发帖
雷达卡
国庆期间媒体都在报道各地楼市成交火热，国庆后各地的成交数据陆续披露。根据住建部公布的数据，10月1日至3日中午，北京市新房带看量较去年同期增加92.5%、认购量提高2倍；9月30日至10月4日，贵州省共销售商品住房13.75万平方米（1187套）、同比增长44.3%，成交金额7.54亿元、同比增长54.2%；黑龙江大庆市销售156套，同比增长254%。据深圳市住房和建设局消息，10月1日~7日，全市新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平方米，认购量较去年同期增长664.14%；据重庆市住房城乡建委公布数据显示，10月1日—7日，重庆中心城区商品房网签成交面积15.93万平方米、同比增长55.7%，成交金额16.04亿元、同比增长47.1%；据湖北省住房和城乡建设厅披露数据，10月1~7日，全省新建商品房销售面积67.6万平方米，同比增长43.1%；据广州贝壳交易数据，今年国庆假期前两天，广州贝壳站的新房成交达到1200套；10月1日至5日，成交达到2200套。相比之下，2023年国庆假期，广州楼市共成交1300多套新房，日均不到200套。各地披露的数据都是成交大幅上涨，而据统计局公布的数据今年1-8月商品房销售面积同比下跌18%，
国庆期间的成交数据与之前相比产生了非常大的变化。各地的成交数据涨幅都比较大，涨幅最小的湖北省，成交面积同比增长43.1%。目前还没有看到有全国的成交数据公布，最有代表性的数据是住建部提供的全国金秋促销季住（房）博会的数据，全国共有20余个省（自治区、直辖市）130余个城市参加，截至10月4日，开展促销活动的城市普遍反馈，国庆假期以来，参加促销的大部分项目到访量同比增长50%以上。近期，销售人员普遍反映客户决策速度加快，笔者推测全国国庆期间销售面积同比增幅可能在40%左右(根据中指研究院的数据，国庆假期期间，25个代表城市的新房日均成交面积较去年同期下降约27%，但如果剔除去年国庆假期包含的9月最后两天，今年的新房日均成交面积实际上增长了约23%。值得注意的是中指研究院的数据是网签数据，相对滞后。中指研究院同时指出不少城市的认购量翻倍，后期会在网签数据中陆续得到反映。）
为什么楼市的成交量，突然间就出现了如此大的涨幅？
通过对比现房和期房的成交数据可以发现,去年7月和10月中央政治局会议宣布利好政策后，现房成交量同比都有明显改善，但期房成交面积依然低迷，同比基本没有明显变化；但今年4月中央政治局宣布利好政策，5月央行等部门公布具体措施后，期房成交同比明显改善。
现房成交面积 单位：万平方米
1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2023 2879 3128 1498 1694 2857 1588 1800 2653 1828 1975 3256
增幅 10.8 25.3 1.8 -11.8 -16.4 3.9 7.4 17.2 14.9 24.4 10.0
2024 3469 3469 2037 2236 3399 1817 1897
增幅 27.0 10.9 36.0 32.0 19.0 14.4 5.4
期房成交面积 单位：万平方米
1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2023 12253 11685 6191 7111 10218 5459 5586 8205 5945 5955 7971
增幅 -6.5 -9.0 -14.6 -21.4 -30.8 -29.3 -30.5 -27.2 -27.2 -29.8 -31.4
2024 7899 7830 4547 5154 7875 4416 4556
增幅 -31.4 -33 -26.6 -27.5 -22.9 -19.1 -18.4
期房成交的明显改善反映了老百姓对“保交房”成效的认可。8月21日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，国家金融监督管理总局发布最新统计，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。当前,期房销售面积占总面积的70%以上，老百姓对期房销售担忧的下降对楼市是一个大利好。
在此基础上，9月26日政治局会议提出“促进房地产止跌回稳”精准地解决了购房者担忧买房后房价继续下跌的后顾之忧。相关调查显示担心购房后房价继续下跌是阻碍居民买房的三大原因之一。下面这张图是东吴证券首席宏观分析师陶川先生整理的一张反映70大中城市中房价同比下跌城市个数的图，
从上图中可以看出，除了最后一轮因受疫情影响变化比较复杂外，前两轮房价上涨下跌转换都极快，房价下跌时，下跌的城市个数像坐电梯一样一下就升上去了；房价上涨时，房价下跌的城市个数像坐电梯一样很快就降下来了。由于房价的涨跌对购房者的经济利益影响较大，如果担心房价下跌，购房者都会选择观望；担心房价上涨，多数人都会果断出手。最近三年由于购房者担忧住房交付和房价下跌，不少有买房需求的人都选择了观望。贝壳研究院公布的数据显示最近两年租房人中36-45岁的比例明显上升，
正常情况下随着年龄的增加和收入的提高，年龄越大拥有自有住房的比例越高。36-45岁的人在租房人群中的比例上升比较反常。笔者推测这些人多是家中小孩长大了，或者是生了二胎原有住房不够用，想换更大的新房。由于担忧交付风险，迟迟没有出手。同时，二手房的价格又跌得很凶，对于这些人来说合理的选择就是先把原有住房卖了，暂时租房住，由此造成了36-45岁的人在租房人群中的比例明显上升。好的中医治病，重在找准病根，病根找准以后，有时候开的药可能非常简单，但却能药到病除。“促进房地产止跌回稳”看似非常简单，但对已经低迷了三年的房地产市场来说，其效果好比是一剂药到病除的良药。成交的大幅回升，不久后就会在房价上得到体现，估计最迟明年初全国房价环比可能会出现上涨，房地产将走出低谷，重回上升周期。由于地产大幅回升，虽然外部宏观环境不太好，但只要美国没有出现雷曼倒闭那样的严重金融危机，四季度经济增速完全可能超过6%。
（写这篇文章的目的是为了准确把握宏观经济形势，不是地产股的分析报告。近日股价大幅波动，如果投资者要购买房地产股，建议仔细考察个股基本面和入市时机。）
京公网安备 11010802022788号
