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从物流行业产业链分析，最土豪的当属物流园区投资人，无论是国际资本，还是国内资本，还是竞相进入物流地产行业的房地产商，为物流园区投资均一掷千金，使近几年物流园区和物流地产成为炙手可热的香饽饽，外资，央企，国企，民企，各类混合所有制企业八仙过海，如潮水一般涌来，各显神通。“潮水褪去，才知谁在裸泳。“本文旨在分析物流园区投资和经营的各类现状，作为投资热潮中的一记警钟。本文所指的物流园区均为公路港型即物流市场型物流园区，不包含仓储、保税等类型物流园区。
物流园区作为物流基础设施投资，涉及ZF，地产，物流，金融，信息化等跨行业经营，与普通房地产项目和产业地产项目差别甚远。国内现有物流园区投资和经营也是冰火两重天：投资手段热捧，但是经营上鲜有出彩者。究其原因，是在于更多投资商“重投资，轻经营“的观念造成：拥有土地，坐等升值，比经营中获取收益更重要。因此，导致大量物流园区投资建成后，经营困难，经营性利润甚至无法覆盖投资财务成本，对投资商形成巨大压力。
1、 决策错误是最大的浪费。全国物流园区投资强度基本都要求大于100万/亩，容积率普遍在0.8以上，部分城市要求仓库必须是双层。按照500亩物流园区计算，投资基本上在5亿元以上。按照全国各地租金水平，物流园区经营靠租金收入计算投资回报期，远远超过10年。因此在园区投资过程中，稍有不慎，即满盘皆输。下图简单列出物流园区业务进程，根据近年来拜访超过100个园区的经验，总结投资者对于物流园区投资的各种决策失误。
1) 不了解物流行业业态与发展趋势。尤其是在这几年，物流行业出现大量新业态和新的商业模式，处于变革前夜，不研究物流行业特点及趋势发展，投资的物流园区在建成后不符合物流经营业态的比比皆是。
2) 忽略ZF规划与当地市场情况，特别ZF政策导向与当地市场情况可能相左的情况。ZF规划是纲要，是指导性原则，是投资指南；当地约定俗成的市场是经过长期市场洗礼后的产业平衡状态；对于二者的忽略，会直接导致投资失败。
3) 土地选址。“地段，地段，还是地段”同样适用于物流园区投资。交通便利，接近传统物流集聚区或者产业集聚区，是选址的最佳考虑。
4) 征地。所有与土地有关的投资都会遇到征地问题，物流园区投资同样会遇到。
5) 园区定位。物流园区投资者大多数在这个环节开始出现决策错误。园区定位与园区经营息息相关，而大多数投资者，希望做在一个传统行业，做一个“高大上”“大而全”的物流园区，希望符合所有物流业态，电商业态的要求，结果做成四不像，造成投资强度大，后期经营困难。
6) 规划。园区规划涉及园区各类功能模块配比，事实上，大量园区由于定位模糊，后期规划依靠拍脑袋，园区建设功能不符合实际市场需求，造成大量投资浪费。
7) 招商。即使前5步决策都正确，从土地拿到，建设完成后，时间跨度通常在2年以上，如果物流园区没有前瞻性，市场的变化会导致招商困难。
8) 经营。即使所有决策都都正确，招商即满，但是物流园区仍然存在经营问题。物流行业是传统行业，也是国家基础服务行业。长期竞争决定物流行业利润低于社会平均水平，园区仅靠租金回报无法满足投资回报期的要求，因此才会有物流金融等园区增值服务业务开发的需求，但是这种跨界的经营性服务还处于起步阶段。
中物联2012年全国园区调查报告中，通过统计数据分析园区在发展过程中遇到的阻力和困难，也确认了以上观点。
2、 对物流从业者的轻视是致命伤。物流园区投资者是各路土豪，无论外资土豪还是本地壕，基本上独立与物流圈之外，与物流企业相距甚远。究其原因是对于物流从业者的轻视。物流从业者多数在“散小乱差脏“的环境中作业，各种工作与生活习惯为壕们所不待见。殊不知，轻视客户就是投资失败的开始。
3、 物流园区各类增值服务的基础是价值化和信息化。无论在园区推广何种增值服务，首先是园区作为商场，需要帮助商场入驻企业实现自身价值和提升自身价值，对于物流这个微利行业，提升物流服务的价值变得尤其重要。“帮助入驻企业赚钱？“恐怕园区投资者都没有考虑过，即使考虑过，也不知从何入手。此外，园区信息化尽管被一再提及，但是目前仍然停留在纸面上和ZF视察时的简单展示中，远没有进入实际应用阶段。
4、 物流园区效益和效率最大化是全国网络化。全国性物流园区已经开始出现，尤其是已经出现多家连锁物流园区投资者。这些物流园区一旦实现联网，信息化和价值化，标准化一旦形成，将对各类区域壕投资的物流园区形成巨大冲击。
作者简介：何长春，天地汇供应链市场营销副总裁。
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