预测---试着用思想来投资（13）

股市就不说了，关于楼市调控，有些人以市场化为由来反对调控。那么我想说我国当前房地产市场的发展现状和巨大的泡沫本身就是由于ZF不合理的政策和非市场化造成的，那么现在也就有义务纠正前期的错误政策甚至用非市场化的手段来干预，避免房地产市场的畸形发展对社会经济发展造成的不良影响的继续扩大！！
我认为虽然短期内由于地方ZF和中央ZF之间的博弈，以及阶段性的政策放松可能使房价有一定的反弹，但是空间已经有限。而从长期看，不调控，泡沫破没，房价跌；调控，房价仍然会出现一定程度的下跌或是至少停止上涨。而且我觉得从现在的政策看，ZF还是有对房地产调控的坚定决心的。所以我认为房价长期看会至少不会上涨。

中国指数研究院发布的数据显示，6月全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比上涨0.05%，首次止跌回升。其中有45个城市房价环比上涨，涨幅在1%以上的有11个，较上月增加3个；环比下跌的城市有55个，比上月减少18个。
上述数据表明：在货币政-策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐加强，主要城市成交量3月以来稳步回升，部分楼盘甚至调高价格，使得6月百城价格在9个月后止跌并略有上涨。
点评：为了避免经济陷入死循环——房地产市场沦陷——土地市场冷清——地方土地财政难以为继——加强税收征管——打击实体经济——就业困难、收入下滑——消费不振、需求减少——房地产市场继续低迷——再循环！ZF目前可能是骑虎难下，所有的政-策指向应该不是打压房地产、压制房价这么简单，而是如何平稳的度过当下焦灼的局面！

《上海证券报》周二援引未具名知情人士的话报道，中=-国ZF密切关注房地产贷款可能将对银行系统构成的风险，正在酝酿推出更多房地产市场调控措施。
报道称，国=务=院将派出六个工作组对12个省份的房地产市场展开调研，调查将涉及房地产贷款等方面。报道未提供更多详情。此类调查在中=-国属于常规工作。
报道援引知情人士的话称，由于出让土地收入的变化可能将对地方ZF融资平台产生影响，而且房地产公司财务状况的任何变化都可能影响房地产开发、加大房地产贷款面临的风险，因此，中=-国银行业监管机构正在考虑进一步限制房地产贷款和房地产信托业务。
最近几个月来，在中央宽松货币政策和地方楼市政策微调的双管发力之下，中=-国房地产市场出现回暖，首套房和改善性住房的成交量回升。中=-国央行6月份以来已两次下调基准利率，2011年11月以来已三次下调存款准备金率。
中=-国ZF馆员此前表示，中=-国一些城市的住宅成交量和房价出现反弹，应引起重视；馆员们还重申，坚决不能放松房地产调控。
此外，《中=-国证券报》周二援引一ZF智囊团的报告称，中=-国房地产市场正面临报复性反弹风险，这或将导致调控措施功亏一篑。
报道援引中=-国社会科学院发布的报告称，放松货币政策可能影响房地产市场，使房地产调控措施的实施更为困难。
社科院报告建议，ZF应扩大房地产税试点、取消期房预售制度、完善差别化的金融政策。目前中=-国已经实施了首套房贷利率优惠等信贷政策和暂停发放第三套及以上住房贷款的政策。

一位坛友关于房价的判断，标题很激进，但是内容有理有据，很丰满！大家可以参阅以下！
2013，中国房价必然拉开大崩溃的序幕
本文来自: 人大经济论坛 企业讨论区 版，详细出处参考： https://bbs.pinggu.org/forum.php? ... &from^^uid=421923
【一旦房地产商在今年末或明年初的资金链坚持不了，就开始拉开群体大降价的序幕。一旦步入快速降价轨道，购房者更加犹豫。由于“买涨不买跌”的心里作用，此时购房数量会快速下滑，令房地产商资金更紧张，甚至出现破产卖房子。而手中持有大量房子的投机者，必然大量抛售手中房子。此趋势一旦形成，中国高房价崩溃便一发不可收拾。……我劝中国的房地产商和房地产投机者，赶紧在今年的18大召开前，或至少在2013年的“两会”之前抛出手中的房子。否则，请等着在泪水中割肉吧。】近日，据《证券日报》报道，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元（超过2011年中国GDP的10%！），存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对媒体表示，据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。（《证券日报》3月27日）据此估计，房地产企业撑不了多长时间。如果房地产商能熬过2012，则2013年中国房价必然拉开大崩溃的序幕。我们再看一下统计局的最新数据。2012年1-2月份，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，其中住宅投资3713亿元，增长23.2%；全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米，同比增长35.5%，其中住宅施工面积297605万平方米，增长32.8%；房屋新开工面积20049万平方米，增长5.1%，其中住宅新开工面积14832万平方米，与去年同期持平；房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点，其中住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。房地产投资、施工、竣工面积均成快速增长趋势。2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。商品房销售额4145亿元，下降20.9%；其中，住宅销售额下降24.7%，办公楼销售额下降23.5%，商业营业用房销售额增长17.2%。2012年1-2月份，房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16.2%，增速比2011年全年提高2.1个百分点。其中，国内贷款3116亿元，增长16.3%；利用外资107亿元，增长24.2%；自筹资金5995亿元，增长43.3%；其他资金4933亿元，下降5.6%。在其他资金中，定金及预收款2795亿元，下降11.4%；个人按揭贷款1296亿元，增长1.2%。从统计局的数据中我们可以看出，房地产投资与施工、竣工面积在快速增加，而销售面积在快速的下降，据此可以估计房地产的库存量在2012年将更快速的增长。由于价格下降，房地产销售金额比销售面积更快的下降。房地产资金来源增长的速度不仅低于销售收入降低速度，更是远远低于库存增长的速度，房地产商的资金压力将在2012年更快速的增长，房地产上的资金成本也将在2012年飞速增加。在这种情况下，房地产商能熬过2012年吗？即便熬过了，那2013年将是更快速的价格下降。现在房地产商还在硬撑，也许有一些因素在支持他们硬撑，比如地方ZF不希望房价下降，他们中一些相信房地产调控会放松；2012年由于通货膨胀降低，货币政策会放松，可以提供给他们更多资金，货币也可能因货币政策放松而流入房地产；2012年全球经济依旧未完全走出经济危机，国际货币可能仍然比较宽松；2012年是中国换届年，中央可能更希望平稳过渡，不希望房地产突然崩溃……这些都在支持房地产商和一些投资者在坚持，但愈坚持则耗费他们的能量越大，崩溃起来摔得更惨！等到2013年初，或今年10月份完成基本换届后，这些情况将发生改变，新变化将成为压垮房地产商的最后一根稻草。新官上任三把火，高房价民众怨恨已久，新一届中央或许很快就会出台更严厉更有效的房地产调控措施。比如现在正在实行和扩大的房产税，新一届ZF或许很快把它推向全国，或可能在房产税上更严厉的制裁房地产投机者。也许有人认为，新一届ZF为了稳定和经济发展，可能不会对高房价下狠手。错了，高房价更危害稳定、更危害发展。房价高，地价高，房租、租金高，那经济运行成本和居民生活成本必然高。比如街道两旁的商店，房租高，商品价格被迫太高，同时利润和员工工资受到挤压，危害就业和民众收入增长，降低内需，拉大贫富差距。楼上租用写字楼的，也同样如此。商店或写字楼后面的居民房，不是购房时价格高，就是租金高，提高民众生活成本且危害内需。

中国股票市场圈钱意图太赤裸了，要不不分红，要不分那么一点点，连利率都赶不上。这几年，散户投资者几乎是全军覆没，能赚钱的几乎没有。而且市场信息不对称，机构投资者靠的就是信息，等散户反映过来已经晚了，又称为被屠宰的羔羊了。我们希望中国股票市场的制度规范能够早日成熟，上市公司的分红制度能日益完善，给投资者以希望，让投资者明白长期投资的好处，不要只想着投机，给中国股票市场以稳定的资金流，为中国经济的发展更好的发挥资本市场的资金分配的作用。

房价需不需要ZF干预我们需要从以下几点来分析:第一点房价为啥涨,从经济学上说这是有供不应求所造成的.供这方面我不用分析,需求方面大致可分为两类一类是自住需要,另一类是投资需要,最近几年房价的快速上涨,主因是房产投资需求早成的.第二房价目前合理吗?客观来说06-07年的房价还是在这两类需求合力作用下处于合理范围,因投资房产的杠杆作用,加之房价每年都处于两位数的增长趋势,使许多投资着趋之若鹜, 这就如前几年股市在非理性的状态下由3500点冲到6124, 而目前的房产的价位就是股市的6124点.第三ZF干预房价的必要性,房价在6124 点了,你说国家该不该调控,如果不调控,任其到1664点? 股市虚拟经济市场,也就上亿人参与, 6124-到1664点 多少人悲痛欲绝, 房价如果这样,加上其的杠杆作用,跌个30%中国就会有超过30%的人成为负翁,我想为避免这一现象的发生,任何一个有责任的ZF都会出手干预的.最后,如果ZF要干预房市,会把房价调下来(也就是说如何干预)吗? 我这只说结论了: 不会的 ZF最理想的状态是维持房子现在的价格水平,然后不断提高人民 收入,使目前的房价在不远的将来处于一个合理的价位中.

实体经济被各种因素抽干了发展的基础，而国有体制和既得利益群体短期内又不可能退出，依赖于底层人的艰苦朴素怎么可能创造经济奇迹？高等教育打造了一批“精致利己主义”的精英，这个社会只有靠经济利益来推动。每个人的自利行为不一定导致社会福利改善时，社会各方面就会出问题。中国目前需要精英们的妥协和对自我利益的一部分放弃。

初次登论坛，要向大家好好学习一下。

目前房价必须调控，再依托刺激房地产拉动经济，短期内可能有一定作用，中长期是饮鸩止渴、贻害无穷！
1.中国房地产泡沫过大已无需赘述，所有的技术指标都很清晰，政策制定者如果对这还有疑问，或采取视而不见的鸵鸟主义态度，就是人品和动机问题了。
2.房地产商炮制出“刚需”说，这是一个很害人的概念，纯粹是为拉高房价做帮凶。 自人类定居以来，就有住房需求以及“改善性”需求，这些都叫“欲望”好一些。经济学里只有“有效需求”概念，即有购买力的需求，根本不存在什么“刚需”。现在房价水平下，有效需求不足导致房屋空置率高，是未来经济的一大隐患。
3.“城镇化”拉高房价说似是而非。城里人都买不起房子了，能指望进城农民拉高房价？简直是笑话和自欺欺人。简单的一个推论就是，城镇化反而可能成为拉低房价的因素。
中国房地产市场已经非常畸形了，像许家印之流剥削大量房奴的血汗钱，而一掷千金投资足球取悦上层，这样的地产商人比比皆是，也是中国经济畸形的典型缩影。所以，对中央调控房价坚决拥护，只是希望一定要坚持下去，毕竟长痛不如短痛。

再引一个第三方点评，表达一下对当下房地产纠结局面的担心，此关键时刻，处理不好，相关风险将迅速扩散至金融领域，并继续打击实体经济：
房地产贷款潜在风险引高层关注
目前房地产贷款的潜在风险引起高层高度关注。国=务-院=将派出6个督查组分赴12个省份进行房地产市场督察，房地产贷款也在检查之列。近期房地产市场出现一些波动，显示出市场运行的复杂性和不稳定性在增加。国=务-院=、相关部=-委多次重申，房地产市场调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。而房地产市场变化对银行资产的影响也引起有关部门的关注。一方面，土地出让收入变化对融资平台、土地储备贷款风险会产生影响。另一方面，房地产开发企业资金状况变化对房地产开发及关联行业贷款风险、房地产信托兑付风险会产生影响。风险隐患不仅仅存在于银行贷款之中。目前房地产企业多头融资突出，有些房地产企业不惜成本，通过海外市场、房地产私募股权基金、信托贷款以及民间借贷等方式多头融资，未来偿还压力非常大。
评论：虽然目前银=-监=会不会叫停房地产贷款和房地产信托业务，但未来房地产融资仍将严控风险，不排除后续出台新规的可能。