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以房地产金融为列，摘要和提纲如下：

摘 要

我国房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段。

2006年全国房地产开发投资增速小幅回升。全国累计完成房地产开发投资额1.9万亿元，同比增长21.8%，比上年同期加快2个百分点，低于同期固定资产投资增速。其中，住宅投资增长速度为25.3%，高于同期房地产投资增幅3.5个百分点；经济适用房投资同比增长32.7%，经济适用住房投资下降的趋势得到明显改善。

在银行房地产贷款方面，2006年末，全国商业性房地产贷款余额3.68万亿元，比年初增加6653亿元，同比增长22.1%，增速比上年同期快5.9个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.41万亿元，比年初增加2996亿元，同比增长27%，增速比上年同期快10个百分点；购房贷款余额2.27万亿元，比年初增加3630亿元，同比增长19%，增速比上年同期快3.3个百分点。

在房地产信托方面，受国家房地产宏观调控影响，2006年房地产信托品种及规模等方面都停留在2005年的水平之上。全年国内共发行90只房地产信托产品，发行规模约147亿元。而2005年这个数据为121只房地产信托产品，发行规模157.27亿元。

在海外资金方面，根据国家外汇管理局《2006年上半年中国国际收支报告》，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.04%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。与之相对应的，去年上半年外资房地产行业新增外债17.35亿美元，同比增长203.32%。截至2006年6月末，外资房地产外债占全部房地产外债的92.13%，外资房地产行业外债总量呈现逐年递增趋势。

总的来说，我国房地产金融业还处于发展壮大时期，银行房地产贷款在我国房地产金融业中占主导地位，积聚的风险也比较多，主要包括市场风险和信用风险等。房地产信托和海外资金虽然在快速发展，但在我国房地产金融市场的比重还是很有限，并且是在宏观调控的背景下进入房地产金融市场，风险控制较好。证券化等二级市场的发展有助于银行分散其信贷风险，但我国房地产金融的二级市场的发展才刚起步。在银行没有一个很好的风险交易市场的情况下，银行只有通过更审慎和严格的信贷政策来控制风险。信贷资金的收紧，有利于房地产信托和海外资金等进入房地产金融市场，促进房地产金融市场的多元化发展。

目 录

第一部分 行业运行分析及预测. 1

第一章 2006年房地产金融业基本运行态势分析. 2

第一节 房地产金融含义... 2

第二节 我国房地产金融市场主要特征... 3

一、以银行信贷为主导的单一融资格局... 3

二、多元化的融资渠道日趋活跃... 3

三、房地产融资市场体系不健全... 4

第三节 2006年我国房地产金融行业发展概况... 5

一、国内首单商业房地产证券化产品问世... 5

二、央行加息紧缩房地产信贷... 5

三、银监会九条新规严控房地产信贷风险... 6

四、扶持规范信托业，鼓励信托创新... 6

五、堵截热钱，房地产限外... 7

第二章 2006年房地产金融业发展环境及影响分析. 8

第一节 影响房地产业发展的因素分析... 8

一、国家宏观经济对房地产业的影响... 8

二、国家宏观调控政策和房地产金融政策对房地产业的影响... 8

三、地区经济对房地产业的影响... 8

四、科技进步对房地产业的影响... 8

五、其他因素对房地产业的影响... 9

第二节 2006年宏观经济环境... 10

一、国内宏观经济环境... 10

（一）国民经济增速提高... 10

（二）消费需求增长加快，固定资产投资增速高位回落，贸易顺差继续扩大... 11

（三）产出大幅增长，企业效益继续提高... 12

（四）各类价格指数涨幅低于上年，但下半年出现回升态势... 14

（五）财政收入大幅度增长消费需求增长加快... 15

（六）国际收支保持顺差格局... 16

二、国际经济环境... 16

（一）主要经济体经济状况... 16

（二）国际金融市场概况... 17

（三）主要经济体货币政策... 18

第三节 金融业发展情况及其对房地产金融的影响... 19

一、我国金融业发展情况分析... 19

二、金融业发展情况对房地产金融的影响... 19

第四节 2006年产业政策环境... 21

一、2006 年宏观调控出台背景... 21

（一）近几年房地产市场发展迅速，部分地区房价涨幅过大... 21

（二）国内资金充裕，资本流动性过剩... 22

（三）人民币升值可期... 22

二、2006 年房地产宏观调控效应分析... 23

（一）本轮宏观调控的主要措施... 23

（二）本轮宏观调控的影响... 24

三、未来房地产政策预测... 26

第三章 2006年房地产业发展情况及其对房地产金融的影响. 27

第一节 2006年房地产发展情况分析... 27

一、房地产开发状况及主要特点... 27

（一）房地产开发投资保持平稳增长... 27

（二）经济适用房投资增速逐渐加快... 27

（三）土地开发投资增速较快，本年土地购置面积仍然呈下降态势... 27

（四）商品住宅投资所占比重提高，房地产开发投资结构有所改善... 27

（五）房地产开发企业国内贷款高速增长... 27

（六）房屋开工和竣工面积增长均呈回落趋势... 28

（七）商品房销售面积平稳增长，商品房空置面积略有下降... 28

二、具体情况... 28

（一）供给... 28

（二）需求... 30

（三）销售价格... 32

第二节 热点城市房地产市场发展情况... 34

一、北京... 34

（一）房地产开发投资增速回落，投资比重下降... 34

（二）供给出现下降，需求仍然旺盛... 34

（三）房地产价格指数高位运行，涨幅趋缓... 35

二、成都... 36

（一）房产开发资金情况... 36

（二）商品房供求总量... 36

（三）成交情况... 37

（四）供求增长情况... 38

（五）个人购房情况... 38

（六）商品房价格走势... 39

（七）二手房成交情况... 39

三、杭州... 40

（一）2006 年杭州房地产市场运行现状... 40

（二）当前杭州房地产市场运行中存在的三个问题... 42

四、青岛... 43

（一）开发投资平稳增长... 43

（二）房屋施工规模继续放大... 43

（三）房屋竣工面积降幅较大... 44

（四）商品房销售面积与销售额增幅下降... 44

（五）市郊三区开发投资继续放量... 44

五、长沙... 44

（一）累计供销量... 45

（二）单月供销趋势... 46

（三）商品房销售价格... 46

（四）非市场定价类住宅供销分析（即定向开发、集资建房和经济适用房）... 47

（五）新建商品住房供求结构... 47

第三节 房地产业发展情况对房地产金融的影响... 49

一、房价上涨对房地产金融的影响... 49

二、竣工率和空置率对房地产金融的影响... 50

第四章 2006年房地产金融行业发展情况. 51

第一节 房地产金融资金需求情况... 51

一、房地产金融资金需求整体情况... 51

二、房地产开发建设资金需求情况... 51

三、收益性物业投资资金需求情况... 54

四、个人住房贷款需求情况... 55

第二节 房地产金融资金来源情况... 57

一、房地产开发建设资金的主要来源... 57

（一）总体情况... 57

（二）分结构情况... 57

二、收益性物业投资的主要来源... 62

三、个人住房贷款主要来源... 62

四、房地产金融资金来源的主要特点... 63

（一）仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展... 63

（二）债务融资为主，股权融资有待突破... 64

（三）大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄... 64

（四）融资方式创新，融资渠道整合... 65

第三节 2006年房地产信托发展情况... 66

第四节 2006年房地产股权融资... 68

一、上市公司再融资... 68

二、房地产企业IPO.. 68

三、其他直接融资方式... 68

第五节 2006年房地产信托基金... 70

第六节 2006年外资进入状况... 71

一、大量外资地产逐步涌入中国市场... 71

二、外资房地产行业发展的渠道、形式... 71

三、外资房地产行业发展的特点... 72

第二部分 行业细分领域分析及预测. 74

第五章 2006年我国房地产金融行业投资与经营状况分析. 75

第一节 2006我国房地产金融行业投资情况分析... 75

一、房地产金融业在国民经济中的重要地位... 75

二、房地产金融行业投资增长情况分析... 75

三、房地产金融资金主要投向分析... 76

（一）区域结构分析... 76

（二）项目结构分析... 77

四、2006年我国房地产金融行业投资的主要特征... 81

（一）从东部向中西部，从一线城市向二线城市发展... 81

（二）外资注重对收益性物业的投资... 81

（三）银行信贷是住宅投资的主要来源... 81

（四）投资项目品种结构调整... 82

第二节 房地产金融行业效益情况分析... 83

一、房地产金融行业效益水平分析... 83

（一）银行房地产贷款收益情况... 83

（二）房地产信托收益情况... 83

（三）海外资金收益情况... 83

二、房地产金融行业效益主要影响因素分析... 84

（一）对银行房地产贷款收益影响因素的分析... 84

（二）对房地产信托收益影响因素的分析... 84

（三）对海外资金收益影响因素的分析... 84

第六章 2006年房地产金融行业区域分析. 85

第一节 我国房地产金融行业区域分布特征及变化分析... 85

一、各省市房地产开发投资额对比情况... 85

二、各省市房地产开发投资资金来源对比情况... 85

（一）国内贷款对比情况... 86

（二）其他资金对比情况... 87

（三）自筹资金对比情况... 87

（四）利用外资对比情况... 88

第二节 我国房地产金融行业运行主要省市比较分析... 89

一、北京... 89

二、上海... 90

三、广东... 91

四、江苏... 93

五、浙江... 94

第七章 2006年房地产金融行业绩效综合比较分析. 96

第一节 银行房地产贷款... 96

一、安全性分析... 96

二、盈利性分析... 97

第二节 房地产信托... 98

一、安全性分析... 98

二、盈利性分析... 98

第三节 海外资本... 100

一、安全性分析... 100

二、盈利性分析... 100

第三部分 行业企业分析. 102

第八章 2006年房地产金融行业典型代表分析. 103

第一节 建行房地产金融业务... 103

第二节 联华信托... 105

第三节 摩根士丹利房地产基金... 107

第四部分 行业风险提示. 109

第九章 房地产金融市场发展趋势分析. 110

第一节 全球房地产市场趋势... 110

一、全球房地产市场出现泡沫... 110

二、全球房地产开始降温或面临调整... 111

三、美国及全球房地产市场调整的主要风险... 112

第二节 2007年我国房地产市场发展预测... 114

一、2007年政策调控执行力度将加大... 114

二、2007年房地产开发投资增速将放缓... 114

三、住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多... 114

四、土地管理更加严格，土地成本将提高，存量土地竞争加剧... 115

五、政府紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视... 115

六、2007年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素... 115

第三节 房地产融资市场的发展趋势... 117

一、融资市场格局多元化... 117

二、房地产融资体系逐步健全... 117

三、资产证券化积极推进... 117

四、金融产品创新层出不穷... 118

第十章 房地产金融行业风险评价. 119

第一节 宏观经济波动风险评价... 120

第二节 政策风险评价... 120

第三节 房地产信贷风险评价... 121

第四节 流动性风险评价... 122

第五节 行业竞争风险评价... 123

第六节 操作风险和法律风险评价... 124

第七节 行业风险综合评价... 125

附 表

表1 2006年全国土地购置情况... 28

表2 2006年土地购置面积增速超过30%的地区... 28

表3 2006年土地购置面积降速超过30%的地区... 28

表4 2006年全国土地开发面积情况... 29

表5 2006年完成土地开发面积增幅超过50%的地区... 29

表6 2006年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况... 29

表7 2006年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况... 30

表8 2006年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况... 30

表9 2006年各类型商品房销售面积... 30

表10 2006年商品房销售面积增速超过30%的地区... 31

表11 2006年商品房销售面积小于竣工面积的地区... 31

表12 2006年商品房销售面积大于竣工面积超过500万平方米的地区... 31

表13 2006年各类型商品房销售额... 31

表14 2006年商品住宅销售面积增幅超过30%的地区... 32

表15 2006年商品住宅销售面积小于竣工面积的地区... 32

表16 2006年商品住宅销售面积大于竣工面积超过500万平方米的地区... 32

表17 2006年商品房销售价格增幅超过20%的地区... 33

表18 2006年商品住宅销售价格增幅超过20%的地区... 33

表19 商业银行房地产贷款整体情况... 51

表20 2006年房地产开发建设资金需求情况... 52

表21 2006年商业营业用房投资完成额... 54

表22 2006年办公楼投资完成额... 55

表23 2006年房地产开发投资资金来源合计... 57

表24 2006年全国房地产开发资金来源情况... 58

表25 2006年各月累计房地产开发本年资金来源情况... 58

表26 2001－2006 年全国房地产完成投资增长率及其占固定资产的比重... 76

表27 2006年东、中、西部房地产开发投资额... 77

表28 2006年全国商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况... 78

表29 2006年房地产投资完成额项目品种结构分析... 79

表30 2004-2006年全国住宅投资情况... 79

表31 主要金融机构房地产贷款不良率... 83

表32 北京房地产开发投资资金来源情况... 89

表33 上海房地产开发投资资金来源情况... 90

表34 广东房地产开发投资资金来源情况... 92

表35 江苏房地产开发投资资金来源情况... 93

表36 浙江房地产开发投资资金来源情况... 94

表37 建设银行房地产金融业务品种... 103

表38 建设银行房地产贷款情况... 104

表39 建行贷款不良率情况... 104

表40 2006年房地产金融业主要风险因素及影响... 125

附 图

图1 GDP同比增速变化情况... 10

图2 全社会固定资产投资当季同比增长率... 11

图3 工业增加值当月同比增长率... 13

图4 工业企业利润总额增长情况... 13

图5 2004年以来CPI变动趋势... 14

图6 2004年以来PPI变动趋势... 15

图7 2004-2006年房地产开发投资额及增速... 52

图8 2006年各月累计房地产开发建设计划资金需求和融资情况... 53

图9 2006年各月累计房地产开发建设实际资金需求和融资情况(1) 53

图10 2006年各月累计房地产开发建设实际资金需求和融资情况(2) 54

图11 2004-2006年个人住房贷款余额及增速变化... 56

图12 2006年房地产开发资金中各项资金来源占比情况... 59

图13 2006年房地产开发投资资金中国内贷款变化情况... 59

图14 2006年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况... 60

图15 2006年房地产开发投资资金中其他资金变化情况... 60

图16 2006年房地产开发投资资金中利用外资变化情况... 61

图17 2006年房地产开发投资本年资金来源金额变化情况... 61

图18 2006年房地产开发资金来源中银行资金情况... 63

图19 2006年房地产开发资金来源中开发商自有资金情况... 64

图20 2004-2006年全国房地产投资增长情况... 76

图21 2004-2006年东、中、西部房地产开发投资同比增长情况... 77

图22 2006年按工程用途分的房地产投资完成额... 78

图23 2004-2006年全国办公楼投资情况... 80

图24 2004-2006年全国商业营业用房投资情况... 80

图25 2006年各省市房地产开发投资资金额及增长率比较... 85

图26 2006年各省市房地产开发本年资金来源及增长率比较... 86

图27 2006年各省市房地产开发投资资金中国内贷款额... 86

图28 2006年各省市房地产开发投资资金中其他资金... 87

图29 2006年各省市房地产开发投资资金中自筹资金... 87

图30 2006年各省市房地产开发投资资金中利用外资... 88

图31 2006年北京房地产开发投资资金来源结构... 89

图32 2005年北京房地产开发投资资金来源结构... 90

图33 2006年上海房地产开发投资资金来源结构... 91

图34 2005年上海房地产开发投资资金来源结构... 91

图35 2006年广东房地产开发投资资金来源结构... 92

图36 2005年广东房地产开发投资资金来源结构... 92

图37 2006年江苏房地产开发投资资金来源结构... 93

图38 2005年江苏房地产开发投资资金来源结构... 94

图39 2006年浙江房地产开发投资资金来源结构... 95

图40 2005年浙江房地产开发投资资金来源结构... 95

现有07年行业分析报告目录如下：

1、中国信息产业与研究报告 (5个行业）
（白色家电、数字电视、通信、消费电子、信息产业）
2、2007年仓储行业风险分析报告
3、2007年城市供水行业风险分析报告
4、2007年城市轨道交通行业风险分析报告
5、2007年城市燃气风险分析报告
6、2007年乘用车行业风险分析报告
7、2007年船舶制造业风险分析报告
8、2007年电力行业风险分析报告
9、2007年电子和通信行业风险分析报告
10、2007年电子计算机制造业风险分析报告
11、2007年房地产金融业风险分析报告
12、2007年房地产行业风险分析报告
13、2007年纺织行业风险分析报告
14、2007年服装行业风险分析报告
15、2007年钢铁行业风险分析报告
16、2007年港口行业风险分析报告
17、2007年高等教育行业风险分析报告
18、2007年公路建设与运输行业风险分析报告
19、2007年化肥行业风险分析报告
20、2007年化纤行业风险分析报告
21、2007年环保行业风险分析报告
22、2007年火电行业风险分析报告
23、2007年机场行业风险分析报告
24、2007年机械行业风险分析报告
25、2007年集成电路产业风险分析报告
26、2007年家电行业风险分析报告
27、2007年建材业风险分析报告
28、2007年建筑钢材行业风险报告
29、2007年建筑行业风险分析报告
30、2007年交通运输行业风险分析报告
31、2007年焦碳行业风险分析报告
32、2007年精细化工行业风险分析报告
33、2007年聚酯链行业风险分析报告
34、2007年卷烟行业风险分析报告
35、2007年连锁经营行业风险报告
36、2007年旅游饭店行业风险分析报告
37、2007年旅游行业风险分析报告
38、2007年铝工业风险分析报告
39、2007年煤炭行业风险分析报告
40、2007年酿酒行业风险分析报告
41、2007年汽车行业风险分析报告
42、2007年肉制品行业风险分析报告
43、2007年乳制品行业风险分析报告
44、2007年软饮料行业风险分析报告
45、2007年商业风险分析报告
46、2007年生物制药行业风险分析报告
47、2007年石油化工行业风险分析报告
48、2007年水电行业风险分析报告
49、2007年水泥行业风险分析报告
50、2007年铁合金风险分析报告
51、2007年铁矿石行业风险分析报告
52、2007年铜工业风险分析报告
53、2007年外贸行业风险分析报告
54、2007年医疗机构行业风险分析报告
55、2007年医疗器械行业风险分析报告
56、2007年医药行业风险分析报告
57、2007年造纸行业风险分析报告
58、2007年植物油行业风险分析报告
59、2007年制糖行业风险分析报告
60、2007年中国有色金属风险分析报告

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• 2007年房地产金融业风险分析报告.doc

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