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上海普通住房新标准“正式发文之日起执行”
来源：东方早报 2012-01-18 08:06:00
一轮长达数年的房价上行周期过后，不少城市近期纷纷放宽普通住房认定标准。
以上海为例。1月16日，上海市市长韩正在上海市十三届人大五次会议结束后的记者招待会上介绍，今年上海将调整普通住房标准。具体而言，内环线以内调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。
业内人士分析，随着更多商品住房被列为“普通住宅”，相应的契税等购房成本将降低，有利于合理购房需求入市。但部分开发商认为，此举对于楼市成交量的拉动力有限。
少缴纳1.5%契税
据韩正介绍，新的普通住房认定标准将在一季度实施。
此前的1月13日，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在作客“上海发布”时曾表态，新标准“最快的话，将在今年2月底前公布”。
彼时，刘海生还解释说，上海现行的普通住房标准是2008年11月调整的。这段时间物价和房价都发生了很大变化。
上海2008年调整后的普通住房认定标准，即“内环线以内的低于245万元/套，内环线与外环线之间的低于140万元/套，外环线以外的低于98万元/套”。
不难看出，新标准如果实施，上海普通住房认定标准的总价门槛将明显降低。
根据上海相关规定，普通住宅一手成交时缴纳1.5%契税，如果非普通住宅则需缴纳3%的契税。以一套300万元的房子为例，非普通住宅要比普通住宅多缴纳4.5万元。
对于税率认定节点问题，上海税务局一位人士昨日回应称，“目前相关文件还没有发下来。按照发文的时间节点，之前是老标准，之后是新标准。”
而部分购房者关心的已按原标准缴纳税款能否退税的问题，中央财经大学税务学院副院长刘桓称，应该是不退的，地方ZF没有这个惯例。“税收征管程序法从新，就按照公布日期来划分。”
“新认定标准仍较低”
事实上，早在去年12月，北京和武汉都已经完成了针对普通住房认定标准的调整。
有分析认为，无论是重庆此前上调高档住房房产税门槛，还是京沪等地的普通商品住房标准调整，一定程度上都是在变相放松调控政策，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者入市购房。
但更多的声音则是，此次标准调整并非调控放松之举。
上海官方此前已表态，今年上海的房地产市场的调控力度不减、政策不变，上海将继续加大力度，把房地产市场调控好。
上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建认为，此番普通住房标准的调整，是尊重客观事实，对房价体系的更新，“上一次到现在，都过去4年了。房价涨了多少了？”
胡怡建强调，新体系认定的标准仍然比较低，（按新标准认定的）普通商品房的比例仍然不高。“我认为，标准应该大于区域内新房的均价。按照房价变动平均数据整理。”
对于“普通住房标准”本身，上海市政协委员、上海豪都房地产有限公司董事长屠海鸣还建议，除了价格之外，还有必要综合考虑住房面积、所在区域、竣工年限等因素，确立相应的普通住宅标准变量系数。比如，对于小户型及房龄较长的老式住宅，标准系数可适当放宽。
“考虑到上海房地产市场的独特性，普通住房标准每年调整更新一次。”屠海鸣如是建议道。
开发商更希望放松限贷限购
对于此次普通住房认定标准的调整风，开发商同样淡定。
“标准提高之后，还是比均价贵很多。比如上海的内环内，330万，大概新房只能买个60平方米。”一位国企开发商直言，他们更想看到的是，信贷政策和购房资格认定相关政策的松动，“有资格买房，能贷款。”
一位上市企业高管同样认为，普通住房认定标准的调整，对楼市营销影响不大，因为和市场售价比，标准还是太低。“而且这个政策影响的只是契税和一些税费，而这并不足以刺激市场成交。”该高管分析。
汉宇地产昨日发布的一份分析报告亦称，上海新版普通住宅标准对于外环线以内的两大环区而言，放宽的幅度十分有限。“预计半数以上的商品住房仍然不能纳入"普通"范畴，但大量房龄久、面积小、总价低的老公房，能够达到新的普通住宅标准。”
汉宇地产市场研究部经理付伟认为，上海此番的标准调整，可明显感受到政策在鼓励和保护普通刚需购房者置业。这也符合新一轮楼市调控中“有保有压”的政策意图。不过在普通住宅新标准正式实施前，购房者并不急于签约，一二手房交易量可能受到一定程度的影响。
“可为房产税试点改革做参考”
但在部分业内人士看来，此轮“普通住房标准”调整风有一定的信号意义。
刘桓认为，下一步，调整方案可以为房产税征收标准完善提供参考。
银亿集团营销总监王士章也提到，目前上海的房产税税率执行方案，是按照全市上年度新建商品住房平均销售价格2倍来划分，未来可以参考实行区域内分级，按照内环内、内外环和外环外三个级别，再依据销售均价划分。另外，转让和持有环节，也可以采用不同税率。
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