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解读房地产市场的“中国式困惑”- 中国楼市中介业面临洗牌
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导读：2013年3月6日，一场关于“中国房地产泡沫是否会拖垮全球经济”的讨论在大洋彼岸的CNBC电视台上演。现场嘉宾纽约大学商学院教授李雨与加州大学欧文分校的经济学教授彼特-纳瓦罗各执一词，场面险些失控，导播只能紧急切信号。
纽约大学商学院教授李雨认为：“中国根本就不存在所谓的房地产泡沫。”她认为，中国ZF多年来一直尝试给房地产市场降温，包括使用上调利率和准备金率等手段。然而，ZF调控的屡屡失败，正是由于中国房地产市场的强劲需求。中国ZF刚刚出台的房地产新政，也旨在为市场降温。
李雨甚至认为，中国房地产投机者和开发商们要赶在市场降温之前把手上的房子卖掉，“这对中国乃至全球经济来说是个机会。”加州大学欧文分校的经济学教授彼特-纳瓦罗在现场不忌用“粉饰”、“游说”等词语来形容李雨的发言。
加州大学欧文分校的经济学教授彼特-纳瓦罗认为：“如果中国经济增长低于5％，房地产泡沫多半会破裂。”而中国房地产市场泡沫破灭，带来的直接影响是“汽车、钢铁在内更多的中国商品将被倾销到美国，这将导致美国人失业，拖累美国经济。”
彼特十分担忧中国房地产泡沫是否会破灭，他认为，“如果中国经济垮了，澳大利亚、巴西、智利、秘鲁、加拿大等依赖大宗商品出口的国家也会跟着一起遭殃。要格外小心中国的房地产泡沫，稍不留神就有可能赔钱。”
李雨与彼特对于中国房地产泡沫的争执在节目中火药味十足。彼特多次打断李雨的发言，并直接说她的言论为“最扯淡的废话！”认为她在“为北京（楼盘）作粉饰和宣传”；李雨则数度因为彼特的打断而无法继续发言。
彼特一直对李雨不依不饶，李雨也因彼特的出言不逊而显得情绪激动。场面已经基本失控，主持人只得告诉双方马上就要结束此次讨论。在导播不得不强制切换画面之前，彼特仍攻击李雨：“你真无耻。”
2013年3月6日，美国哥伦比亚广播新闻最为知名的一档电视新闻栏目《60分钟》在新近的一期栏目中聚焦了中国的房地产市场，并评论称由中国经济快速增长和中国新型中产阶级对房地产市场的庞大投资所创造的历史上最大的房地产泡沫，可能即将破灭。一场中国房地产“泡沫论”辩论正式拉开序幕。
在新“国五条”细则震动中国房地产行业的同时，中国最大的房地产公司万科的董事长王石也向房地产行业浇上了一盆冷水。
2013年3月日，美国电视台CBS News的“60分钟”(60Minutes)节目播出了一期有关中国房地产行业泡沫的节目。
在节目中，王石非常肯定地认为中国房地产行业存在泡而泡沫破灭的后果将是灾难性的。中国楼市存在明显泡沫，过去两年成功抑制了房价疯涨，难能可贵。但仅靠硬性行政措施的抑制做法不可持续，需政策调整。故对前景存在不确定的风险，一旦房价再次疯涨将可能失控而破裂，后果比堪设想，发生动乱都是可能的。万科能做的：不拿地王、不捂盘、不跟风涨价，做刚性需求主流市场。
境外媒体及研究机构直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”，2004年时，建设部则专门撰写报告反驳此说。
而争论各方的焦点便是房价。房价是否合理？房价是否虚高？房价是否反映了社会的真实需求？这些都是争论的问题。殊不知，房价这个基本指标的来源本身就是一个问题。
国家统计部门的数据显示，中国房价只是“温和”地上涨。而在普通百姓看来，房价的涨幅远远高于统计数字的那十来个百分点。
2004年九月份，浙江省企业调查队课题组发表《浙江房地产市场发展研究报告》，并首次发出预警：目前浙江房地产市场泡沫已经膨胀，已进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。
值得关注的是，这是省内权威部门首次发布楼市泡沫预警。在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50%……”
美国《纽约时报》不久前报道，中国房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。
笔者认为，究竟什么叫“房地产泡沫”，目前国际与国内上貌似无一国家官方权威的文件解释与统一的判断标准，国内经济学界与行业也无理论的体系研究与正确客观的数据统计，导致房地产业“越描越黑”，甚至把房地产业逼向生死存亡的边缘。
显然，中国房地产所谓的“泡沫论”争辩与讨论毫无现实意义，也根本无法撼动中国房地产发展的根基，更加无法改变中国房地产未来三十年稳健发展期。
因此，外国舆论与国内经济学家及评论人士的抨击，多半是个别危言耸听的从来没有真正了解与认识中国经济与房地产市场的经济学家与教授。
一是以个别项目与收入比做简单与统计及比较，得出中国房地产泡沫与泡沫破裂的结论，难道不觉的可悲吗？
二是以中国经济增长的幅度5%以下，就认为中国房地产泡沫会破裂的结论，难道不是愚蠢到非常的幼稚与无知吗？
三是国内一些不学无术的经济学家及评论人士，除沽名钓誉与博取关注力及吸引粉丝外，对中国房地产发展无实际建设性作用。
四是中国房地产泡沫的争论自2003年-2004年开始，一直没完没了的讨论，结果十年过去了，中国房地产依然是健康发展。
笔者认为，按照经济学上的通说，一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。
而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。
市场上认为关于房地产“泡沫”的成因，有以下三个方面：投资者过度投机；消费者及投资者对未来价格的预测偏高；银行信贷非理性扩张。
一旦房地产“泡沫”破裂，则可能造成经济结构和社会结构的失衡、导致金融危机甚至引发政治和社会危机。
市场上一个最理论化关于房地产泡沫的定义大概是这样的:“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值不符)，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。”
笔者认为，按照经济通说的解释，房地产泡沫是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。
实际上不是房价比较高，而且房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。房地产泡沫的特殊性在于它的泡沫表现一般是房价与股价同时得到反映，如日本80年代的房地产泡沫和香港的房地产泡沫。
中国现阶段房地产股的价格没有表现主要有两个原因：一是整个股市低迷，抑制了房地产股的炒作，二是尽管房地产繁荣，但我国上市的房地产公司业绩普遍都不好。
房价的确是房地产泡沫的主要表现，就像股价和整体物价水平一样，所以笔者在回答一些人的质疑时非常简单，房地产泡沫就是房价过高，不仅是绝对价位高，而且是相对价位高，高得整个社会无法承受，也许一两年可以承受，但长期无法承受。
投资过热所造成的持续性恶性通货膨胀可以理解为泡沫经济，而一个行业的过快增长特别是伴随着价格的过度虚高就是一种行业增长的泡沫，但一些特别重要行业的泡沫(像房地产、汽车和高科技产业)却能演化为整体经济的泡沫。
笔者认为，判断房地产泡沫的标准通常归纳为“五高”，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高、房价收入比明显偏高。
这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。定义的持续标准是连续2年以上。
而高或超高的界限大致为：所谓投资和消费超高增长是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的2倍以上；而房价高一是绝对价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近2位数；房地产投资所占比重高指超过25%以上；房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。
按以上标准，中国房地产的确出现了极少数小部分城市的部分区域泡沫现象。但是，中国房地产总体上并无泡沫。随经济发展下的人均收入与购买支付力的提高及未来市场需求增加等城镇化的推进，房地产泡沫会自动消化与被吸收，最后形成健康的市场，所以不会出现破裂。
笔者认为，一是投资增长。房地产投资已连续三年保持接近或超过20%的增长，且呈现逐年加快的趋势，据此，可以认为当前房地产投资已出现了较明显的过热倾向。
2000年中国房地产投资增长19.5%，2001年上升到27.3%(国家统计局景气月度数据为25.3%)，2002年1-11月增长28.3%。其中住宅投资增长更快，2000年增长25.8%，2001年上升为28.9%，2002年1-11月为29.5%。
从区域上，东部地区投资过热则更为明显，3年分别增长21.7%、25.2%和28.2%，这一持续三年高达20%的投资增长是在基数较高的状况下实现的；中西部地区尽管也连续3年保持了高增长，但因为基数低，处于房地产发展的初期，其过高的标准可定为35%-40%以上。
统计发现，2003-2012年10年间，房地产开发投资从4984亿元增到61700亿元，增长了近12倍。
但是，2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。
到2013年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，东部地区房地产开发投资4024亿元，同比增长20.9%，增速比去年全年提高7个百分点；中部地区房地产开发投资1241亿元，增长24.6%，增速提高6.3个百分点；西部地区房地产开发投资1405亿元，增长26.8%，增速提高6.4个百分点。说明中国房地产投资增长总体上由过快转变成稳健，不存在大幅度过快增长。
二是消费增长。商品房销售额增长持续4年保持20%的高增长，其中2000-2002年连续3年增幅达到30%左右，这表明，全国总体住房消费已出现过热倾向。1999年商品房销售额增长23.9%，2000－2001年则分别增长30.1%、29.4%，2002年前11个月增长则继续加快，达37.4%。
全国房地产开发投资额从2001年的6344亿元增长到2011年的61740元，翻了近十倍；全国商品房销售面积从2001年的2.24亿平方米增长到2011年的10.99亿平方米，翻了近5倍。
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