叶檀：土地依然是最大宗的套现品种

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2012/9/12 每日经济新闻

希望房地产价格下挫50％的人要失望了，此轮房地产调控只证明了一点，房地产价格不上升，土地无法套现，地方财政岌岌可危，只能恢复房地产的套现地位。

反向指标是，当1993年的海南、2011年的鄂尔多斯房地产泡沫崩溃之后，当地的经济链条轰然倒塌，成为不可承受之重。房地产对于经济的捆绑力度之强远超过我们的想像，他是用世界上最强的强力胶粘成的。

房地产市场回暖从今年二季度开始，大城市成交量逐步上升，而后价格逐渐反弹。到三季度末，形成ZF推地风潮与开发商抢地风潮，以弥补上半年土地收入的不足。

8月27日，BJ市土地整理储备中心刚刚一次性公布11宗经营性用地出让公告，其中宅地9幅，这11宗地块将从9月17日开始竞价。8月30日，BJ挂出4幅地块。从8月17日以来，BJ已经四次集中推出入市地块。截止到目前，9月将交易的地块达到23幅，其中宅地14幅。9月单月土地出让金，可能超过前8个月住宅出让金总和。

不仅BJ，各地都在大规模推地，温州市ZF一次性推出52宗共3220亩土地，8月27日，杭州一次性出让占地达456亩的主城区7宗地块，最终成交价合计54.38亿元。8月24日，石家庄公开出让8宗市内热点区域地块土地使用权，武汉也于同日迎来36宗地块的集中拍卖，其中最为热门的16宗城中村改造土地总成交金额达到105.28亿元。厦门近日也发布公告，将于9月7日公开出让17幅地块。如同饥饿至极的人突见大餐，土地的饕餮盛宴正式开幕。

目前土地市场从低谷回升，ZF套现胃口较小，推出的地块条件较为优惠，开发商由此进入大规模拿地期。据《证券日报》记者不完全统计，7家大型房企3天内斥资88.68亿元在一二线城市抢地。其中，万科击败中海等强劲对手，两天内以46.71亿元连拿合肥和广州两地块。拿地的企业包括央企也包括大型民企，从目前土地市场的强势回潮可以看出，开发商把土地看成最好的套现品种，地方ZF因为开发商的套现也获得了最好的套现渠道。

要满足去年的土地出让收入，地方ZF的主要官员还得像温州市长一样，亲自坐台吆喝，下半年起码得完成几千亿以上的土地收入，才能度过目前的难关。

根据国土部公布的数据显示，上半年全国住宅用地供应量为4.72万公顷，仅完成了全年住房供地计划29.6%。财政部数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。BJ中原市场研究部统计数据显示，全国主要的13个典型城市在前8月，土地出让金合计为2473.5亿元，同比2011年同期的4076亿下调幅度达到了39.3%。

笔者曾经说过，中国经济在下行过程中出现虚拟化趋势，看铜不是铜，看铁不是铁，而是融资工具与套现工具。铁矿石融资渠道因为钢铁行业利润下行而接近于崩溃，此后是铜库存激增，成为套现工具。无论是铁矿石还是铜，任何一种资源产品的套现能力都无法与房地产市场相提并论。

在制造业继续低迷、房产税近期难以推出的情况下，土地财政卷土重来毫不奇怪，土地是通向现金、降低地方财政负担的最重要的通路。本想通过此次经济下行周期，倒逼出中国的经济结构转型，倒逼出中国的投资与内需平衡经济，很可惜，到目前为止，倒逼出的是投资经济与房地产经济的复活——今年1到8月，国家发改委批准了1555个重点项目，将使未来投资增加1万亿元以上，拿着项目审批报告嗷嗷待哺的地方ZF，毫不迟疑地把目光投向房地产，与吸引民资、改变规则相比，拉动房地产是最现成、最不伤筋动骨也是最缺乏创新性的解决债务的办法。

我们已经除了房地产之外找不到其他发展经济的杠杆了吗？此次债务链条紧崩、大批项目无米下炊，同样吸引人眼球的是，中国规模以上工业企业利润下滑、此前一直做大规模为能事的央企，坐拥20多万亿资产却如坐困愁城，为什么不能将非核心资产打包出售？一则可以降低垄断收益，打破垄断利益群体，二则可以吸引民资购买相关资产，为这些资金找到更负责任的主人，三则可以提升中国经济的创新能力与竞争力。与其让土地成为吸引资金的黑洞，不如让国有非核心资产，成为地方ZF债务减负的主要通道。

当然，最终房产税改革仍要提上议事日程，打破垄断、建立公平的竞争环境，才是中国不被经济周期打垮、摆脱土地套现路径的根本。

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关键词：地方ZF债务 每日经济新闻 土地使用权 土地出让金 房地产市场 套现 品种

,以后农民也会失去土地的，