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媒体称有关部门正加紧研究房产税全国推广方案
2012-03-0108:36 来源：21世纪经济报道
作为房地产调控长效机制的手段之一——房产税，“两会”期间或将成为提案热点。记者从全国工商联房地产商会获悉，该机构两会提案将聚焦在“房产税试点改革将与土地出让金结合”这一建议上。
尽管全面实施房产税有着很大的现实阻力，但中央层面推进的决心仍然坚定。据接近决策层知情人士透露，近期，财政部与国家税务总局已被明确要求，结合住建部的个人住房信息系统全国联网，总结评估重庆、上海两地征收房产税的经验，尽快给出一个向全国推广的试点方案时间表。
房地产商会方面给出的建议称，房产税与土地出让金都是ZF财政收入的组成部分，而土地价格高涨是引发高房价根本原因，要发挥好房产税调控的作用，必须结合土地出让金制度改革才能真正发挥效果。
据介绍，从国民经济整体上看，税收收入占绝大比例，2010年全国财政收入8.3万多亿，其中税收收入7.3万多亿，非税收收入约0.99万亿，非税收收入占比12%。但在地方ZF并非如此，以土地出让金为主的非税收收入占居着主角地位。
从1999年到2010年，ZF土地出让金收入从514亿元增加到2.9万亿余元。土地出让金收入与地方财政收入之间的比重，从9.2%提高到2009年的48.8%，2010年则达72.38%。统计资料反映，进入21世纪以来，地方土地财政的特征越来越显现。
房地产商会认为，造成这种关系颠倒的根本原因，在于当前分税体制下地方财政收入与支出责任不对待等，地方ZF缺乏稳定可靠的收入来源。而土地出让制度的特征，让地方ZF发现，通过土地出让收入可以弥补地方财政收入的缺口。在发展经济的强烈愿望，甚至只是在保吃饭财政的诉求下，地方ZF的一个重要政策目标，就是在尽可能的情况下推高土地价格，从而获得最大的土地收入。但土地财政也使得地方财政收入不稳定，透支未来发展动力，并且是推高房价的主要因素之一。
房地产商会建议，房产税的试点方案应结合土地出让金制度改革。首先要确立以税收作为地方财政收入主体的财税体制改革目标；其次，房产税的改革应以土地出让金的改革为前提；再次，还要探讨财政税收及非税收的科学组合比例。
房地产商会认为，房产税推进的难题在于，在地方ZF已经一次预收70年土地使用费的前提下，再对业主采取评估现值逐年收房产税的方式是不合理的。这等于重复征收。经测算，如果对所有存量住宅征税，假设税率为1.5%，则全国一年的住宅类房产税达7600亿元，加上商业物业将达1万亿，持续下去，其税收规模有望取代土地出让金。
但征收房产税，必须考虑解决已一次性收取了70年的土地出让金问题，实践中建议逐渐抵消已付部分，特别要考虑在拍卖背景下地价大幅溢价后的出让金的抵消问题。如何折抵，也将是此项改革政策制定的一个难题。
不过，海通国际就重庆、上海两地的实施情况评估后发现，房产税对两地的ZF财政收入和当地房价所产生的影响非常有限。
据了解，上海的房产税仅针对新成交住房。即已拥有至少一套住房的本地买家以及外地买家，均需在成交金额的7折基础上，支付0.4%-0.6%的税率(视成交价格而定)。根据CREIS的数据显示，尽管住房限购令空前严厉，成交总量大幅下滑，2011年上海住宅的平均售价同比仍上涨6.8%至每平方米14223元。2011年上海市住宅成交约1830 亿元，推测可征收的房产税总额低于3亿元。这在上海市2011年3430亿元的财政收入中，所占的比例不到0.1%。
重庆的房价在大城市中保持较稳定的水平，2011年亦得到延续。重庆的房产税针对主城区的所有高档住宅(约9000套)，税率介于0.5%-1.2%之间。预计2011年可征收的税款总额约为1亿-1.2亿元人民币，在当地ZF财政收入(2900亿元)中也仅占极小的份额。
另一方面，2011 年上海和重庆来自土地出让金方面的收入，依然分别达到1510 亿元(同比减少16%)和820 亿元(同比上升15%)。
海通国际认为，许多人都对房产税有朝一日可取代卖地收入，成为地方ZF财政收入的主要来源之一，抱有较高的预期。但从上述数据来看，如果沿用沪渝的征收方式，这一期望仍是遥不可及。
财政部财政科学研究所副所长王朝才透露称，目前财政部还在研究评估重庆、上海两地房产税征收经验，具体设计推进的时间表还不知道。
财政部财政科学研究所所长贾康建议，房产税在研究过程中，管理部门应在总结两城市试点经验的基础上，更开明地适当披露相关信息，让社会公众吃下定心丸，解决改革可能造成的人心惶惶的状态。比如，贾康认为，重庆在房产税改革过程中比上海更为激进，重庆覆盖了存量房，包括重庆辖区内几千套独立的别墅。其中，180平方米是征收房产税的界限。贾康认为，无论房产税如何设计，都要给全体社会成员有自己的住房，一个基本住房保障的空间，全社会有一个相对清晰的认识后，就可以减少人们对于这种税制改革的疑虑。
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