以经济学常识来分析目前的房地产市场

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以经济学常识来分析目前的房地产市场 在经济学理论中，认为价格的上升将会抑制需求，刺激供给，从而供给和需求会 重新达到均衡。可是中国目前的房地产市场，一方面是房价快速上涨，老百姓叫 苦不迭，但是房子价格的上涨并没有使需求下跌，房地产市场依然是供不应求， 为什么会出现这种矛盾的现象呢？原因就在于两个方面，一个是房子的需求刚性 ，另一个是预期的作用。房子不象是苹果，橘子等，它的需求弹性很小，苹果的 价格上涨了，我可以不吃它而用其他的东西来代替，但是房子的价格再上涨，人 们总不可能不住房子吧，因此不论是普通购房者，还是投机客，在面对房子涨价 的情况下，都预期房子的价格还会上涨，在这种心理的驱动下，他们都千方百计 的筹集资金来购买房子，从而带动了房子价格的进一步上涨。面对这种建立在对 要素需求刚性的涨价预期作用的房地产市场，政府和专家的劝告自然是无效的， 需要采取有效的措施来平抑房价，那么该采取什么样的措施呢？这可以从建国初 期上海如何抑制米价上涨的历史中学得经验，建国初期上海的一些米商利用政局 不稳的情况，囤居粮食，抬高米价，使得米价快速上涨，在这种情况下，由于公 众预期米价还会上涨，反而增加购买，从而带动米价急剧上涨，面对这种情况， 当时的上海市政府没有采取什么紧缩性的政策，而是采用扩张性的增加供给政策 ，从全国各地运来大量的粮食平价出售，消除了人们关于米价还会上涨的预期， 市场很快恢复了平静，米价也恢复到了正常的水平，老百姓得到了实惠。这同现 在的房地产市场很象，面对房价快速上涨的局面，政府不但没有采取扩张性的平 价增加土地供给的措施，而是妄图通过严格控制土地和信贷的紧缩性政策来抑制 房子价格上涨，这种措施反而是进一步加强公众预期房子价格还会上升的心理， 从而带动了房价的进一步上涨，如果政府还要更加严格控制土地供给和信贷供给 ，那么由于生产要素供给的全面收缩，将会引起投资的全面降低，从而极其有可 能带来经济衰退，用这种措施来抑制房价代价未免惨痛。 故就象建国初期上海如何抑制米价上涨的所采取的措施一样，目前中国抑制房价 最好的措施是政府大量平价出售建房用地，减弱公众对房价上涨的预期，持币待 购而不是借款抢购的现象就会增加，对房子的非理性需求降低了，房价很快就会 得到平复，结果是更低的房价和更多的可供选择的房子。 但是为什么政府在这个问题上行动迟缓呢？原因就在于高房价带来高地价，高地 价给政府带来了巨额的财政收入，而土地面积是极其有限的，故政府要想从土地 出售中获取最大的收入，那么维持高房价就是这种行为的经济结果了。这就象是 国际石油市场，石油输出组织希望从出售石油中获取最大利益，他们往往倾向与 让石油维持在一个高价位上，一旦石油价格下跌了，他们就会作出减少开采量的 决定，使得石油价格很快回到了高价格上。于此类似，在土地供给市场上，政府 是唯一的垄断提供者，他们具有从出售土地中获得最大收入的经济动机，而土地 拍卖是实现这一目的最好的市场交易制度，使得每块土地都能获得市场上所能获 得的最高价格，一旦房价下跌带动土地价格下跌，政府就会减少土地的供给量， 促使土地价格上升，从而带动了房价的上涨。 可见由于政府是土地市场上的唯一提供者，土地又是高度缺乏弹性的，故只要政府想要从出售土地中获得最大的收入，那么为了达到这个目的，政府采取土地拍卖制度和调控土地供给量就是其最好的选择，这种行为的结果必然使的土地价格维持一个高价位，土地价格的居高不下必然使得房子的价格也居高不下，而房子价格的居高不下和供给的刚性，必然刺激公众对房子价格还会上涨的预期，所以对付这种局面最好的办法就是政府出于社会效益的考虑大量平价出售建房用地并对加强监督，政府的这种行为就会很快消除公众对房价上涨的预期，从而彻底摧毁市场投机行为的心理基础，使得房地产市场很快平静下来，普通老百姓也能得到好的结果。而政府要是想通过严格控制土地和信贷的紧缩性政策来抑制房子价格上涨，这种措施反而会进一步刺激公众预期房子价格还会上升的心理，从而带动了房价的进一步上涨，如果政府还要想通过征收房产税来抑制房价，那只不又是从老百姓口袋中拿走收入，增加了政府的收入，加重了老百姓的经济负担而已。

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关键词：房地产市场 地产市场 房地产 经济学 紧缩性政策 经济学 房地产 投资性房地产 房地产市场调查报告 房地产市场分析 房地产营销策划 房地产信托REITs 房地产会计 房地产行业分析

但是房子价格的上涨并没有使需求下跌，房地产市场依然是供不应求，为什么会出现这种矛盾的现象呢？原因就在于两个方面，一个是房子的需求刚性，另一个是预期的作用。房子不象是苹果，橘子等，它的需求弹性很小，苹果的 格上涨了，我可以不吃它而用其他的东西来代替，但是房子的价格再上涨，人 们总不可能不住房子吧，因此不论是普通购房者，还是投机客，在面对房子涨价的情况下，都预期房子的价格还会上涨，在这种心理的驱动下，他们都千方百计的筹集资金来购买房子，从而带动了房子价格的进一步上涨。

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用需求刚性解释房价上涨需求量不减少恐怕不对。现在多数买房的不是没房住，而是原来房子小了。再说出租房多的是，真正买不起房的且又没房，一定会租房。

如果真正是需求刚性-------即没房住的压力太大，则一定有很多人流落街头。

房子供给量相对少数先富起来的、拆迁户及炒房者是不足的。

呵，主经同马经一样害人。

我只想说，政府大量平价出售建房用地，不过给房地产商造成更大的利润而已。

以下是引用霜岳在2005-4-13 1:09:22的发言： 我只想说，政府大量平价出售建房用地，不过给房地产商造成更大的利润而已。

如果拍卖土地房价会更高。

这里就得垄断经营，以使土地价格降低，以抑制房产商获得土地利润。

这是主经不能解释的，主经就是个破乱货。这就得用我的平均化规律解释，参见http://www.xslx.com/htm/jjlc/lljj/2005-03-16-18438.htm

作为产业上游的土地价格的下降为什么不会压低下游房产市场的价格啊？我的看法就是政府要在今后一个时期内增加平价房子的供应量，只有这样才能平复房价

政府只要具有了提供平价房的这种能力，最终的博弈结果应该是政府不用提供一套房子就可以使房价减低。

还有，对于房屋的需求说是没有弹性的，我不赞同，对房屋的需求可以分解为消费需求和投资需求，哪种需求都会发生很大变化，从而使得需求的弹性不会稳定。泡沫产生的时候，出于价格预期的缘故，需求显得没有弹性，而在泡沫破裂的时候，需求发生很大变化，而处于破裂后期，需求的弹性会变得很低。

制造预期有不同办法，同样，政府提出的提高房贷以使需求减低，这是打击投资性需求，但是对消费性需求是很大的，人们在面对高房贷率的情况下不得不考虑是否延迟购房或者，考虑其他低房价的地方。抑制作用是明显的，不然也不会有那么多的购房者不满。但是这种政策是否真的使房价下跌，还要看房地产开发商方面是否有足够有效的微观政策。

发展中的问题还要靠发展来解决

供需矛盾无法解释目前的房产困境,政府行为是主要的

偶认为，土地仅有的一级市场是不可能会降低土地价格的，但是房屋需求并不是缺乏弹性，如果说消费者总是预期楼价会上涨，那对于绝大多数没有房子而又负担不起房价的老百姓会因此而降低其购买欲望（我相信虽然消费者不一定越来越富有，但是会越来越精明），所以我觉得在经济发达区域，政府可采取一些相对灵活的措施控制土地的供给，而对于房地产市场则尽量由市场机制来操作，使房价能够实现灵活浮动，以减低出现投资过热或者紧缩的风险。

我也感觉政府出台的一系列政策有抬高房价含义，并不是像政府说明的降温。政府已经有高额的税收收入了，还要再从土地中圈钱，这种制度总让人感觉不到社会发展的前景会有光明。生活质量的提升也较物质基础提升的慢。

政府导向这只手是发挥了作用，但好像是反效果，使的市场更加不明朗。主要针对北京市场，据说上海的退房现象开始增多，而北京的房价反而稳中有升。实在是想不透了。