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全球观 中国心 专业能力 本土功夫

——根据冯仑对北大MBA同学参观美国中国中心欢迎辞整理

欢迎各位来到万通纽约中国中心的办公室，感谢大家对万通在美国发展的关注，今天我们共同来讨论关于民营企业以及民营企业国际化的话题。

作为中国本土的民营企业，万通涉及到在美国的业务差不多有20个年头了，所以我们不是最近两年心血来潮来做这件事情。最早我们在1994年就是中国大陆唯一一家在美国设立风险投资的企业。那时我们其实很小，万通1991年创办，1992、1993年刚刚发展起来，1994年我们正式申请商务部（当时叫外贸部）的批准，然后外管批准，给了我们一百万美金的额度，我们拿着这笔钱在硅谷开始做风险投资，我们赚了一些钱，更重要的是万通出现了一个非常有影响力的人才，那就是王功权，当时他负责美国万通。这100万美金在当时和现在都是很小的数目，但是对于中国的民营企业而言，对于万通而言，都是一个勇敢的尝试。

王功权管理的风险投资，在万通20多年的历史中，也是一个很成功的业务。他投了很多企业，包括最早的亚信、易趣，一共投了20多家，当时投资的目标就是只投在美国的大陆留学生，而且只投互联网，最终他要把企业带回到中国，所以这个投资模式在当时很清晰，也很聚焦。更重要的是我们跟IDG建立了很好的合作伙伴关系，先后有四、五位万通的员工在IDG的中国风险投资业务中负责，包括上海、广州、北京。最后王功权把这些业务打包卖掉了，自己去了鼎辉，后来的故事大家都知道，他成为在互联网创业领域中非常有成就的投资人。所以说万通一直用国际化的眼光来思考自己的发展，并且不是从房地产开始的。

在开放的竞争社会，在互联网时代，万通思考中国本土业务和国际业务的方法和原则就是四句话：全球观、中国心、专业能力、本土功夫。全球观是任何一个中国本土企业的问题，放在全球视野下看，我们是全球经济活动中的一个环节、存在一个位置；第二叫中国心，中国企业做中国本土业务，在中国本土发展，围绕着“中国”这两个字来去布局业务，思考未来的竞争能力；第三专业能力，比如做地产，就要地产相关的专业能力，创投互联网投资，就需要投资的专业能力；最后本土功夫，就是你还得接地气，这个本土功夫不光是中国的本土功夫，你到了美国的纽约，就得有纽约的本土功夫。

万通在纽约做中国中心是十年前开始的，我们就是按照这样的思维来定位和布局，在这个过程中，我们从全球观看问题，大家就不会有太大的分歧，进入美国谈中国中心，我们站在中美经贸的未来、WTO、全球一体化去思考，中国经济必将成为全球经济，中美经贸关系是国际经济格局中最重要的一组关系。纽约的一个副市长说，在纽约这个地方，每个国家的中心发展的起落，预示着这个地区经济成长和世界经济格局的变化，最早在纽约有个英国中心，在洛克菲洛中心对面有一个小楼，大概有两千平米，那底下还有基座，写的就是英国中心。

后来美国强大了，英国慢慢退下来以后，就有了德国中心，日本中心，他说今天有人来做中国中心，意味着中国将会取代前面谈到的这些国家在世界经济舞台上的角色，果不其然，今天中国已经成为全球第二大经济体，成为未来不能忽视的重要经济力量。

全球观很重要，既然你要在中国以外做事情，你不能是站在本土或者本省、本市的井底去看天，而应该从天里边来看井，不是坐井观天，而是坐天观井，这样才能定位准确。

第二中国心，我们的发展仍然是围绕着中国企业在美国发展，或者通过美国国际经济企业跟中国发展，通过这样的轴来安排。我们的定位是主流双向高端，服务的人群是主流人群、双向人群，我们围绕着他们，围绕中国发展和世界经济发展的主轴，提供特殊的商务、文化、活动的空间，我们的专业能力是做不动产，做空间生意，所以我们提供的是商务中心、办公楼、俱乐部、活动中心的空间服务。

最后本土功夫，比如在中国怎么审批，在美国怎么样跟当地的合作伙伴建立良好的关系，遇到一些分歧的事情，怎么用当地的办法来处理。在纽约我跟合作伙伴谈到，我们用中国方式吃饭，用纽约方式做事。本土功夫就要有本地的包括专业机构、中介机构、公关、当地的员工等等，我们首先要解决正确的思维方向。国际化不是一个装饰，好像国际化就很了不起，而是企业自身发展的内在战略需求，着眼于市场、技术、资本等，总之跟你的战略有关，才需要国际化。

这好比个人，也许我原来在小县城，但我的人生目标定位要成为中国某方面最优秀的人，比如说最优秀的大厨，那我一定要到北京、上海，因为这个地方才能做高端餐饮。

万通做房地产行业，一直希望在价值链的中游和上游发展，中游就是服务业，下游是制造业，上游是经营业，那么万通到纽约是一个很恰当的选择，因为商业不动产包括不动产经营、不动产服务，最集中、最有专业性的在纽约，我们在纽约做了一个最具挑战性的项目，我们将会积累所有的经验，改变思维。中国中心还没有开业，但中国中心已经改变了万通在国内房地产的所有思维，也导致今天万通在房地产发展当中的战略布局和重点和其他家很不一样。

这是战略的需要，你想成为一个什么样的人，你就要去什么样的地方，学什么样的东西，交什么样的朋友。在美国投资，中国的民营企业要很小心，因为我们挣的钱六块多钱才换一块美金，而且在美国我们没有信用，贷款、融资比当地企业要困难很多，所以我们要付出加倍的成本。比如中国中心要开高额的信用证才能拿到这项目，但是本地企业就不需要开这么多信用证。

所以爱慕虚荣成本是非常高的，要根据你的人生定位来权衡。目前万通国际化的想法非常简单，叫软资源全球配置，硬市场本地发展，本地生根。中国14亿人，你在中国做到第一，肯定全球第一了，市场、客户永远是中国为主，但是做生意中的其他资源配置，比如知识、经验、人才、专利、资本完全可以全球配置，在互联网时代，软资源的全球配置成本在大大降低。

万通纽约中国中心还没有开业，但是我们在软的方面的经验、人才、观念改变很多，我们在中国老在提美国模式，很多人不理解，我们十年前就天天跟美国纽约最牛逼的地产公司打交道、学习、合作，美国模式是有根据的，今天看我们没有提错，我们最先受益。

   

中国企业国际化与20年前日本之异同

相同的一面都是经济高速成长，并且本国货币兑国际美元是升值状态下，美国经济的不同周期也提供了一些机会；不同的是日本的企业在本土市场比较小，投资房地产大部分是金融性的投资多，随着日本的泡沫和金融上的问题出现，这些投资又失败了。

但中国现在出去投资相当于本土业务的产业衍生，份额占到本土业务量很小，万通在美国投的业务规模，连万通的1/10都不到，万科现在也是本土业务为主，海外的业务最多占到20%、30%，所以即使海外业务有什么闪失，对本土业务没太大影响。

另外我们是产业的延伸，比如万科在海外还做住宅，没做别的，而日本当年买洛克菲勒的不是房地产企业，而是后边操作的基金、贷款，都是金融机构，是做金融性投资，万通现在做中国中心两万平米，我们把它作为产品认真经营好。

所以目前中国房地产行业在海外投资绝大部分都是自己本土业务的需求，并且有互补，从战略延伸来考虑的。国内目前真正在海外投资房地产的企业其实非常少，现在每年移民美国的人大概在五千人以内，也许其中会有个三两千人去买房，这是跟移民配合的，跟当年日本大规模买房地产还不一样。

去美国投资房地产，只要人民币升值脚步不停止，这种投资的确会有很多经济的诱因，因为人民币海外购买资产成本是很低的。人民币现在是国内贬值，国外升值，这会推动国内的一部分企业在海外购置不动产，另外正好美国金融危机之后，不动产价格相对比较低，所以这样的投资趋势还会保持一段，但如果逆转，人民币贬值，美国经济开始好转，这种财务性的投资，将会出现一些风险，你的偿债能力、资产价格都会发生变化。

所以投资任何时候都不能保证只赢不输，如果在相对的一个时间段内，你的布局结构的安排和经济周期一致，那应该没有问题，如果你踩反了，比如我们当年决定做中国中心，是十块钱人民币差不多换一美元，现在是六块钱，对我们来说在美国做事压力就小很多，但如果反了，现在是三十人民币换一美金，那我的压力就大了。

人民币在三两年之内还再升值的话，对国内在海外投资有相当的动力，而美国的经济包括房地产开始往上走，我们去买东西就贵了。现在在纽约相对还比较便宜，大家这个热情还会维持，但是时间因素都在变，有一天也可能会逆转，总之我觉得用平常心来看，不需要保证也没人能保证每一次投资都成功，但也不能说每一次去海外的投资都不必要。既有成功的期待，也有风险，甚至是失败的准备，只有这样生意过程中才不影响你人生的快乐。

强化公司治理 让文化差异变成优势

在中国跨省、海外跨国跨地区投资，员工的文化以及本土的文化差异，是管理上的巨大考验和挑战，如果说这个文化能够兼容，互相吸取，我们才能够在当地很好发展，当然文化冲突是难免的。所谓文化就是做事的一种心理，一种价值观，一种心理定势，一种行为模式，一种人和人之间相处之道，一种对是非判断的标准，这种文化实际上是不可能一致的，我们如何用公司治理来弥补文化上的差异，把差异变成优势，把治理强化，就变成了关键。

治理就是公司内的法制、法规，做事情的权利义务以及流程，裁定是非的一些标准，强化治理就能够弱化文化差异带来的冲突，反之文化就变成很重要。举个例子，北京的律师市场接近两百亿。外来的人很多，做事还相对容易，这强化了法制规范，陕西一年可能才一两亿的律师市场，在陕西强调得更多是文化冲突。海外更是这样，越是法制强化的地方，多样性越能变成优势，比如美国法制比较完善。法制治理不强的地方，最后文化变成了绝对冲突，比如非洲的部落战争多。

企业也是一样，员工的文化冲突多的时候，只要抓住了公司治理，强化了公司的透明度、诚信和董事会、经理层的授权，以及绩效考核的严格性，员工的文化差异和地方的文化差异变成可以接受，并且带来多样性、丰富性，甚至变成一种竞争优势，让你吸收各方面的有益营养。用优化治理来增加公司的包容性，吸收外部资源的能力越来越强，文化差异就变得和谐了。

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关键词：中国心 中国房地产行业 中国风险投资 中美经贸关系 美国金融危机 中国心 功夫 能力 专业

万通的使命 及未来国际化战略布局
作为20年以上的民营企业，万通在房地产行业的重要使命是创造有价值的空间，这个空间可能给居住者用，也可能给工业用、给物流用，给写字楼用，给其他的业态使用，这些都是我们的工作。
再大一点，就是做令人尊敬的民营企业，这样才可能成为整个经济社会当中的主流，成为中国经济社会健康的正能量，企业才能够对社会的进步和发展起到积极的影响作用。
那么再大一点，我们叫达则兼济天下，我们会考虑到自己跟周围的自然环境的关系，跟社会生存环境的关系，如何推动社会不断地良性的改进，承担企业的社会责任。
所以我们的使命分成三个层次，作为公司，作为民营企业，作为中国的企业，我们有不同的使命，第一个使命完成了，企业不断在经营，良性有收益，健康发展，我们才能有第二个使命，才能够令人尊敬。比如万科做的非常好，就变成社会令人尊敬的企业。现在大家说民营企业，跟20年前很不一样，以前都跟坏事联系起来，偷鸡摸狗、投机倒把等等，现在淘宝、谷歌、QQ都是民营企业，发现民营企业也挺好，做的东西很好玩。比如电影业，赵薇拍的《致青春》也是民营企业，于是大家对民营企业不歧视了。另外我们还在做公益，这次四川地震以后，很多民间公益组织得到大家的信任。从社会角度来说，民营企业得到了越来越多的认可，已经超出经济方面了。
作为一个大万通整体，我们的目标是成为最具有竞争力的专业地产投资和运营公司，在这个业务单元里边，我们有开发、运营、资产管理、商务不动产、住宅、工业地产，非常多样性，未来五年万通的目标，仍然是成为行业标杆，像新加坡的嘉德置地或者凯德置地。这类的投资公司分成两部分，一部分是直投的业务，就是我们传统熟悉的开发， 另外就是资产管理业务。比如凯德有2/3是资产管理，它管理了几十个基金，提供了1/3的净利润，另外也有直投业务，直投的资产只占凯德所有资产的1/3，但是提供2/3的净利润。我们朝这个方向继续发展，转型到美国模式，其实凯德就是美国模式的亚洲版。
万通现在有四个单元业务，一个单元就是开发业务，按照A股上市公司我们排在第17位，包括住宅和商务不动产；第二个单元是工业地产，现在按出租面积在国内是第二位；第三部分是资产类管理业务，比物业管理要宽泛一些，包括机电、设施能源管理都在内，按收入我们排在全国的前5名；第四部分就是基金，我们目前管理将近100亿人民币的不动产类的各类基金，这个领域排名不是很清楚。今后我们可能还会发展公共物业、政府类物业、医疗类的不动产、学生公寓等等，就像凯德一样，什么都有，但是它的基本逻辑是很清楚的，直投加资产管理、金融。
房地产实际上有三大块，最窄的一块叫住宅，政府讲的经常是这个，比如现在是住宅调控，而不是房地产调控。房地产是存量和增量混合在一起来说，开发是增量为主，房地产是存量为主，比如工业地产、写字楼，其实是已有的物业的经营，占到更大的部分。所以房地产比住宅概念要大很多。万科70%以上是住宅，万通是做房地产。第三部分叫不动产金融，它是把前两部分所有金融化再乘几倍，人保、寿险、金融类公司、信托等等做的就是不动产金融。从价值链来说，我们做中游的服务业，通过中游的价值创造，带动开发和金融上的资产管理业务。所以我们跟谁合作，在哪里做，比如公共物业当中医疗类的不动产我们跟谁合作，这决定了我们资源环境和合作对象，最终也决定我们的节奏，比如金融环境不好的时候，我们这种模式就会受阻。现在环境非常好，市场上钱很多，有两万亿可能和我们发生关系，比如寿险的钱出来一万亿可以进入商业不动产，另外民间的信托带来民间资产配置，当中房地产大概也可以有一万亿。

立体城市 是万通战略的最好体现
立体城市这个创新业务是万通战略集中的展现，我们采取平台模式，而不是纵向模式，所谓纵向模式就买一块地盖房子一直到最后销售、物业管理；平台模式是建成立体城市的一套商业系统，相当于马云建立互联网电子商务的基础设施平台，我们是要建立一个快速建成、可持续发展城市的商业平台或者操作体系，这是中流偏上游的价值链的工作。
集中我们所有的经验，与做纵向开发的这些企业合作，包括写字楼、购物中心、医院等等。在纽约大家最有体会，这里在全球都是非常少见的大楼高密度，这是经历了将近100年发展过来的。从1930年代纽约开始进入摩天大楼时代，到现在整个发展，证明了城市往纵向发展是更有效的。商业效率最高是曼哈顿，因为这里人集中，离得近，什么业态都有，中间效率就高，减少了很多不必要的横向交通移动。
让纽约城市长高有三个条件，1929年经济危机之后出现三个创新，第一是钢结构，第二是玻璃，第三是电梯，有了这三样东西，楼才可能往上长，结果就长到现在，到1950年代，美国完成了摩天大楼的第一步，现在500米以下变成常规技术。今天又有三样重大的技术发明，一个互联网及时通讯，保证人在复杂的空间里，人能够好管理，第二新能源技术，保证在任何人造空间里，能够舒服，节约能源，第三纳米技术，可以保证复杂的建筑，自重并不是那么重。
所以在未来50年里，整个人造的空间继续上涨50米、100米甚至更多，功能更加负荷化、复杂化，是完全能够做到。纽约在第一步摩天大楼时代，功能都是单一的，写字楼就写字楼，公寓就是公寓，到最近20年，建筑综合体越来越多，最多的综合体承载七种功能。解决中国过度摊大饼、浪费资源、城市平面化发展的问题，立体城市可以把它收拢，让它纵向发展，更加提高效率、节约土地，用传统的发展模式1/7的土地，来达成原来城市化发展的目标。
在规划和城市发展当中更强调产业主导，而不是房地产主导，现在中国的城市化很多简单地变成房地产主导，结果变成空城、鬼城，而且交通很不方便，生活很不便利，我们更多的强调产业主导，我们选择产业有三个基本点，第一是高就业系数，第二高需求弹性，第三持续增长，高就业系数比如医疗，一个床位可以带四到六个就业，金融就业系数比较低，一个人管一百亿也能管。互联网现在也是高就业系数。高需求弹性，比如健康，你满足了一次又刺激了更大的健康需求。第三要持续增长，我们选择了医疗、健康产业为主，会带动一个城市的复合功能。 另外它是步行城市、节能环保的低碳城市。我们积极运用社会管理的新机制、新方法，提出针对性的小区域的公共政策，比如生老病死养，借鉴新加坡的方法等等。
我去年在新加坡理工学院学公共政策，学习怎么样来管理这个社会。立体城市是一个空间使用效率最高的模式，同时也是产业带动居住、商业以及城市发展的模式，也是社会有效和谐共处、自我管理和政府管理相结合的社会发展模式。我相信未来，我们能够达成目标。
感谢MBA的同学，也感谢杨壮教授，能把大家带到这来与我交流，祝大家在纽约考察、旅行、生活一切顺利，希望万通纽约的中国中心可以为大家提供良好的服务。等到中国中心明年10月份正式开业以后，大家再来纽约，就可以通过手机选择你任何想要我们提供的服务，我们叫特使服务计划，未来我们在中国中心里还有俱乐部、办公室等，希望大家多来中国中心看看、坐坐。