余印升：中国房地产的真相(之三）

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三、到底有多大钢需
    代表房地产开发商利益的御用学者总是拿钢需说事，他们是这样算钢需的：目前我国城市人口只有50%，发达国家普遍城市居民一般在70%以上，那么将来15~20年内我国还将有20%的人口从农村转移至城市，以总人口13.5亿，意味着将有2.7农村人移民至城市，这些人到城市来住房，这是钢需的第一大来源程序；其次从98年高校大面积扩招起，2002~2011年毕业的大学生超过4400万之多，他们绝大部分还没买房，这是钢需的第二大来源；再次，原本生活城市无房的贫民，保守估计也有五~六千万。看看，总计有3.7亿人口钢需，每人30平米，就是111亿平米，这得大张旗鼓开发多少年呀。中国人多地少，房子能不贵吗？
    事实是这样吗？是否真有3.7亿人钢需？
    先来看那设想农村移至城市的2.7亿，且不说我国未来20年内城市化能否达到70%，就算这个良好的愿望能实现，也的确有2.7亿农村人口移民至城市（假设的前提将来户籍完全放开，允许户籍自由迁徙）。但这2.7亿从农村迁至城市的新市民是否有真实的购买力？目前的现实情况，农村人口整体受教育程度低，来城市打工，工资水平普遍处于最低端水平。以深圳为例，各地来深的外来常住人口，除少部分真正的白领和私营小业主，工资水平平均在2500/月上下，主要从事的是工厂的作业员或餐饮、家政、物业、普通商品销售等低端服务业，而即使是保障房，深圳每平米也要5000/米左右（保障房一般在关外较偏的位置），二个月的工资不吃不喝才能买一平米，这意味着一个在深普通打工者不吃不喝打17年工才能买得起一套100平米的保障房，更别说商品房，一般打工者何曾想过。所以这2.7亿钢需只不过是一块画饼！哪里是钢需呀，棉需都不是！
    其实御用学者们想象的城市化率，现在已经基本实现，每年在城里讨生活而处在城市边缘的农民工早就超过2亿了，这部分农民工基本都是青壮年，工作在城里、生活消费在城里，但在城里是暂住，他们没有城市户口，在计算城市人口、人均GDP、城市人均收入等指标是注定被遗忘的！这些人在城里是怎么蜗居的，御用学者们可能想象都想象不出，他们租不起花园小区房，往往是几人甚至上十人挤在一间狭小的农民房里（对了，我还得解释一下这个农民房，就是城中村的小产权房，密度奇高，鸽笼一样，有些楼之间的间距窄到了二栋楼上的人可以握手的程度），他们的收入注定了他们只能这样蜗居，买房？他们大概做梦也没想过。
    至于城市贫民，本来就是低收入人群，同进城打工农村人有何异？他们何时买得高昂的商品房，降多少价，对他们也是奢望。所以城市未买房的贫民，一样钢需不起来！
    那四千多万大学毕业生呢，原本在城市的，只要不是不幸出落在贫民家，大半应该买房了吧（尤其2002~07年阶段毕业的），一来他们平均工资水平较高，二来最主要的是他们有父母的全力支持，何况在城市这一代几乎都独生子女，享受父母全力照顾的待遇早已习惯了。更可怕的是，我国人口老龄化来临，城市将面对的是：二对老人，一对年轻人人口结构，老人离世后，留下来的二套房谁去住？看来这四千多万大学毕业生，也不是钢需，是棉需！
    不过钢需若要开发也是有的，钢需是可以拆出来的，君不见，华夏神洲不光是遍地开工建房，也遍地拆迁么？事实上，暴力拆迁早不是什么新闻，为抵抗拆迁，自焚者有之，自制火炮对抗拆迁者有之。最近的新闻，深圳某市场，开发商拆迁的招更绝，为减少阻力，开发商趁多数商户关门回家过年去了，就赶在除夕前大行其拆，呵呵，除夕本来是就是除旧迎新嘛，开发商倒还是幽默感的，调制黑色幽默能力不不赖啊！
    另外ZF官员也在不断为拆迁造势，住建部的专家陈淮就曾发表高见，他说：“20年内现有中国城镇住房得拆一半”。为什么要拆呀，旧房改造也，才二十年怎么就旧了，答曰跟不上时代发展，要重新规划，估计很快就有新名词出来“危房改造”，因为假若你说这房还新能住，不肯拆，总得混一个强拆的理由呀。
    诸位，看看！钢需不是没有的，是你有没有能力挖掘发现，拆就能拆出钢需啊！

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关键词：中国房地产 房地产 大学毕业生 人口老龄化 人均GDP 中国房地产

可惜不管怎么分析！想卖房的还是得买，由不得讨价还价。