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【中国经营网综合报道】近日，中国指数研究院发布的最新数据显示，目前全国楼市成交量持续低迷，多个城市成交量深陷谷底。
一线城市降价蔓延
据21世纪经济报道消息，调查显示，北京、上海、广州、深圳四大城市周边卫星城房价正在进入深幅降价区，房企原本战略布局的重点二三线城市、高铁沿线城市的楼市，降价比其临近的一线城市来得更为猛烈。
其中，环京津的河北香河、固安、燕郊、涿州等地，深圳周边的惠州、东莞等地，房价降幅尤其显著。
在本轮调控周期全面拉长的背景下，大都市周边卫星城市场或将迎来真正意义上的深度回调，其房价的跳水程度很有可能大幅超过中心城市。有分析人士认为，部分卫星城房价跌幅或达30%-50%。
11月24日，中原地产数据显示，北京郊区房价继续下调，特别是通州和大兴，部分新开项目均价拉低到了1.3万左右，区域房价酝酿再次下调。其中大兴区从8月开始连续4个月出现断崖式下调。目前均价相比最高点下调超过15%。
受北京郊区降价影响，临近通州的燕郊、香河出现大幅降价，香河当地在售楼盘香城郦舍的原先预售均价为6500元/平方米，近期推出一批特价房，预售均价为5300元/平方米，相当于8折。
固安区域降价明显的项目则相对较多，如红城、郦湖北岸、中宏美丽园、孔雀公馆、孔雀大卫城等，这些项目均有价格相对较低的特价房源，有的项目售价仅4200元/平方米。
深圳郊区宝安、龙岗、坪山的降价，也令临近的东莞和惠州深受冲击。在东莞，金地11月新推的外滩8号由9字头的开盘单价降至8字头，金地在东莞的其他两个项目也有不同幅度的价格折让，其中金地博登湖新品单价直降3000元。
11月26日，位于深惠经济合作区的惠州龙光城加推两栋新楼，其中两套特价房价格仅为2999元/平方米，其余单位折合均价在5100元/平方米左右。此前，位于惠州的卓越维港项目也推出了4900元/平方米的新房源。从碧桂园到卓越再到龙光城，惠州房价一再探底。
在广州和佛山交界的金沙洲板块，部分项目近期也推出了特价房源。当地的二手房报价明显下调，偏向于佛山界内的房源报价比年初低了2000元左右。广州增城、从化两地的房价，以及临近广州的中山、佛山、清远等地，则出现更为明显的下调。
在上海附近的昆山，其所辖花桥板块近几年来房价持续高涨，区域内新开盘项目报价今年以来已超过10000元/平方米，但随着上海房价深跌，花桥板块的房价也面临深度调整，不少项目推出了特价房源或各种优惠促销。
克而瑞分析师潘绍之认为，此轮卫星城房价下跌，是挤泡沫的过程。环京津、长三角、珠三角卫星城房价过去几年飙升，“主要是该区域承接了巨量的溢出投资资金所致。”潘说。
以惠州为例，2010年深圳限购之后，投资资金大量转战该市，导致惠州房价一度冲上10000元/平方米关口，而此前，惠州均价不过6000元左右/平方米。广州市社科院研究员彭澎也认为，惠州和东莞这类城市房价上涨，主要来源于广深两地的投资客热炒。
部分二三线跌幅或超30%
“在我们看来，香河等地市场价格的回调还远没有到底部。”潘绍之认为，由于需求全面外来化、投资化，卫星城在房地产市场调控持续深入的背景下所面临的风险，要比中心城市的远郊区域更大。
将上海嘉定和昆山花桥做比较，前者今年以来虽然房价也持续回调，但每一轮降价都能获得刚性需求的支撑，使得区域的阶段性底部易获确认;花桥则不然，主要依靠外来投资资金的支撑，区域实际入住率偏低，如果调控周期拉长，成交量持续萎缩，一旦出现降幅较大的楼盘，则整个区域的房价有可能随之倒塌。
在去泡沫化的过程中，过去几年来的房价涨幅都有可能被快速清除。张大伟认为，从目前情况来看，北京郊区房价下调速度明显加快，通州、大兴等区域已出现接近万元盘，而环北京经济带之前的房价优势已不复存在，若失去北京购房者的青睐，这些区域的房价下调幅度将远远超过北京郊区。
北京新房成交价首跌破2万
据京华时报消息，随着通州、大兴等近郊区域部分楼盘低价入市，北京新房价格出现明显回落。从链家等地产机构了解到，今年11月份，北京新房成交价格时隔一年首次低于2万元/平米。根据链家地产市场研究部统计，11月北京商品住宅成交均价为19906元/平米，环比下降2.8%，这是继去年10月份以来，北京商品住宅均价首次回落至2万元/平米以下。
伟业我爱我家数据显示，今年11月，北京一手房成交均价为19606元/平米，环比下降4.9%，与今年房价最高点时相比，房价跌幅达21%。
不过，11月北京商品住宅成交均价虽持续下降，但仍未迎来规模性价格加速回落，而是以少数郊区为主。其中，主要为接近成本价开盘的龙湖时代天街，签约均价仅10690元/平米，签约162套，另外签约均价为14165元/平米的房山长阳某项目签约套数为196套，其他大部分项目均无签约。
新房价格的下调，也加速了周边二手房业主进一步下调房价的动力，伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年11月，二手住宅成交均价为20891元/平米，环比下降5.9%，二手房价跌破2.1万元/平米大关，创16个月来新低，与房价最高点时相比跌幅达到了16.8%。
不过，从11月楼市成交来看，低价项目集中成交促使楼市成交较上月出现小幅回暖，但实际新项目的销售压力并未有所缓解。北京市房地产交易管理网数据显示，新入市项目销售不见起色，11月1至28日商品住宅供应7211套，但仅有385套签约，签约率为5%，创2010年来新低。
链家地产首席分析师张月认为，房价深度下调通道已然开启，加速下降的趋势或会延续到明年二季度后，转为平稳回落。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，相比大多数开发商而言，部分二手房业主的降价幅度可能有限，在探索价格底线的过程中，大多数业主在观察一手房降价后的市场表现，在价格下调的环境下，这种观望态势进而影响到二手市场成交量的回涨势头。
11月八成城市楼市成交同比下滑
据每日经济新闻消息，2011年前10月除了恒大、中海、保利、龙湖、佳兆业、花样年等房企年度任务目标完成率超过80%以外，金地、招商、富力、雅居乐等仅完成年度目标任务不到80%，预期完成目标任务的压力颇大。
业内人士分析认为，部分房企之所以出现今年销售业绩后续增长瓶颈，只要是因为几年前高价拿地，不愿意轻易降价，而错过了上半年的最佳时机。
上周，中国指数研究院统计数据显示，被检测的35个城市中，超过八成城市楼市成交量出现同比下降。其中长沙同比降幅最大，达到79.46%。其次是汕头，同比降幅达58.69%。
北上广深一线大城市成交量出现同比下滑，北京同比下滑21.83%，深圳、上海同比下降12%。而重点城市成交量均同比下降，其中天津跌幅最大，达57.07%，杭州同比跌幅亦超过50%。
深圳上周商品住宅仅成交294套，成交面积跌破3万平方米，为2.66万平方米，仅为去年同期的50%。由于万科、招商等楼盘大幅降价，新房成交均价仅为17681元/平方米。
对此，业内人士普遍认为，楼市观望情绪日渐加重，“降价”预期已经迅速蔓延。
开发商承诺噱头升级翻新
据中国证券报消息，楼盘价格深度“跳水”招来了老业主维权风波。对此，不少开发商坚称按市场规律出牌，拒绝老业主的补差价要求，但也有不少开发商做出了增值回购、补齐差价、无条件退房等承诺，期待快速跑量。面对花样翻新的特色承诺，很多购房者并不买账，仍然持币观望。
由于2008年房价下跌时出现过较为严重的“房闹”事件，当面临房价下行压力时，“保值回购”与“增值回购”成为眼前深圳房地产开发商的“另类”促销手段。
11月24日，即将开盘的绿景香颂项目宣布，购房者在购房时可以和开发商签订一份“三年原价回购协议”。根据这份协议，若购房者在三年后提出申请，开发商愿意以合同原价对房产进行回购。
绿景地产副总裁张梧峰表示，绿景地产认为房价已经回归合理水平，目前房价已处市场底部，加之绿景对中国经济的未来充满信心，因此做出这项决定。
然而，绿景香颂的风头很快就被最新的“三年回购”升级版给抢走了。计划在12月3日开盘的十二橡树庄园宣布，将推出“3年回购，5%增值计划”。开发商承诺，如3年后房产低于购买原价，开发商原价购回，并多给予总房款5%的增值补偿。业内人士表示，这种“增值回购”的出现表明深圳楼市又向价格实质松动迈进了一步，但是“最后一根稻草”何时落下还存在很多不确定因素。
不过，截至目前，绿景的承诺还停留在口头层面，销售人员称具体条款要等到12月3日开盘才能公布。开发商承诺的回购属于二手房交易，根据深圳今年7月颁布的二手房交易规则，交易购买不足5年的住房将按照计税价格的5.6%征收营业税及附加。而绿景方面称，未来回购需交的相关税费由双方“各自承担”。在该项目售楼现场发现，多位看房者表示，“回购承诺”只是一个噱头，不如返还差价来得实在。
在上海，楼盘“补齐差价”承诺颇为盛行。据了解，之前大幅降价的新城公馆，在降价的同时做出承诺，对前期原价购房业主一律补差价;购买特价房的客户签订保值协议，交房前3个月有任何降价一律按最低售价补偿差价。作为上海第一家承诺对老业主补差价的楼盘，新城公馆敢于做出这种承诺有其特殊性，该楼盘开始销售时间不长，之前只售出10来套，补偿总额较少，老业主方面比较容易处理。不仅如此，新城公馆还与每一个购买特价房的客户都签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一笔房源售价低于此次特价的，将一律按最低售价补偿差价。
在北京，此前由于降价引发老业主维权的项目通州华业东方玫瑰，开发商曾给出所谓的多重特殊补偿，包括：直接冲抵物业费或车位租赁费;享八折后再直接冲抵折后购置款;无约束换房;无理由、无条件退房。近日，该楼盘再度低价推盘，起价12000元/平方米，比此前特价房的水平上再次下降3000元左右。
然而，开发商的这些特色承诺效果如何尚存疑问。一位购房者表示，当前楼盘的各种回购、补差价承诺还难以打动他掏钱买房，关键还是要看楼盘实质性降价幅度有多大。“此外，如果房企将来经营不善，这些承诺如何兑现也是个问题。变数太多。”
政策调控短期难松绑
临近年末，宏观经济政策和房地产政策都走到了一个重要的节点上。近日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在河北省廊坊市考察保障房建设时强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。
据悉，在中央经济工作会议即将召开之际，一方面出现了全国70个大中城市房价整体呈现下跌趋势、各地土地财政缩水、开发商资金链吃紧等现象;另一方面，国务院在两月内多次预警，要巩固调控成果。
业内人士认为，短期内楼市政策很难有大的调整，仍以落实调控政策为主，而70个大中城市的房价走势将继续呈现环比下跌的势头。
临近年末，高层的政策表态颇为密集。10月21日，温家宝总理在广西南宁考察时也曾指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。
正如中央的预测，当前市场反弹迹象明显。在房价上涨乏力、土地收入低迷的情况下，佛山一度公开放松 “限购令”;由于资金链吃紧，一些房地产企业也表示出“松绑”的诉求。
根据国家统计局的数据，今年10月，全国70个大中城市中的新建商品住宅价格环比平均下调0.14%，32个月来首次出现环比下跌，房价拐点似乎已正式确立。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，从高层的表态不难看出，房地产调控政策短期内不会放松，至少在明年上半年之前，楼市将继续维持现有的局面。他认为，楼市调控的效果并未完全显现，政策还需继续落实。因此，明年的货币政策和房地产政策都可能呈现“先紧后松”的局面，下半年是否有所“松绑”尚存变数。
据观察，在临近年终之际，一些城市出台的“限购令”等措施已经接近政策的期限。不少观点还认为，换届因素也可能影响政策走势。对此杨红旭表示，不排除地方政府变相放松政策的可能，但总体方向和力度不会改变。而在政策的持续打压下，明年70个大中城市房价将维持环比下跌的态势。
香港豪宅逆市看涨
据21世纪经济报道消息，内地买家正成为香港楼市的重要客源。据统计，今年第三季度近半数一手豪宅被内地买家拿下。信和置业、长实地产等香港开发商纷纷推出针对内地买家的销售服务。
香港中原地产调查数据显示，今年第三季度一手豪宅市场55.6%的成交金额和49.7%的成交宗数来自内地个人买家。而在二手豪宅市场中的购买金额和购买量也接近三成，分别占28.4%和28.0%。
最近开售的信和置业旗下豪宅项目天赋海湾最贵的四层洋房被深圳买家以1.5888亿港元买下，创出了新界地区豪宅的最高成交额。成交价第二高的一线海景洋房天池屋也由内地买家买下，成交价为9300万港元。香港信和置业的相关负责人还透露，该盘在不到两周的时间内成交的140多套单位，两成买家是内地客。
除了天赋海湾，长江实业与港铁公司连袂打造，位处香港正中心的全新大型住宅项目“盛世”也非常吸引眼球。21日，长江实业在深圳聚集数千名内地中介推介该项目，15%的房源将面对内地投资者供应。
为争夺客源，港资开发商相继在内地举行推介会。21日长江实业在深圳向数千名内地中介推介盛世项目。25 至27 日，信和置业也在深圳推介天赋海湾。
业内人士分析，香港楼盘受内地买家追捧主要受限购政策和香港楼市调整的影响。目前一般港元按揭利率在2%-2.5%的水平，而目前内地5年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%。而且，美国联储局主席伯南克此前表明，美国的低息环境将最少维持至2013年，专家预测实施联系汇率的香港也在未来的一段时间维持低息。另外，人民币兑美元汇率持续上升使内地买家可以通过借入港元按揭购置香港物业的方式，在享受低利率的同时减少每月的实际按揭供款金额。
近期香港楼市出现盘整，整体住宅价格出现了轻微下跌，不少内地投资者抱着抄底的心态投资香港楼盘。香港政府公布的数据显示，香港住宅物业市场整体住宅售价，在今年6月至9月期间下跌2%。一些国际投行也抛出了诸如“香港楼市价格未来将会下跌20%”的言论。巴克莱银行对香港楼市甚至预测：“如果未来两年香港经济软着陆，房价下跌幅度会25%~30%之间;而如果香港经济硬着陆，降幅则将达到35%~45%。” 在这样的背景下，香港的豪宅市场却逆市看涨，吸引大量的内地买家。
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