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例如在房地产调控过程中，依据我国近两年房地产市场的特殊情况，ZF采取了限购的措施，以抑制房价的过快上涨。由于限购是一种行政手段，于是乎人们总希望用经济手段来替代，房产税被认为是可替代限购的最佳手段。房产税扩大试点的消息一经传出，就有人猜测限购措施是不是要开始撤了。
其实，限购和房产税是不同性质的手段，房产税即使能发挥出调节作用，也难以替代限购措施。在房地产市场投机预期浓厚的情况下，限购是最有效的措施，也是不得不采用的权宜之计。当游资、民间资金更多地进入到实体经济领域，房地产市场恢复常态时，限购自然就会取消。不必再幻想用房产税来替代限购。
再如，房产税被说成是完善地方税体系的重要内容，要把房产税打造成地方的一个主体税种。这显然是一种奢望。无论怎样改造，房产税在我国都无法成为地方财政的主体税种，甚至成为市县主要税种的可能性都是微乎其微。不只是现在难，将来也做不到。
其原因不在于房产税本身，而是中国的国情：中央ZF小，地方ZF大；上面千条线，下面一根针。而国外恰恰相反，中央ZF大，地方ZF小。对于小的地方ZF来说，职能少，花钱也少，房产税成为其主体税种是一点不奇怪的。而对于大的地方ZF而言，职能多，尤其是市县ZF，上面的各项方针政策都靠他们来落实，房产税无法成为其主要的收入来源，至多是一个补充而已。
还有，面对地方的所谓“卖地财政”，不少专家认为，解决的根本办法就是用房产税来替代，以此抑制地方卖地的冲动，也避免地价抬高房价。ZF要出让土地，“卖地”是不可避免的，很难设想再回到行政划拨的老路上去。即使开征了房产税，ZF依然要“卖地”，这是市场经济条件下相对最公平合理的出让土地的办法。还有的是寄希望于开征房产税取得大量收入，可以替代卖地收入，这样地方就不至于陷入为了卖地而强制征地、强制拆迁。这显然是把不同性质的问题混为一谈了。通过房产税发挥收入功能来遏制强制征地和拆迁，无疑是缘木求鱼。
人们对房产税这个小税种的要求太多，寄予的希望太高了。故而，只要一有房产税的消息，各种各样的联想就会蔓延开来。进一步分析，这实际上是税收万能论在房产税身上的具体体现。长期以来，社会对税收总是寄予厚望，甚至连遏制大吃大喝这样的廉政建设问题，曾经一度也要税收来担当。如上个世纪九十年代的筵席税，就是对税收厚望的产物。其实，税收没有人们想像的那么大的作用，过分夸大税收的功能，会导致小马拉大车，最终劳而无功，甚至带来严重的副作用。
具体到当前热议的房产税，如果不对其功能定位搞准，也会带来严重的后遗症。房产税总在试点而难以在全国推开，实际上就是社会对房产税过多的幻想，使房产税的功能定位在左右摇摆。
依个人之见，我国的房产税不能定位在“抓钱”上，更不能幻想成为地方主体税种，而只能是个人住房调节税，或叫做住房消费奢侈税。一是让占有房产多的人多交税，占有越多，交税也越多。二是抑制住房消费上的奢靡，引导住房消费，以使我国十分紧张的住房资源及土地资源得到更公平的享用。抛开幻想，扔掉教科书的房产税定义，房产税就无须扩大试点，而可以一步到位，在全国实行。
作者： 财政部科研所副所长 刘尚希 来源： 财新网 2012年05月31日
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