请教一个内含报酬率的问题 ，希望大家帮忙看一下

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内含报酬率,是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出现值的贴现率。。

我想请教一下，在计算每年的现金流入的现值的时候，要将贷款的利率（或者贷款的利息费用考虑进去吗？、

比如：一个固定项目，第一年现金流出为1000万元。按8年计提折旧。第二到第五年第年取得租金收入为200万元。

那第二到第五年的每年的现金流入计算过程为：

每年利润=租金收入-营业税金及附加-折旧费用  =  200-200*0.05-125=200-10-125=65
每年净利润：=利润-所得税  =65-65*0.25=48.75
每年现金流入=净利润+折旧费用  48.75+125=173.75

然后，再依据现金流入与流出来计算内含报酬率，请问是这样的吗？？

那么在计算每年利润的时候： 每年利润=租金收入-营业税金及附加-折旧费用  这里要不要减去财务费用（比如设想这1000万元的固定资产项目是贷款的，会产生贷款利息）

这里将我搞糊涂了，，所以请教一个各位高人，在计算  每年利润=租金收入-营业税金及附加-折旧费用  时，，要不要减去这贷款的利息费用？变成：  每年利润=租金收入-营业税金及附加-折旧费用-财务费用？

还是假定这笔款是我自己的，不用考虑这笔贷款利息费用？                                                                                                                               

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关键词：报酬率 固定资产 现金流 折旧费 营业税 费用 报酬率 贴现率 现金流

  网上查的，不知道对错，应该没错
营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变动收益（-公允价值变动损益）+投资收益（-投资损失）-折旧
应税收入（EBIT）=营业利润-利息费用
净利润（EBT）=应税收入-应纳税额
净税后现金流（EAT）=净利润+折旧
再用IRR公式   西格玛NCFt/（1+IRR）^t=NINV(1000万)   这里的EAT就是NCF  

锐锐牛 发表于 2012-12-14 22:06
网上查的，不知道对错，应该没错
营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费 ...

那就是不用考虑贷款的利息费用了，对吧。

计算现金流不考虑利息的原因是：分母贴现率，若分子再考虑利息会重复的。

利息算到财务费用里必须减  减完了再算所得税，不减不是亏了...

锐锐牛 发表于 2012-12-16 14:06
利息算到财务费用里必须减  减完了再算所得税，不减不是亏了...

但是用自有资金的话，就不存在利息费用了呀。

dengwen168 发表于 2012-12-16 21:44
但是用自有资金的话，就不存在利息费用了呀。

自有资金当然没利息了，可是你不是贷款的嘛..

不要考虑吧，财务费用应该是在筹资活动中产生的。

应该在算每年利润时减去财务费用，求出净利润后，在算每年现金流量的时候再加上财务费用吧。

不减。最后把内含报酬率和利息比较。