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作者：杨光清
房地产开发项目的属性：房地产开发项目的所有工作都以项目为特征，每一个项目都作为一个独立成本的核算单元，有其自己的盈亏报告，开发商的总利润就是所有的项目利润之和，因此地产开发项目是项目驱动型。
在驱动型项目管理过程中，项目经理总是在开发项目全寿命周期内追求成本、进度、绩效的合理组合，以此达到本项目的开发目标。要实现公司的开发目标，就要求项目经理根据项目开发计划进行时间、成本、绩效进行平衡、平衡分析。有经验的项目经理在危机出现时，心中预先已想好的合适的时间、成本、绩效平衡和平衡分析，并认识到平衡分析是持续思考过程的一部分。没有经验的项目经理，在危机出现时可能会出现脚痛医脚、手痛医手这种疲于应付的局面。
房地产开发项目总是基于约束条件下而进行的。从大多数开发项目的开发实践分析，在项目定义阶段，绩效、时间是两个重要约束条件；在实施阶段，成本是一个重要约束条件；在项目竣工验收阶段，时间是一个重要约束条件。如果一个开发项目，上述三个要素都是固定的，那么除了全部成功以外没有别的选择。如果上述三个要素都可以变动，那么项目就没有了任何约束，也就是失去了平衡。
平衡分析的方法：
1、在决策过程中，识别并了解冲突。
任何一个房地产开发项目，都有成本、进度、绩效管理和控制系统，以此比较实际结果与计划的差异，通过偏差分析来仔细研究成果，并提供状态报告，以保证实施正确行动并解决问题。
首先，要检验早期警报来源和情报资料的正确性，回答下列问题：
这些信息与本项目相关吗？
信息及时吗？
数据完整吗？
什么因素促使这种情况出现并存在？
如何确认信息是正确的？项目管理培训
如果信息是真，对本项目而言意味着什么？
理解冲突的潜在原因，进而理解三要素平衡分析的理由，大多数理由按帕累托原则可以集中为：
人的误差或事故；
不确定性问题；
没有料到的问题。
2、对项目目标进行全面检查。
房地产开发项目目标通常决定着成本、时间和绩效之间存在的变化幅度。
目标检查的内容为：
项目目标；
项目发起人关于项目整体目标和战略计划；
工作描述；
进度、成本和绩效描述；
资源消费与计划。
3、分析项目环境和状态。
对房地产开发项目的实际成本、进度和绩效与初步或修改的项目计划的进行详细比较。在分析项目环境和状态十，着重解决如下问题：
确定成本、进度和绩效的相对优先权；
确定公司的赢利能力和战略计划的影响；
得出一个管理评估。
如果项目有一个从执行组织外获取的产品或服务的合同，那么就要求提供产品或服务的合作伙伴对他的项目状况进行自我评估，从而得出所获得的产品或服务对成本、进度和绩效的评估；
从细节上检查项目每个工作包的状况，提出完成时间、成本和绩效要求。
经过项目环境和状态分析，而找出项目是哪些方面存在问题。一般来说，往往是下列几方面会对项目造成影响：
不充分的计划；
范围变更；
不良的绩效
过激的表现；
环境限制。
4、找出替代方案。
通过上述分析、讨论和评估，再寻找和确定替代方案。替代方案就是通过时间、成本和绩效的不同组合，列出完成项目的办法。寻找和确定替代方案时，对下面问题进行回答：
进度：
—顾客可以接受时间的拖延吗？
—时间的拖延会改变公司的其他项目和客户的完工日期吗？
—资源可以重新调配以满足新的进度计划吗？
—对新的计划来说成本是什么？
—增加的时间能给我们带来新的改进吗？
—项目的拖延会引起别的项目拖延吗？
—客户的反映将会是什么？
—这会影响销售吗？
成本：
—是什么导致成本超过预期？项目管理培训
—采取什么措施可以减少剩下的成本？
—客户会接受额外的变化吗？项目管理论坛
—我们应该接受别的成本吗？
—在成本预算内我们可以重新协商时间或绩效吗？
—项目剩余部分的预算成本准确吗？
绩效：
—最初的规格能满足吗？
—如果不能，在什么成本下我们可以保证满足？
—质量等级可以协商吗？
—对公司和客户来讲质量等级改变有什么优点？
—对公司和客户来讲质量等级改变有什么缺点？
—我们是要提高还是要降低绩效？
—客户会接受这种改变吗？
—绩效的改变会导致产品或物业的责任吗？
—质量、规格改变会引起资源重新分配吗？
—质量、规格改变会影响销售吗？
回答了上述问题，我们对成本、进度和绩效之间的平衡关系就相对理解了。
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