浙江省：房地产开发投资规模、结构和效益研究

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　房地产业作为国民经济的先导性、基础性产业，关联度高、带动力强，以房地产业为主导的产业链是推动地区经济增长的重要力量。同时，房地产业在加快城市化进程、加快人口集聚、改善人民生活、扩大城市就业，提升城市形象等方面具有十分重要的作用。近年来，随着浙江经济的快速发展，我省房地产开发业发展较快，投资规模逐步扩大，投资结构明显优化，房地产开发企业的实力不断增强，其在经济社会发展中的地位和作用日益突出，愈来愈被人们所重视。本文通过2008年第二次经济普查数据，结合近几年来相关统计资料，对浙江房地产投资的规模、结构和效益现状进行较为深入的分析，并对房地产开发投资运行中存在的问题、如何保持稳定发展进行一些研究和思考，旨在为制定我省房地产发展规划及相关政策提供参考依据。
　　一、浙江房地产投资规模分析
　　房地产投资规模可分为房地产投资的主体规模、建设规模、开发投资规模。随着经济的发展，城市化进程的加快，居民收入水平的提高，城镇居民对住房需求也日益加大，房地产业也得到了较快的发展，规模逐步扩大，企业实力日益增强。
　　（一）主体规模
　　1．房地产开发法人单位和从业人员数量增加。2008年，我省房地产开发业拥有法人单位5600家，与2004年（第一次经济普查年）相比，增长52%，4年间增加1915 家，平均每年增加479家。2008年末，我省房地产开发从业人员9．52万人，比2004年增加2．28万人，增长31．5%。
　　2．从业人员学历相对较高，资质等级以三、四级和暂定为主。
　　2008年，我省房地产开发业从业人员中，具有研究生及以上学历人数1533人，具有大学本科学历人数19778人，具有大专学历人员33644人，具有高中学历人员28079人，具有初中及以下学历人员12168人。大专及以上学历人员占总从业人数的近六成，为57．8%。2008年，我省一级、二级、三级、四级、暂定及其他资质房地产开发企业分别为116家、539家、1686家、768家和2491家，所占比重分别为2．1%、4．9%、30．1%、13．7%和44．5%。
　　3．房地产开发企业资产逐步扩大、实收资本不断充实。2008
　　年，我省房地产开发企业资产为11535．40亿元，是2004年的2．17倍；平均每个企业资产2．06亿元，比2004年增加0．62亿元，增长43．1%。实收资本是投资者投入企业的可作为长期周转使用的经营资金。2008年，我省房地产开发企业实收资本达到1986．09亿元，是2004年的2．6倍；平均每个企业实收资本0．35亿元，比2004年增加0．15亿元，增长75%。

　　表1　　浙江房地产开发企业主体规模指标

指标名称	单位	2004年第一次经济普查	2008年第二次经济普查
法人单位个数	个	3685	5600
年末从业人员	万人	7．24	9．52
资产总计	亿元	5318．36	11535．40
实收资本	亿元	753．42	1986．09

　　4．房地产开发企业以私营和其他有限责任公司为主。从所有制结构分析，2008年，我省内资企业5289家，占全部开发企业的94．4%；港澳台商及外资企业分别为162家和149家，占全部开发企业的2．9%和2．7%。内资企业中私营企业和其他有限责任公司分别为2885家和1915家，分别占全部企业的51．5%和34．2%；完成投资720．4亿元和905．19亿元，分别占总投资的35．6%%和44．7%。

　　图 1　　 2008年按登记注册类型分浙江房地产开发投资额（亿元）

　　

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　　（二）建设规模　　1．房地产开发建设规模有所扩大。2008年，我省房地产开发投资房屋施工面积为19273．33万平方米，比上年增长4．9%，是2004年的1．37倍。其中住宅、办公楼、商业营业用房及其他物业施工面积分别为13688、1119、1996和2470万平方米，分别比上年增长1．8%、11．8%、7．2%和20．1%。2008年，房地产开发房屋竣工面积4458．26万平方米，比上年增长8．7%，是2004年的1．25倍，其中住宅、办公楼、商业营业用房及其他物业竣工面积分别为3261、193、411和593万平方米，分别比上年增长6．8%、19．5%、－15．2%和48．5%。可见，2008年房地产市场虽然面临较大的压力，但我省房地产开发投资房屋施工面积及竣工面积均保持了一定的增速，开发建设规模有所扩大。
　　2．房地产土地开发量下降，但地价增长较快。2008年，我省房地产完成开发土地面积1251．88万平方米，购置土地面积1834．29万平方米，待开发土地面积2059．47万平方米，均比2004年下降。2008年土地成交价款为460亿元，成交均价为每平方米2507．8元，比2004年每平方米增加755．7元，增长43．1%。
　　3．商品房销售面积减少，但商品房销售额增加。2008年，我省房地产开发投资商品房销售面积为2992．20万平方米，比2004年下降2%；房地产开发投资商品房销售额为1873．68亿元，比2004年增长98%。

　　表2　　　近几年浙江房地产开发企业建设规模情况

	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年
施工面积（万平方米）	14030．04	15651．74	16970．08	18370．15	19273．33
竣工面积（万平方米）	3563．73	4130．80	3877．47	4100．13	4458．26
销售面积（万平方米）	3051．38	3305．84	3544．96	4541．97	2992．20
销售额（亿元）	948．30	1414．89	1692．52	2628．00	1873．68

　　4．待售1－3年面积占待售总量的59%，住宅待售面积比重偏高。2008年，我省商品房屋待售面积为1037．32万平方米，其中，待售1－3年面积为611．66万平方米，所占比重为59%。从物业结构来看，住宅待售面积为430．93万平方米，比重为41．6%；办公楼待售面积为56．95万平方米，比重为5．5%；商业营业用房待售面积为347．85万平方米，比重为33．5%；其他房屋待售面积为201．60万平方米，比重为19．4%。

　　图2　　 2008年按物业类型分浙江房地产待售面积（%）

　　

（三）开发投资规模
　　1．房地产开发投资占限额以上固定资产投资的比重近四分之一。随着企业规模的扩大，我省房地产开发投资呈现稳步增长势头。2008年，全省房地产开发投资规模为2023．12亿元，是2004年（1353．07亿元）投资规模的1．5倍。2008年浙江房地产开发投资额比上年增长11．1%，同比增幅略高于同期限额以上固定资产投资增幅0．1个百分点。房地产开发投资占限额以上固定资产投资的比重为23．7%。
　　2．房地产开发投资集中度较高。2008年，我省5600家房地产开发企业中，实际有开发投资额的企业只有2822家，完成开发投资额2023．12亿元。其中，开发投资额1亿元以上企业601家，完成开发投资额1421．82亿元；开发投资额在5000万元至1亿元之间的企业466家，完成开发投资额332．26亿元；有开发投资额且开发投资额在5000万元以下的企业1755家，完成开发投资额269．04亿元；144家房地产开发企业在2008年有销售但没有投资额产生。共有1067家开发投资额在5000万元以上的房地产开发企业完成投资额1754．08亿元，占全省房地产开发企业投资额的86．7%。

　　图3　2008年浙江实际有开发投资额的企业个数及投资额构成情况（个、亿元）

　　

　　3．定金及预收款是房地产开发投资最重要的资金来源，其次为企业自筹资金和国内贷款。2008年，我省房地产开发企业开发投资资金来源合计3670．63亿元，是2004年的1．55倍，房地产开发投资资金来源规模逐步扩大。其中，上年结余、国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他资金来源分别为683．41、66．46、27．47、756．70、862．50、482．40和193．54亿元，分别占资金来源合计的比重为18．6%、18．1%、0．8%、20．6%、23．5%、13．1%和5．3%。

　　表3　　　近几年浙江房地产开发企业开发投资规模情况

	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年
投资规模（亿元）	1353．07	1456．49	1574．28	1821．67	2023．12
资金规模（亿元）	2371．48	2302．67	2752．10	3544．21	3670．63

　　4．民营房地产开发企业投资活跃。在2008年浙江房地产开发投资中，国有投资234．80亿元，与上年相比基本持平；非国有投资1788．32亿元，比上年增长12．7%。其中，民营房地产开发企业投资1625．91亿元，比上年增长12．9%，占全省房地产开发投资的比重为80．4%，民营房地产开发企业投资已成为拉动我省房地产业投资增长的主导力量。