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商务地产：价值洼地迎来重估高潮
海通证券
2008 年1 月9 日
投资要点......................................................................................................................................... 4
行业篇............................................................................................................................................. 5
1. 景气依旧，空间无限................................................................................................................. 5
1.1 行业景气依旧，整体供不应求......................................................................................... 5
1.2 成长空间的国际比较......................................................................................................... 6
2. 最后的价值洼地......................................................................................................................... 8
2.1 投资收益率位居全球前列................................................................................................. 8
2.2 投资收益率远超住宅......................................................................................................... 9
3. 流通性与投资收益率负相关..................................................................................................... 9
4. 资本全球化改善流通性........................................................................................................... 10
4.1 中国商务地产，全球资本盛宴....................................................................................... 11
4.2 国内机构投资者的兴起................................................................................................... 11
4.3 2008 年，中国REITs 元年？........................................................................................... 12
4.4 管制逐步放松................................................................................................................... 13
5. 投资收益率下降与资产重估................................................................................................... 14
6. 租金上涨趋势不改................................................................................................................... 15
6.1 近期温和上涨................................................................................................................... 15
6.2 与生产性服务业共成长................................................................................................... 17
6.3 唯一的奥运....................................................................................................................... 18
7. 价格，更强劲的上涨............................................................................................................... 21
7.1 价格上涨空间极大........................................................................................................... 21
7.2 人民币升值助力价格上涨............................................................................................... 22
8. 结论：商务地产，更强的资产重估....................................................................................... 22
公司篇........................................................................................................................................... 24
9. 新会计准则弱化PE 估值有效性............................................................................................. 24
10. PE 结合P/RNAVPS................................................................................................................. 24
11. 选择标准：资源兼具能力，销售优于持有.......................................................................... 26
12. 重点公司点评......................................................................................................................... 27
12.1 金融街............................................................................................................................. 27
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