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雷达卡
房地产概况与预测
要考试了，老师让我们写篇关于经济学的论文作为一学期的结束，老师是谁呢？当然是宏观经济学老师，写什么呢？思来想去就写房地产吧，毕竟房地产的变数就像我们国贸班的学生以考查课的形式考宏观一样，让我们和我们的老师雾里看花花未知。
房地产是个好写的话题，为什么呢？因为房地产热闹，里面集聚了各色人物，代表着各方不同的利益集团，所以如此热闹的景象下一篇5000字的论文自不在话下，但。。。这样的话题却也不好写，因为写的浅显只会千篇一律，写的深又恐怕绝非5000字所能形容的，所以就尽自己所能完成这篇文章。
一 关于房地产方面概况：
从09年开始从政府的一系列改革步伐中我们就能感觉到房地产的热度了，2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。
2010年1月，国办发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于40%。该通知分五个方面共十一条，因此被简称为调控房地产市场的“国十一条”。
2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
2010年9月29日，国家出台巩固楼市调控成果措施。
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施则被简称为国五条，本来在国五条尚未颁布时很多人已经对国五条充满了期待，但在国家如此高调的调控下房地产在十一月份70个大中城市中房价上涨的城市有66个，3个地方房价持平，1个城市房价下跌，而与去年同月相比价格上涨的城市有69个，同比价格相比下最高涨幅为21.9%.最低为1.2%。当然又有人问80个城市中为什么有一个会降价呢？这就是问题的所在，随后的文章会解答这个问题。又要人问为什么房价会以这样匪夷所思的方式增长？好 这就是我今天要解答的第一个问题
二 房价持续上涨的四大原因：
房价持续增长主要是这四个原因 （1） 通货膨胀 （2） 政府持续推高地价 （3） 居民硬性购房需要 （4） 各种资金进入房地产 首先说说直接导致房价增速的原因 目前通货膨胀问题是中国经济面临的一个大问题 2001年～2010年中国各类商品平均通货膨胀率达到68％，而房地产平均通货膨胀率是123％，在通货膨胀如此严重的情况下建材产品的价格也是大幅飙涨，而房地产劳动力价格也是有较大幅度提高 所以伴随着中国经济高速的发展，在通货膨胀如此严重的情况下房地产市场也是不可能独善其身的，只不过房地产的通货膨胀率更为犹甚，房地产之所以近两倍于物价通货膨胀率则是由于其它的各个原因加总引起的，毕竟房地产的价格过高绝非一种或几种因素所能引起的。所以排在第二个主要的原因则就要归结于政府了 房价为什么高？高在哪了？有数据显示房价之所以如此之高是因为在房屋未建时地价已经升到了普通居民所不能承受的地步了，一所房子究竟以一平方好几万的价格合适么？它本身的价值是多少呢？房地产中产生的的巨额财富流到哪了呢？这些问题如果细细想来恐怕得益者莫过于政府了（这就是强拆问题严重而政府却又置若罔闻的原因）。在当前这种房屋价格远远偏离价值规律的情况下，恐怕其幕后推手除了政府其他人都力不能及了，中国政府收支方式和其它国家是不同的，地方政府的财政收入很多都是依靠出卖土地，在这样的方式下地方政府是不能也不会允许房价回落的。其实任何商品都是有其价值规律的，一旦偏离价值规律就会引发一系列问题，而政府在进行多次房地产改革中出现了一个很奇葩的情况，房价越调越高，
很多人在这个时候就开始叫嚣 政府不懂经济 ，真的是不懂吗？其实是政府不想懂！！因为他要考虑很多的问题，而不单单是房价，并且很多时候我们不难发现政府的改革就像隔靴挠痒往往触及不到本质，比方说政府的数次改革都没有触及到土地价格的下降问题和房地产的市场化问题。在这样的情况下我们得多考虑一下了，比方说房地产所得收入恐怕大部分都是有钱人家，毕竟如此高的房价普通工薪阶层你买得起吗？而炒房你就更没资本了，你敢不敢做一个大胆的假设，政府如此做就是为了征收有钱人的钱，用这部分钱来增加财政收入用于政府各项开支和补助到普通居民，之所以做如此假设就是因为中国是社会主义国家！！！讲到这里如果你还不明白，就得百度“社会主义”的本质了。
且房地产是牵一发而动全身的问题，一旦改革触及到房地产的根基那问题可能会更加复杂化，所以政府或许也很为难。。。第三个就是居民的刚性需求了 现在很多人都把在城市有没有房子作为一种身份的象征，有房子更成了年轻一代结婚的敲门转，在人口基数如此大的背景下尽管房价如此高 但房子的供需平衡却是稳定的，再加上当前很多投机房地产现象的存在也就不难解释为什么房价如此高却依旧受到热捧。而国内投资环境的不健全也是影响房价的一个因素，对大多数人来说目前情况下投资什么最好？当然是房地产了，在物价上涨水平超过银行利率的情况下被冠以最保险的存入银行的投资方式似乎也不那么保险了。而其它行业如股票 期货 债卷 由于发展的不健全也不能成为广大投资者的首选，所以当各种融资渠道都被堵住之后房地产成了一个不错的首选 在大多数人房子可以保值的心理因素影响下大量的资金进入到房地产，而通货膨胀严重的状况下房价的急速增长也就不为怪了。
三 关于房价的个人观点：
以上几种关于房地产上涨原因的分析全拼个人观点，也是吾认为影响房价上涨的几个主要原因，当然目前各个地方经济发展的状况不一样，房地产的状况也不一样，不能以偏概全。例如平顶山的房地产，在平顶山的老城区内人满为患，而且随之而来交通拥堵空气质量差人均面积过小等问题，但为顺应时代的发展，在老城区的边沿兴建起了新城区，新城区固然风景不错，但由于城镇人口数量的限制和房价高出人们的承载力等因素，新城区内出现了房多人少的局面，不过由于平顶山地处内陆河南境内众多的人口基数使平顶山市政府似乎也不为此担忧，但远在东北的鄂尔多斯情况就不那么乐观了，鄂尔多斯康巴什新城区内也出现了平顶山新城区一样的局面，由于其情况更为严重，被外界称之为‘鬼城’，包括最近出现的温州房产泡沫都在刺激这人们脆弱的神经，房地产到底有没有产能过剩？如果有，这样的泡沫能持续多久？会不会随时破裂？
其实我们用逆向的思维来思考回答这样的问题也许会更加简单，首先房地产有没有泡沫？答案 有 为什么呢？因为很多经济学家从经济学的角度已经看到了这些泡沫的存在，并且国家也在下大力气去调控房地产行业，这些迹象都不难看出房地产泡沫确实已经存在了而且房价也已经高到必须由国家直接出面干预的境地了。再者房价这么高 会不会被拦腰斩截呢？答案也是不会 首先政府不会允许房地产行业在这么短的时间内破灭，而且从房地产破灭所要付出的代价来看，不但是政府所不能承受的，可能整个中国经济也不能够承受，毕竟房地产绑架了政府 绑架了中国的很多经济命脉。
而又一个问题摆在我们面前：房地产究竟要何去何从？政府又要让房价通往何处呢？在市场经济中有价值规律这支无形的手在左右着市场，纵然中国房地产有政府在不断的调控和注水，但房地产也是市场经济的一部分它不会无限制的增长，而且任何商品只要他能够增值也就必然会减值，当然房子也是一样的所以房地产究竟是以何种方式着陆关键因素就是看政府的能力了。当然看到这里很多人似乎会感觉到我总是在强调政府能左右房价，而且房地产价格的上涨也是政府完全所期望的，其实这个问题答案是否定的，首先房价是民生工程，房价过高居民情绪肯定不稳定，而后在中国房价过高一旦超出政府所能控制的地步，必将给中国经济埋下巨大的隐患，而以目前房地产的的情况看，政府其实仍然房地产的一个背后决策者，而一个大家庭的主人所要做的首先就是要家人有饭吃有地方睡有一个和平稳定的环境，并能主导整个家庭的发展方向，当然政府也不例外的，一个古老智慧的民族，一个经济稳定持续发展了二十多年的国家，中央政府会傻到让房地产来影响到几十年的发展几代人的共同努力吗？
这几天由于看了关于普通工薪阶级关于是否买房的经历自己颇为感慨，先介绍下影片内容吧：一个普通工薪阶层的女孩经过艰苦努力挣得了一部分钱加上父母愿意倾其一生积蓄基本上可以在北京买一套房子了，但由于北京房价过高就犹豫要不要买，而且听到外界一直有房地产泡沫会破灭的传言，所以就在其工作的饭店内询问了房地产大佬 经济学专家 财经媒体等人士 其中包括任志强等知名人物，但都是众说纷芸 看涨和看跌的人都有 所以女孩始终没有获得答案。。。而最终当女孩犹豫不决时北京房价已经涨了。看完这个微电影，突然领悟到每个人对待房价问题可能都有点不同，而这点不同除却政府 物价等主观因素外也是与个人的收入水平 价值观 投资理念 甚至性格有关系的，所以在这样的状况下我也大言不惭的以我个人的观点对房地产进行预测
首先说说我对预期房地产价格的看法，对于各地不同的情况以后房地产价格会有不同的趋势，应该差别对待 一二线城市的房价只会涨短时间内不会下降，但涨也只会慢慢的涨，除非有政府对房价松绑的政策，因为一方面如果房价继续升高，政府将会难以对价格进行有效控制以提高中国的经济，而且这种类似‘货币税’的间接征收法是有限度的，过高的房价必然会引发居民负担过重 社会治安下降等一系列问题。而一些较小的地级县市的房价则要具体分析 如果一个县的房价本身就很低，而且人口较为密集 房价有进一步增长的各种潜力，则这样的地方无论是中央政府还是地方政府 还是大型房地产商都是会给予房价增长希望的，而有些地方本身就很穷而房价又很高，房价与实际房屋价值中间的泡沫过大 这样的地方是不值得投掷的。
最后本人就对是否应该买房给于一点建议，当然此观点仅限于个人 不做大面积推广。买房子首先就要考虑自己的实际情况，如果你是白领阶层 收入较高而且工作稳定，在你有一笔钱而且找不到好的投资渠道的情况下，买房是一个不错的选择，因为房价上涨的惯性会使你不断受益，虽然它不可能像以前一样成为暴利投资行业。如果你有一笔钱完全可以付全款而且要买房作为居住型的，这样的话我也是对你买房做出肯定的。而对于大部分穷苦人家的孩子来说，我就不建议买房了，别以为买一套房付个首付就以为自己很有钱，其实你会成为最穷困的人 因为你的资产负债表是负的，在未来数年间中国楼市不确定的情况下，现在成为房奴肯定不是一个好的选择，而且一旦你投资楼市，你的资产也就被抵押了，恐怕你就更难打破你贫穷出生的现状了，更重要的是中国房地产不是工薪阶层所要介入的（如果有房住的话），政府也是不鼓励这类人买房的，毕竟政府可不想从你身上再进行二次剥削了。
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