房地产行业：一二线城市实际住宅地价下跌

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房地产行业：一二线城市实际住宅地价下跌

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关键词：房地产行业 地产行业 二线城市 房地产 房地产行业

投资要点：
　　土地成交情况：受推地量下降影响，7月成交建面环比大幅回落超三成。1-7月累计推出建面同比增9%，成交建面同比增加两成以上，土地出让金同比略增4%，其中三四线城市同比增16%，二线城市同比增5%，一线城市同比降13%。11年土地出让金收入增速明显放缓，尤其是调控严厉的一二线城市。
　　7月住宅用地成交情况：推出建面、成交建面环比分别下降25%、32%，成交量回落至低位。楼面地价环比大幅上涨33%，结构因素是一二线城市住宅用地楼面地价上涨的主因，我们选取的样本地块与10年以来可比地块相比楼面地价大多呈下跌或持平态势。一二线城市住宅用地地价的下降，有利于强化房价下降的预期。一、二线城市溢价率分别为7%、8%，处于低位，二线城市流标率达10%创历史新高，开发商在一二线城市拿地态度趋于谨慎。受调控影响较小的三四线城市住宅用地量价齐升，溢价率12%高于一二线城市，流标率3%相对较低，这也反映了其楼市的火热，未来限购范围扩大将会使三四线城市楼市、地市降温。
　　1-7月住宅用地成交情况：累计推出建面同比略降，成交建面同比持平，累计土地出让金同比下降近一成，其中一线城市同比大幅下降三成以上。11年全国住宅用地供应计划较10年增加18.5%，预计下半年供应量将大幅增长，一二线城市住宅用地地价可能进一步下行。
　　近期住宅用地吸引力大的城市：受政策影响较小的三四线城市，以及溢价率下降较少，成交较活跃的北京、杭州、青岛、福州、厦门、重庆、成都等一二线城市。
　　1-6月住宅用地累计销供比：19个城市中，11个城市11年1-6月累计销供比小于或接近1，住宅用地供应较充足。
　　7月商业用地成交情况：推出建面、成交建面环比均下降37%，成交量高位回落。
　　一二线城市楼面地价环比大幅上涨1倍以上，结构因素只是部分原因，我们选取的样本地块与10年以来可比地块相比楼面地价大多呈上涨或持平态势。溢价率由6月的11%上升至23%，流标率由6月的6.7%下降至3.1%。在严厉的住宅限购政策下，开发商对一二线城市商业用地的热情在上涨，地价呈上涨趋势。
　　1-7月商业用地成交情况：推出、成交量增幅远高于住宅用地。累计推出建面同比增加三成以上，成交建面同比增加近六成，土地出让金同比增加超五成。
　　我们维持对3季度推地压力增强，流标及底价成交大量增加的判断。下半年住宅用地供应量将大幅增加，一二线城市住宅用地地价将继续下行，低溢价率高流标率的状况将持续，有利于强化房价下行预期。未来限购范围扩大将会使三四线城市楼市、地市降温。近期板块政策风险逐步释放，估值有望持续恢复。
　　风险提示：注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。
　　（具体内容请见附件）