中国楼市走向如何？中国楼市的现状你了解多少？——水煮经管

星野这么着急啊？那个黄金话题的帖子我还没回呢，楼市的帖子又出来了？
我的疑问是，这次就算房价下跌，能跌多久呢？
如果跌不久，那么能在有限的时间内跌多少呢？
我觉得要撼动我09年关于房价的长期看法现在还为时过早。

房价下降 到一定程度 必然引发银行的金融危机 企业破产 员工失业 社会进入动荡

房地产中有太多的银行信贷，如果房地产泡沫破裂了定会影响到金融系统，金融系统作为国家经济的重要组成部分，国家难道可能会放任房地产降价不管的而冲击金融系统么？

我估计有些地方房价会有点下降，但大体不会出现大跳水。
一线城市基本不可能下降。

      其实关于中国房地产的泡沫的讨论不下10年，从2001年开始就有学者指出中国可能存在房地产泡沫，而房价也并不像很多人想象的一直在涨在2003年的“非典”及2008年的金融危机中，中国的房价也出现过较大幅度的下跌，但是有一点需要强调的是每一次只要ZF出手，房价有开始蹭蹭的往上涨。
      有人会说那现在中国的房地产已经出现供大于求，多地出现了“鬼城”如神木、鄂尔多斯等地。但是我觉得中国的房地产不应该以传统的供需理论来解释，因为房地产现在具有极高的投资（机）性，所以应该使用金融理论来解释，比如实物期权的思想。简单的来说，如果将房地产视为一个在未来可以出售获利的一项权力，那么我们买房子就是为了某一天房价上涨到一定的高度可以获利了结。投资者在这个过程中的损失是固定的即现在买房的钱，但是只要未来的价格上涨，那么收益可能是无限的（相对与目前的其他投资而言），这么有诱惑力的投资，自然增加了人民对于房地产这个未来可以带来收益的资产的投资，自然的就会增加目前房地产的价格，同时如果预期ZF会救市短期内就会拉高房地产，赚钱效应又会增加对于房地产的需求，从而进一步拉高房产价格，这也就是近年“炒房”的逻辑。
      所以我觉得如果ZF释放救市信号就已经足以稳住甚至拉高房价，短期内房价都不会有太大的降幅，反而可能会进一步上升，当然其中还有很多原因也会造成楼价上涨，如二胎等。

产能过剩，只能是以倒闭来解决。比无他法的。所谓救市，无非是延缓一下而已。目前还没见房地产企业破产，没见开发商跳楼呢，大家急什么呢？

我是整体看涨的:
1,没房子的人希望价格跌而买,有房子的人希望价格涨(不一定卖,但这个烧饼看着舒服).这是个矛盾的心理,前一天你都希望跌,但买了后便立马会变成唱涨的角色.人通常是追涨杀跌的,在跌时没人买,多数人是追涨的,所谓恐慌性买房.有时涨价是无奈却非常有效果的选择,形成滞-涨的恶性循环.
2,配套设施越来越好和完善,推动二手房价格上扬,并影响当地新建的楼盘.
3,城镇化还是会让人往大中城市集中,促进需求.
4,房子在我们心中的地位很特殊,常说:三代才会出现一个盖房人.政府+开发商会最大限度地利用这个规律,让社会成员无论在什么时候买都不会很容易的.如果平均收入高了,房价就会上去,还是觉得难买.
5,整体看涨并不意味着个别地区的下跌,如那些前期涨得太快及市场失势的地区是高风险地.
总的来看,中国的房价还是与大形势密切相关.

我很少或者说几乎从不开新帖，和政治经济学版块那些整天叫嚣推翻马克思理论的小丑们相比。
对于星野话题我总是很感兴趣，记得不错的话，上一次回复星野的东西是在12年，就京东和苏宁之间电商平台的竞争做预测。
这次我就两方面结合起来说楼市话题。
一方面是供求价格论，一方面是劳动价值论。
已经没有人怀疑二三线城市中有不少“鬼城”。也没有人怀疑不少房产开发商面临资金问题。
我也毫不隐讳地说，我坚决反对一个国家靠房地产拉动经济，也坚定鄙视那些只会盖楼的企业。去看看国内房企老总们，有修养的没几个，子女多纨绔子弟，配偶中妻妾成群。
但是经济学绝不是道德说教的学科。经济学的顶尖水平是能预言经济发展的规律和趋势，规律如马克思、凡勃伦；趋势如哈耶克、克鲁格曼、卢比尼。
经济学中，供求价格论总是喜欢用供求来衡量商品或者经济对象的价格走势。可惜几乎从未灵验，等他们预测下跌了，其实价格已经下跌了，相反的预测总是在价格已经上涨后才出现。于是就有些“聪明人”，十年如一日守着一个方向的预测。
如果用供求法预测中国的房地产价格，我们其实有两个都有理由的方向：因为有效需求不足，所以价格应该下跌；因为总体购买力旺盛，所以价格应该继续上涨。两个方面都很正确。
当我们说有效需求不足的时候，我们很有信心通过统计来支持这样的观点：绝大多数人已经买不起房，尤其是城市，而且越是大城市，越是买不起。但是，商品从来不必然需要卖给绝大多数人——市场营销学尤其反对这种观点，经济学的各个分支学科应该在方法论上是立场统一的——所以房地产是否能售出其实应该决定于多少购买力实际买入和支付这个购买。我们也同样有信心从统计中取得支持：有能力买房的人虽然为数较少，但其有足够的支付能力在他们愿意的时候，买进那些买不起者不敢想象的楼房数量。如果你认为你买不起就是那些阔老富婆买不起，那你真就是井底之蛙了。
庸俗供求论也非常能事后诸葛亮般地解释某种价格下跌，比如，那些“鬼城”：
1）当地存量过多，远大于当地需求。
2）资金供应紧张，（国家不再发放更多货币，而影子银行所贷出的货币利率极高，现在到了部分房企还款日，而再借这样多的款额，需要更高的借款成本等等）于是抛售库存。
3）城市化进程落后，配套建设不足，导致需求不旺。
奇怪的是，最后一条倒也可以成为房价继续上涨的理由，只要我反过来说：随着城市化进程的发展，二、三线城市的房价还可以进一步上涨，因为越来越多的农村人口其实还是要“进城”的。
如果不想让房价下跌，那么只要推进城市化，哪怕是借着财政政策的名义继续印发钞票——其实本来就没有什么财政政策，积极财政政策的本质就是印钞票——二三线的房价照样没有理由下跌。换句话说，只要印钞票，第2）条下跌的理由也可以被压制。
反对印钞票的理由完全是虚弱的——担忧通涨——其实自从金本位不复存在以来，所谓经济发展的历史就是通涨的历史，以至于宏观经济学中把温和通涨冠冕堂皇地作为了推动经济发展的理由。宏观经济学的庸俗化也有赖于此。
至于存量过多，纯粹可以用区位经济学来批判掉：谁让你在那种周围都是荒地的地方盖楼来着？
2年前，房企“布局二三线城市”的报道记忆尤存，傻瓜都看懂他们的如意算盘是，一线城市不堪负荷，随着大量打工者返乡，他们的下一轮打工目标城市是二三线城市（这个目标城市的理由，如有需要我另外表述，取决于有无针对性提问），于是房企老总们很“高瞻远瞩”地布局去了。他们以为学了点财经知识和一般经济学教材就可以布局一个国家的产业了！
结果是，二三线城市的打工潮和创业潮并未出现。即便有流入量的增加，也没有出现大量购房。于是就出现了理由1）：存量过多。因为一个楼盘只要劳动力充足，资金足够，最多一年半就收工了。到今年恰好基本都完工开盘。
我同意那些盖楼的土豪们比老实人机灵，否则他们就不会“先富起来”。但是从来看不懂马克思的人怎么可能看透经济本质规律？如果自己心理的作用就是别人的心理作用——一如庸俗经济学的指导思想那样——那么他们认为的涌入二三线城市的洪流为什么没有出现呢？
啊——！人口红利消失了。所以，君不见鼓吹放开计划生育的都是些什么人？他们自己当然“身先士卒”，也需要为自己的表率作用寻找合法性。这些人能够看到即便放开计划生育，若干年后的新增人口就能购买他们的楼盘吗？不能或者不敢研究政治经济学的人怎么可能看透这个问题？
即便我们用一下区位经济学，我们也不难发现，房价下跌在所有的二三线城市都普遍发生吗？到现在为止也只是少数而已。
房企老总们忘记了，中国的市场经济发展史归纳为一句话就是奸诈人赚老实人钱的历史。今天他们所要面对的人当中没有老实人，都是和他们一样奸诈狡猾之徒。如果我们用一个褒义词“聪明人”，那么那些聪明人绝对不会轻易相信房企的广告宣传，除非他们认为这二三线的房子确实值得购买。问题就处在他们的认为和房企的认为之间绝对不可能严密统一！这当中没有经济学规律而只有心理上的无穷差异。你认为有效用的，别人不见得认为有效用，有的房企认为你的楼盘效用很大，那些“聪明人”反而认为效用不大。于是就一定有房企要倒楣！
在有二三线楼盘的房企倒楣的时候，我们一定会忽视那些在某些二三线城市开发成功的房企。如果新闻撰稿人中多数没有能买房，那么倒楣房企的事情会比较多地见诸于报道，给人以全面崩溃的印象。事实如何呢？即便二三线楼盘中一半都跌价，就是楼市崩盘吗？这样认为的人恐怕忽视了以下几点至关重要的参考因素：
1. 本身租住率不高的二三线城市的限购就意味着彻底堵死了新开楼盘出售的可能性，因为这种可能性几乎完全依靠大城市中富有阶层的投资。一旦这种投资被放开，富有阶层的投资能力不应该被轻视。
2. 现在跌价的开发商中罕见大型房企，多为中小房企甚至是多种经营的企业，甚至楼盘开发未必（应该）是其主营业务。其楼盘如果降价后被售出，那么只不过是这样的楼盘开发跟风者退出地皮炒作而已。
3. 我们中国的楼盘高价到目前为止依然不是以大批居民无家可归或者大量劳动者流落街头为代价的。换句话说，恶贯远未满盈。只要人有住得起，哪怕是租住，怎么能说价格太高？我们忘记了，租住虽然不是购买房屋产权，但依然是能够买得起房屋的居住权！换句话说，依然是买得起！
4. 租购转换率。这是我自己为中国房企制定的一个独特指标，这个指标的意义是：多少户居民在单位时间内由于是租住房屋所以能积累起购买得起房屋的货币实现购买住房。这个购买得起丝毫可以不是一次性全额付款，而是只需要支付扣除在他们认为有信心支付余额后的初期款项。而且这个购买完全可以不是在一线城市，而是在二三线城市。换句话说，在一线城市租房，在临近的二三线城市买房，照样可能托起二三线的楼市，只不过这个购买现在被“限购”所压制而已。
至此，我们的问题是：
二三线楼市的所谓“崩盘”是全面的，和市场自发的吗？还是很多特定条件下的背离现象？换句话说，这是一种“背离”，对房价理应继续上涨或者维持高位的“背离”？
“背离”这个词对于政治经济学功底不够深厚的人来说，即便“理解”了，也是没有理解。
如果买不起的，可以通过暂时不买而变得买得起，如果买得起的，只是选择性地不买，那么什么叫供给过多，什么又叫需求不足呢？——哪怕你在供给和需求前都加上“有效”二字来玩弄……

至此，供求论只能是部分地解释已经发生的现象。不仅不能完全解释，而且更不可能做出预测。
在下篇中，我将用劳动价值论的政治经济学原理来解释和预测房价。
上篇结束。