教育资本化为房价的一些基础介绍

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通俗的一点说，为什么北上广顶尖小学/中学的学区房如此昂贵？
暂不提管制因素，在房地产经济学中，这个是一个很经典的话题：顶尖教育资本化为房价。

用的模型是hedonic模型，改模型经常被用来分析各种各样的因素对地区房价的影响。

一个比较经典的回归方程式为：
lnp=a1+A*x1+B*x2+C*x3+r*x+error
p：房屋售价
x1: 房屋特征矩阵
x2：社区社会与人口特征矩阵
x3:市级等更大单位特征矩阵/环境矩阵
r：当地教育质量（经常用学生分数来衡量）

这个模型基本上是2000年之前用的比较多的，随后由于该模型趋于成熟，更多的研究转向了精细化的操作，如相邻地区的房价差异多少能由学校质量解释；学区变动如何影响房价差异。
比较经典的论文是1999年black发在qje上的论文，使用相邻街道、但是归属不同学区的匹配方法，消除了除学校之外的所有差异。

用兴趣的跟贴，继续谈谈

  ------以下是sunkai_bick的注脚-------------------------

相关的一个帖子 请戳 → →   【讨论一个技术问题】  
获得楼主提到的论文 请戳这里 houseprice and school quality.pdf (106.29 KB)

2013-6-17 10:01:48 上传

black 1999

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关键词：教育资本 资本化 hedonic 房地产经济学 Error 房价

好帖子，期待楼主大作 。。

看看,谢谢

最近翻教科书， Eric A. Hanushek 主编那本 handbook of economics of education  第三卷第十章就是
“Housing Valuations of School Performance”，这本书坛子有下载，感兴趣的同学应该动手啦。

学校质量对房价的影响，这个话题对教育经济学来说是非常关键的。
    就先从学券说起吧：
    美国的公立学校教育质量一直广受诟病，其中很大的病因在于缺乏有效的激励机制。由于强大的教师工会存在，学校基本不可能解决效率问题：好的老师得不到奖励，坏老师也不会被惩罚。这就苦了那些没钱上私立学校的劳苦大众的孩子。由于经济约束（没钱）缺乏选择教育的机会（选择高学费的私立学校），他们不得不接受糟糕的公立学校教育。    怎么办？当然是提高公立学校的教育质量和教育效率。但是这句话说起来容易做起来。。。基本不可能！（想改革？问问教师工会答应不！）校长不能奖励高水平的教师，因为合同上没有这个条款；校长不能降低差老师的收入，因为合同上没有这个条款.......
    怎么办？弗里德曼想到了“市场竞争”——既然公立学校自己不能改革，那我就把经费全分摊给家长，变成“学券”。你学校差不是，不想改革不是？那我就把孩子送到别的学校！反正钱在我的手里。这样，家长们就会用脚投票，使那些质量差的学校招不到学生。而教育经费是跟着学生走的，所以这样的学校也就没有经费了。所以，大家应该看出来，学券制度将市场机制引入到教育体系中，触发学校之间的竞争机制，倒逼学校提高质量和效率。
    这样一来，即给公立学校增加了竞争压力，有增加了学生的教育选择权，真是好办法！但是，这样一个好办法的实施效果却并不如此美好。这是因为：1.尽管手握学券，但是家长并不掌握如何评价一所学校的全部信息；2.家长的择校选择并不是独立进行的，而是受到身边邻居、同事、教友、亲属等很多人的影响；3.学校也有选择学生的权力。尤其对好学校来说，他们倾向于拒绝那些来自低社会经济地位家庭的学生。因为，接受这样的学生，既会拉低学校学生的平均水平，还会使本校学生的家长（多数是富裕基层）不高兴。

sunkai_bick 发表于 2013-8-15 19:20
学校质量对房价的影响，这个话题对教育经济学来说是非常关键的。
    就先从学券说起吧：
    美国的 ...

接着楼上继续说：

上次说到学券的设想在实施过程中出现了问题。这次首先介绍一下关于这些问题的研究：

    第一，一些特殊学生的培养成本比较高。如果发给家长的学券是等值的，那么学校将会倾向于拒绝接受培养成本较高的学生。比如，有自闭症的学生、聋哑学生、智力障碍学生等等。【Duncombe , W. , Yinger , J. ( 1999 ). Performance standards and educational-cost indices: You can’t have one without the other . In Helen F. Ladd , R. A. Chalk and Janet S. Hansen (Eds.), Equity and adequacy in education fi nance: Issues and perspectives . Washington, DC : National Academy Press .】

    第二，家长的因素。多数家长都会非常在意自己孩子的同辈群体。我曾将看过一个材料：多数的在美华人不喜欢民主党。因为，华人在美国多数是中产阶级，他们付出很大的代价（为了进入好的学区而购买昂贵的房屋、努力付出更高的学费等等）让自己的孩子进入了质量较好的学校。但是，由于民主党所推进的教育平权政策，很多黑人或少数族裔（来自低社会经济地位）家庭不需要付出更多，只凭借ZF的资助便住进好学区从未进入好学校。这些家庭的子女一般学习水平较低，甚至不排除沾有不良的社会行为习惯。如此一来，中产阶级家庭就会产生被剥夺感。对于质量较好的学校来说，接受低社会经济地位的学生也是很头痛的事，因为这样会招致中产阶级家庭的不满，可能促使他们将自己的孩子转到其它学校就读。
    这种家长对子女同学质量的重视，在教育经济学中被称作”同群效应“（peer-group effects）。
    【1.Graham , B. S. (May 2008 ). Identifying social interactions through conditional variance restrictions . Econometrica , 76 ( 3 ), 643 – 60 .        2. Hoxby , C. ( 2000 ). Peer effects in the classroom: Learning from gender and race variation. Research Working Paper, No. 7867. Cambridge, MA : National Bureau of Economic Research .】
      第三，家长之间也会相互影响。这一部分就是楼主的主题啦：学校教育质量对房价的影响
（未完待续，同期待fgleric版主大作）

楼主非常清楚的勾勒了教育对房价的模型，值得学习。
我想我们探讨一下相关数据的获得问题，看看哪一位可以提供一些建议。
1、房价数据：一手房和二手房的数据，从哪里获得呢？以上海为例，我查验了一下网易房产频道，似乎仅能给出近6个月的数据信息。前几天与网易公司联系，还没有回复。如果能像网易财经一样提供任何一段时间的房价交易信息，如成交价格成交量，就更好了。
2、学校和楼盘（含二手房）的具体为之信息。以上海为例，可以用googleAPI吗？如果有学习过空间的同学能提供一些支持就好了。
3、不同学校划分的招生区域可以再上海的每个区较为的招生计划当中获得，虽然有工作量，但毕竟可以获得。
4、考虑计划外招生，也许不同学区之间具有一定的相关性，空间的因素不可以忽略，毕竟读了小学和初中，大家不想每天上学跑的过远。
总之，如果做一个经验研究，这些关键数据如何获得呢？有知道的同学不妨提供一些建议。

sunkai_bick 发表于 2013-8-16 14:08
接着楼上继续说：

上次说到学券的设想在实施过程中出现了问题。这次首先介绍一下关于这些问题的研究： ...

我说一下第二点。

民主党固然是想通过类似社会主义的方式给少数族裔，尤其是非洲裔和南美裔美国人争取更高的入学机会，可目前的他们的策略并没有得到很好的实施。

一个比较显著的障碍就是：中高收入居民区所在地的公立高中，绝大部分的生源来自于中高收入的居民区。少数族裔，除了亚裔，大部分收入比较低，获得所在地公立学校、初中、高中的录取机会很少。
因此，在中低收入居民聚集的地区，民主党的政策才有机会被支持。主要体现在两点：1，优秀班的课程被紧缩，要求与普通班持平，这使得白裔、亚裔集中的优秀班被打压；2，普通版的录取少数民族录取比例要求高于白裔（亚裔最近也开始被打压）。

这种政策的结果基本上就是Self-select，求上进的白裔和亚裔会在一开始就避开黑人和南美人居多的社区，从而使得中低收入群体居多的黑人、墨西哥人社区逐渐衰落。而这两个群体也是出了名的不重视教育。

sewind_tj 发表于 2013-8-17 13:32
楼主非常清楚的勾勒了教育对房价的模型，值得学习。
我想我们探讨一下相关数据的获得问题，看看哪一位可以 ...

1，房价数据很难获得。加总的指数数据目前没有，个体层面的数据很难获得；目前大城市只能做到公布平均数据（分二手房、新房）；连中位数都很难统计出来。
2，学校和楼盘匹配很容易，只要有房屋数据。
3，招生区域很容易获得。
4，不太清楚。

目前关于教育和房屋的研究在中国还处在起步阶段，一方面缘于数据极难获得；另外一方面是时间太短。2002年之前的大部分城市还没有系统的统计工作（房管局一般不会公布细节数据，而中介尚未发展完善，银行贷款数据几位保密）。

最基础的研究在于，
1，教育质量的评估。国外采用标准化考试成绩，而我国不太重视平时考试成绩，更加重视大区域统考以及升学考试。
2，跨区域的考试差异很大。这既是个难处，也是个很好的话题。
3，直觉的数据给严谨的研究带来了很大误解。目前市场上公认的一线城市重点小学学区房溢价（premium）能达到100%；而一般类小学的也能轻松达到30%；二线、三线城市情况迥异，不过溢价都很显著。关于溢价，应该看作是重点小学带来的所有的额外收益的折现，譬如未来更高的升入重点中学的机会。因此要分离出教育质量和预期教育机会的效果，需要更好的高质量数据。