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随着楼市调控的深入，众多开发商吹响了楼市促销集结号，房地产行业刮起了一股“降价风”。无奈降价促销在初现成效之后便风云变色，随着购房者观望心理的空前强烈，开放商的让利行动难阻新房库存的节节攀升。
中投顾问房地产行业分析师陈正认为，限购之下楼市成交低迷造成房源大量积压完全可以预见，对于资金压力本就非常大的开放商而言无疑是雪上加霜，但是房企没有必要过度恐慌，随着明年真实刚需的释放，新房库存将被逐渐消化，去库存过程并不会持续太久。
一线城市可售房源节节攀升
一线城市中，北京新房库存压力最大，统计数据显示，截止到12月25日，北京市新房库存面积高达1564万平方米；上海新房库存压力也不小，数据显示，截至12月25日，上海新房可售面积达969.26万平方米，同比增长55.5%，为近4年来新高；由于新增房源大增，广州楼市库存压力进一步加大，截至12月25日，广州商品房未售面积达1355.16万平方米；深圳新房库存增幅不大，但也有264.36万平方米。按照四个一线城市目前平均去库存速度计算，消化此轮积累的新房库存至少需要1-2年的时间。
二三线城市难独善其身
一线城市楼市成交低迷已经逐渐蔓延到二三线城市，二三线城市也面临着不同程度的新房库存压力。据统计，11月份，苏州住宅房源库存破500万平方米，创历史新高；截止到12月25日，烟台商品房未售套数41900套，未售面积达490.67万平方米；截止到11月份，济南商品房住宅剩余存量为达65.2万平方米，济南楼市将迎来大库存时代...
楼市观望破冰 真实刚需将被释放
在楼市调控“限购、限贷、限价”三把利剑作用之下，楼市投机行为得到了遏制，这在很大程度上促成了楼市成交的萎缩。另外，房价下行助长了购房者看跌房价的心理预期，楼市观望心理暂时冰封了大量真实刚需。在中国，首次置业的刚需人群是相当庞大的，一旦明年房价出现实质性回落，这部分刚需人群将逐步走出观望，选择置业。真实刚需被释放之时便是库存被消化之日。
“差别化住房信贷”为去库存化锦上添花
“限贷”有效地打击了楼市投机行为，同时也不可避免地误伤了不少刚需“购房者”，因为大部分的购房者需要借助银行的放贷才能买房，然而贷款利息上涨大大增加了购房成本。因此，“限贷”有必要进行细化，以民生保障为出发点支持居民的合理购房需求。
住建部部长姜伟新近日在全国住房城乡建设工作会议上表示：“明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。”“差别化住房信贷”无疑避免了政策的“一刀切”，不仅让首套购房需求得到支持，而且避免了成交萎缩下楼市过于萧条，为去库存化锦上添花。
开放商仍须加大打折力度
必须客观地认识到，所有刚需的释放都必须建立在房价合理回归的基础之上，政策的微调很难撼动购房者的观望心理，只有真正意义上的让利才能打动购房者的心。因此开发商须认清房价下行大势，在现有促销基础上，进一步加大打折力度，以价促量，即能消化库存，又能回笼资金，更兼赢得口碑，一举三得。
新房库存攀升并不可怕，以楼市寒冬里楼盘销售数据来计算去库存化速度并不合理。须看到，房价理性回归渐行渐近，真实刚需已现松动迹象，距离新增房源连同旧库存一并被消化的日子已经不远。
中投顾问陈正原创 http://www.ocn.com.cn/free/201112/kucun281410.shtml
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