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别了，三流观众选择三流导演的镀金时代
在《英雄本色》上演之前，吴宇森在香港影视界远未得到主流势力的认可，相反，他独有的风格还成了人们嘲笑的对象。对此，吴宇森讲到，人们总是认为一流导演培养一流观众，三流的导演培养三流观众，而事实上，三流观众只会选择三流导演，在这种情况下，一流导演很难有出头之日。言下之意，当时香港的观众并不成熟，他的风格并不被接受，随着香港观众的日渐成熟，其风格才成为受人追捧的对象。“暴力美学”之父的自信和豁达，溢于言表！
房地产领域也一样，过去，在行业快速发展和土地快速升值的背景下，项目的前期策划定位需求出现了井喷式爆发，在巨大的市场需求诱惑下，毫无研究积淀的广告公司、管理战略顾问公司都开始混迹于项目前期策划定位业务，漏洞百出、水平低下就不足为奇了。而同时，很多开发企业经验有限，对项目前期策划定位缺乏深入认识，而且在“买房即赚，触地即发”的市场上行阶段，利润丰厚，盈利容易，自然会轻视项目前期策划定位的作用。于是，具有深厚研究积淀、案例积淀、专家资源的咨询团队有时反而敌不过“足够炫的页面+吴侬软语的推广+快速低水平的复制”的草台班子。
我把过去十年的房地产行业称为是一个镀金时代，所有的镀金时代都一样——像潮水般涌来，又会像潮水般退去。王石说，他举双手赞成本次房地产宏观调控。我同样怀着平静的心情看待伴随本次宏观调控的房地产行业的深度转型。在这一次行业转型中，由于项目前期策划定位失误而只能保本，甚至亏损的项目已经并不鲜见，而且从长远来看，策划定位对于一个项目的成功将会越来越重要。知识，开始慢慢地受到人们的尊重，具有深厚研究积淀的上海易居房地产研究院也开始被越来越多的开发企业所重视，市场萧条，而易居研究院却实现了逆市而上。这一天，我们一等，就是七年。回顾过往七年，我们今日的成功，是每一个项目都精心钻研，每一次交流都专家带队，七年如一日，尽心尽责换来的。
作为在这个行业里从业多年的一员，我深刻地认识到，做好一个项目的前期策划定位是一件多么繁重的任务。通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产项目的成功，取决于开发企业对项目的良好决策和有序的组织实施，而一个良好的决策往往对整个房地产项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划定位工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。
然而，前期策划定位作为房地产项目基本建设程序的一个重要环节，过去在实践中有时却成为一种走过场的形式。许多策划者不重视深入、系统的市场调研，或是在定位过程中过于理想化和主观化，导致企业决策失误、盲目投资，使得开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。随着黄金十年的流逝，进入白银时代的房地产企业开始对项目策划定位有了更高的要求。易居研究院凭借对行业的全面了解和贯通全行业的资源体系，现将项目前期策划定位团队在咨询服务中的经验与心得与同仁们共享，希望对我们的房地产企业有所启发和帮助。
周建成 博士
上海易居房地产研究院企业研究中心总经理
上海市经济学会城建经济专业委员会秘书长
【易居vision】第27期，欢迎下载！
【易居VISION】第27期-项目前期策划定位体系的反思与优化.pdf
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