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新“国五条”有助引导房市回归理性化

发布时间: 2013-03-05 07:02 来源: 进入电子报

　　楚天金报讯 □余治国



　　3月4日，沪深两市大跌，超50个地产股跌停。地产股领跌，表明随着近期推出的新“国五条”房产调控政策效率极高，力度极大，远超过市场预期。“国五条细则”中引起广泛关注的是二手房交易中的家庭自有住房转让所得依法严格征收20%个税。其实，《个人所得税法》早已规定：无论是房产租赁所得还是转让所得都需要缴纳20%的个税。在过去的实际交易中，二手房通过各种避税方式一般只缴纳总房款1%的个税。其中较为常见的方式是中介的阴阳合同。但最近一年，各地房管局都装备了房产价格评估系统，只要二手房交易的申报价格低于估价就无法完成交易。因此，现在的二手房交易难以找到合理避税的方法。

　　这次出台的新“国五条”延续了2011年房产调控的思路，即抑制投机性或投资性需求，引导房产市场回归理性化。个税征收将大为增加二手房的交易成本，限制二手房交易。与此同时，房产税的征收将逐渐推行。投机投资者如果抛售持有的房产将不得不付出高交易成本，如果继续持有房产则承担房产税的负担。如果投机投资者将个税转移给购房者，很大一部分购房者将减少甚至放弃购买，交易必然难以完成，二手房流动性急剧下降。因此，这种税收政策不仅抑制新房也抑制二手房的投机性或投资性需求。个税免征条件是家庭唯一住房且两证满5年。这样的房产一般来说也没有上市交易的动力。此外，本轮调控将抑制改善性需求，比过去的调控政策力度更强。由此可见，随着交易成本的增加，二手房量价齐跌是必然的趋势。

　　当然，交易量下降并不意味着所有二手房价格都会下跌，主要得看地段。一二线城市市区尤其是中心区域聚集着庞大而优质的就业、教育、商务和医疗等各种资源，其市场需求将仍然保持旺盛状态。而中心区域的容量有限，房产供给无法大幅度增加，二手房交易成本的提高反而会增加这些区域房产的稀缺性。因此，在一二线城市中心区域，无论是新房还是二手房，价格都将有上涨的趋势。但与新房相比，由于高交易成本，二手房或有可能出现有价无市的情况。

　　在二手房交易成本骤升的情况下，新房交易成本却未发生变化。因此，一部分二手房的潜在购房者将转而购置新房。但新房价格是否上涨却要看支撑当地房价的主力购房者类型。对于首次购房者来说，新房的吸引力强于二手房。这部分群体几乎将全部涌入新房市场，将促成新房价格的上涨。对于投机投资者来说，购置房产的目的在于投资保值或投机升值，无论是二手房还是新房，对他们都将丧失吸引力。

　　作者系知名财经评论人

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关键词：个人所得税法 二手房交易 二手房价格 个人所得税 交易成本 房产 调控政策 住房转让 市场预期

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