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当今中国，最令人关注的问题。莫过于房地产，它牵动着千百万人的心，从街头巷尾到各种聚会，论坛，网站都在谈论它。政府不断调控，房价不断上涨。房产商，政府，老百姓从不同的角度和立场来对它讨论，唇枪舌剑，你来我往，更显出房价形成的原因复杂性。那么躲在高房价背后的秘密究竟是什么。让我们静下心来，多方位的，从事实中找答案。先将各国不动产制度及效果罗列于下.(以下资料部分摘自网络) 1,美国-----土地私有制,美国虽然对不动产采取政府不介入方针，但他们有种种间接管理机制起主导作用。他们的管理机制是“规划先行”，城市建设必须严格按照规划进行。美国在土地使用规划编制阶段，就按收益还原发初步确定了不动产价格，从而从根本上消除了土地投机可能性。在美国，土地本身几乎不单独计算价格，土地价格只决定于在土地上修建的建筑物价格。不动产价格中的土地价格比例在80年代约占30%左右。美国的不动产交易是在“看得见的手”作用下进行的，透明度极高。 2,英国------土地私有制,不动产交易以自由交易为原则，新的开发项目需要接受政府的严格审查，要按土地交易许可制度进行，不动产的利用从开发阶段便由政府,严格控制。在不动产的价格评定上，由私人和官方两类评估师进行判断鉴定，两类评估师的评定互为补充，从而形成有权威性的市场价格，所以英国地价平稳，投机现象很少。 3,德国-----土地私有制,地方政府不直接管理个人的不动产交易，但是交易价格完全由政府掌握。如果买卖双方商议的价格超过一般价格，政府有不承认此项交易的权利。不动产交易价格标准由不动产鉴定师协会每年评定一次，评定具有透明度和权威性，评估结果制成公开参考价格表和地价图向公众出售，这样做，是要从根本上消除形成土地“隐形市场”的气候和土壤。在这种管理制度下，不但城市建设井然有序，建设用地供给也不紧张。 4法国------,土地私有制,法国的不动产交易一定要先申报并经过政府批准才能进行，买卖双方需要向基层政府呈报价格和买卖条件，因为法国有公共保护地制度，政府要不断扩大政府保留地，政府就需要在大量基层不动产买卖信息中判断哪些交易应该由政府来行使“先买权”，而呈报制度也及时提供了市场交易情报，使政府的有形之手更具力度。另外，买卖双方签订不动产买卖契约还必须经过法律公证，没有公证证明就不能办理产权登记。这是政府在消除土地投机上的主动作为。 5 日本-----,土地私有制,1988年之前,不动产可以自由买卖,不受限制.结果，1955~1980年25年间，全日本批发物价上涨2倍，消费物价上涨4倍，土地价格上涨32倍，在投机需求拉动下，东京地价在1983年~1988年五年中涨了3倍。日本国土是美国的1/24，地价总值却是美国的2倍，居80年代末世界各国地价总值之首。土地上涨使日本社会矛盾空前尖锐，1988年，自民党公开反省“我们自民党在战后的经济恢复和起飞方面是成功的，可是在土地政策方面是失败的”，“我们土地政策的错误，就错在拿不是商品的土地当做商品来对待这一点上。” 6,英殖民时期的香港------,少量私有土地和大量"官地"(即英女王拥有的土地),土地首先由政府拍卖给开发商或私人,此时土地可以自由交易,不受限制,待开发商在土地上开发出房产后,可以自由定价的卖出,卖出的房产可以自由买卖,不受限制.香港地区是世界上公认的房价最高的地区之一,港政府的财政收入的4成来自于土地及地产,2002年(制度惯性,使的回归后的香港仍沿用很多旧政策),港府拥有2473亿港元,真是世界上最富有的地区政府了.同时香港这样一个弹丸之地,产生了大量的地产富豪,如华人首富李嘉诚,与此成鲜明对比的是,香港的大约半数的人住在公屋中,条件之差,不妨称之为笼子.(香港人月薪大概在1.5万港币,房价约每平米4万港币) 7,新加坡-----,土地公有制加少量私有制,在新加坡70%以上的土地属于国有,政府有权征用私人土地用于国家建设,也只有国家有权调整征用土地价格,价格规定后,任何人不得随意抬价.,这一政策限制了土地投机.自20世纪60年代初,新加坡政府开始大规模兴建标准住房,1964年又宣布实行"居者有其屋"计划,推行住房自有化政策,超过80%的居民住在政府修建的公屋中,公屋是新政府开发,销售的房子,由于政府在土地上是无偿提供(征用私人土地价格也非常便宜,但比中国征用土地价格要高十倍左右),同时也不从中收取费用,甚至还补贴费用,所以公屋是非常便宜的,居住条件也是非常好.一般100平米的公屋,价格在10到20万新币,相当于4到5倍,新加坡家庭年收入. 8,中国,----,土地公用制,虽然是公用制,却采用了和香港一样的模式,首先政府把70年的土地使用权,通过拍卖,招标的方式,出让给开发商,而出让后的土地可以自由的转让和出租,待开发商在土地上开发出房产后,可以自由定价的卖出,卖出的房产又可以自由买卖,不受限制.中国目前房价和家庭的收入比是15部左右，这个比例本身就已经位于世界前列，再加上上中国巨大的贫富差距，和大部分收入都消耗在食物，医疗，教育等领域，剩下来用于购房的钱已经不多的事实，实际上，中国很多家庭一辈子也无法买的起一套房。 充分的了解事实,是了解真相的第一步.表面来看,造成房价高企的原因是投机,事实上,日本,香港,中国政府都采取过限制投机的措施,但是收效甚微.细心的朋友可以看到,美国,德国,新加坡,这些不动产管理非常成功的国家,他们采用的政策并不是限制投机,而是限定了不动产的价格.(美国在土地使用规划编制阶段，就按收益还原发初步确定了不动产价格.,德国地方政府不直接管理个人的不动产交易，但是交易价格完全由政府掌握。)一个容易被大众忽视的真理是房价高企的真正原因并非投机而是垄断.粮食、水、住房，这些都是人们生存的必须品，如果形成垄断，不管多高的价格，人们都必须购买，投机只是冲着高额的垄断利润而来的,不动产投机不过是个表象,如果不制止垄断,房价依然让大众无力承受. 中国不动产目前存在的四重垄断 第一重,政府垄断土地,中国是一个土地公有制国家,而政府代表人民是土地的管理者,和新加坡一样,政府本身拥有大量土地,同时有权以自己规定的价格征用农民土地.(中国的征地价格是新加坡十分之一),但是新加坡政府大量土地无偿的用于公屋建设,并以接近成本的价格出售给民众,而中国的做法是将土地拍卖给开发商,价高者得,结果是各地,土地天价一个接着一个出现,最终还是由民众买单. 第二重,开发商垄断土地,开发商拿到土地后,可以选择囤积起来或减慢建房速度,造成土地的供应紧张,形成第2重垄断 第三重,开发商将房子盖好后,并不急于将房子出售,人为制造房源紧张,哄抬房价,形成第三重垄断 第四重,房子卖出后,买者有很多是投机者,他们要赚钱才会出手,很多人将房子捂在手中,不出售,这样市面上的房源就少了,形成第四重垄断. 由于房屋是人们生存的必须品,所以一旦形成垄断,价格就会不断上涨,试想一下,如果把人们喝的水垄断起来,那么不管垄断者以多少价格出售,人们都必须购买,所以造成中国目前房地产乱象的真正原因是垄断者对房地产这一个生存必须品垄断造成的 如果想解决中国房地产问题,必须同时破除以上四重垄断.四重垄断之间,关系微妙,即相互矛盾,又互为补充,同时他们之间会出现此消彼长的局面,也就是当其中一种,2种或者3种垄断受到限制之后,剩下的3种,2种或者一种垄断就会更加猖狂.我们可以从一系列并不成功的国家调控中,来解释以上观点. 一,加息,取消房贷优惠利率,提高首付.在一定程度上会增加2手房投机成本,但相对房地产投资的高额利润,这一点成本不算什么,相反,它会加重自住买房者的负担. 二,征收营业税,及二手房转让个人所得税.这一政策只要力度够大,执行到位,让二手房无利可图的话,那么就可以打破上面所说的第四重垄断,但是打破二手房垄断,只不过为前面三种垄断腾出了空间. 三,提高房地产公司准入条件,如期房改为现房销售,提高,房产公司购地款中的自有资金比例,提高房地产企业申请贷款的门槛.这些政策打击了众多的中小房地产商,一定程度上可以防止房地产投资过热,但是一个城市的发展只有几家企业掌控,就更容易形成垄断了,同时也为官商勾结,埋下伏笔. 五,改协议转让土地制度,为以招标,拍卖,或者挂牌的方式进行交易.这一政策,最大化的提高了第一重垄断在整个垄断利益链中的利益份额.表面上看,协议转让容易滋生腐败,因为关系户可以通过关系,行贿手段,来达到廉价拿地目的,事实上,这一制度提高了地方政府的可以腐败的能力,最大化的卖高土地价格,使地方政府拥有了大量的资金,一条腐败的路堵住了,还会有其他的腐败之路,只要贪婪之心不变,腐败就无法禁绝,从各地的面子工程,豪华办公楼,道路建设中的腐败,就可以看出这点,同时他将社会矛盾的视线从"官商勾结"转移到开发商身上,从而忽略了第一重垄断对社会的危害性. 国家的多项调控一定程度上抑制了房地产过热,保障了国家金融安全,但是并没有从根本上解决房价过高的问题,不同时破除四重垄断,房价绝难降下来,同时,我们看到,国家的一系列政策,大多针对后三重垄断,而且执行的政策大多是不危及政府收入或增加政府收入的.所以政府如果真的关注民生,就应该首先从自己开始找问题. |
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