Lex专栏：万科股价差异的玄机

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英国《金融时报》 Lex专栏 2014-06-26 (www.ftchinese.com)
如果一家公司的董事长说他所处的行业存在泡沫，那么这家公司的股票会作何反应？应该不会是上涨7%。然而这就是中国房地产开发商万科(Vanke)昨日发生的事情。欢迎来到中国房地产市场的扭曲逻辑世界。
股价上涨的一种解释是万科决定将其股票从深圳股票交易所（B股）转向香港证交所(H股)。但此举本身并未为其增值：外国投资者可投资B股。一个更合理的解释是，万科计划借助新的平台来利用海外债务市场。德意志银行(Deutsche Bank)估计，万科可能会将外债占其总债务的比例从10%提升至25%。该公司的融资成本为7.5%，是国有同行的两倍。然而，利息费用仅相当于去年净利润的十分之一。
那么，此次股价上涨令其估值处于何种水平？没错，中国房地产市场看上去不稳：价格在下跌，投资者担心市场放缓。但这些因素已被计入股价。摩根士丹利资本国际(MSCI)中国房地产指数的历史市盈率仅为6倍。万科的H股更贵一些，市盈率达到7.8倍，但作为一家民营企业，与国有同行中国海外发展有限公司(China Overseas Land and Investment)的6.7倍市盈率相比，万科股票颇具吸引力。
万科的上海A股（中国国内投资者以及某些外国投资者可购买）较H股有很大折让。内地投资者是否知道一些其他投资者不知道的事情？A股面临的限制多于H股（例如不能在同一天买入再卖出）。同时富有的中国投资者正变得更为精明，他们可以绕过资本管制购买海外房地产。
对于外国投资者而言，中国房地产股票可能看上去相当廉价。但中国人自己更愿意购买伦敦和纽约的公寓。

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