去调控房产，那是徒劳，唯有从制度层面着手才有可能破解这个迷局。

制度没有大的变动，钞票还是乱发，房价不涨那就怪了。

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8楼

曹国奇 发表于 2010-12-15 16:18:02 |只看作者 |坛友微信交流群

hohai_abc 发表于 2010-12-15 07:32
房价居高不下的根本原因还是超额的货币供给量造成的，收住货币这个口才是关键。大家手上的钱毛了，都担心贬值，那么大家当然把货币转变为有形资产了。

所以我不赞成（一）（四）的观点。在农村里多建几个深圳就能解决房价问题了？且不说就现在的制度而言，农村的土地是集体土地，在上面建房是没有房产证的。就算制度变，允许你建那么多房子，但是房子多了，耕地怎么保证？全国这么多张嘴谁来养活？我们的粮食可是刚刚够吃啊。肚子的重要性肯定是排在房子前面的。

我不认为增加房子短时间的增加供给量就可以抑制房价，房子其实是过剩的，我们这里是三级城市，到了晚上无聊的话，站在阳台上数数对面楼房亮的灯就行了，能有个50%的入住率就不错了。这说明什么问题，说明对买得起房子的人来说，房子不过是一个投资品，房子根本不是用来住的，是用来抵御通胀的。

而且房地产根本就没有市场可言，它就是一个官僚和资本结合的怪物，吞噬着老百姓的财富。试图用市场的手段去调控房产，那是徒劳，唯有从制度层面着手才有可能破解这个迷局。

制度没有大的变动，钞票还是乱发，房价不涨那就怪了。

赞同你的看法，但是还是补充一点，炒房还是在于房子具有涨价的内在潜力，如果房子像电脑那样具有不断降价的内在潜力，则就没人炒了。

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9楼

赤色飞蛾 发表于 2010-12-15 16:49:31 |只看作者 |坛友微信交流群

曹国奇发表于 2010-12-15 00:52
简单的树根发表于 2010-12-14 23:08
还有预测：明年是民控商品价格大涨的一年，加息也没用。这样房产炒家和银行也可以解套，不会破产；同时老百姓通过物价的提高，工资也会大幅度提高,有能力消化房产、电话费、水电、汽油等。所以如果利益集团愚蠢的话，任何强控物价的举措实际上都是加速经济走向崩溃。天道不可违，违必自取灭亡。
会记住你这个赌博式预测，因为你没有确定房价在我的规律和垄断双重力量下涨到了顶点。

你的否定马克思主义的劳动价值论的言论不提了？没有见到你回复。

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