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最近有关共有产权房的消息时见报端，而这个提法早已有之，去年末住建部在部署2014年工作时便透露出鼓励各地探索共有产权房的政策信号。各地ZF也跃跃欲试，如四川省准备把共有产权房的管理和使用等事宜纳入新的《四川省城镇住房保障条例》中，并在全省范围内启动了更多城市的方案试点。
共有产权房，通俗一点来说就是居民和ZF合份购房。其运作模式，是地方ZF让渡部分土地出让收益，建好的房子以较低的价格配售给符合保障条件的购房家庭。购房者和地方ZF签订合同，约定各自的产权份额、保障房将来上市交易条件、交易获益分配比例等。
因为地方ZF是房子产权人之一，购房者超过某个期限后要购买ZF那部分产权的，须按届时市场评估价格结算。和一般的廉租房、经济适用房相比较，共有产权房被赋予两种期许，一个是降低了低收入者的购房门槛，二是减少制度寻租空间。
然而，如果说个人只购买一部分产权是降低了购房门槛的话，那公租房只租不卖，岂非更大程度降低了购房门槛？既然可以和ZF合伙买房，那也完全也可以两户人一起合伙买房。买套两室房，每户一间，按照面积约定出资比例，退出者可以按照市场价格把自己的份额卖给对方。
为何市场鲜见这种模式？当然是因为交易费用的问题。原本是一个人和房产商的买卖合约，现在多了个买家，合约会更为复杂。两家住在同一套房子，公共空间的分配、使用容易产生矛盾，而且日后双方对房子的市场价格有不同评判，各种麻烦构成了不可低估的交易费用，阻止了这种合约模式的普遍采用。两户人一起购买一套100平的房子，还不如各自买套50平的小户型。
把其中一个买家换成ZF，问题只会更多。那些认为相对一般公租房、经济适用房来说，共有产权房能降低制度寻租空间，这更是无稽之谈。一套房子的价值评定，上下差别十几点，便构建了巨大的寻租空间。还有就是购房者日后要和ZF交易手中的产权，对房子价格看法的不一致，必将带来更多的矛盾，而且因为一方是ZF，这种矛盾更容易恶化。
有人认为，共有产权房当房价处于上涨趋势时大家都有收益，会相安无事，但是当经济不景房价看跌时就会有问题。这其实并不准确，因为ZF一只手拿着土地，另一只手拿着房子，要维持房价不跌再容易不过了，控制土地上市数量，便可以控制房价。虽然房价维护了，但可供建房的土地就少了。损市场而利ZF，绝非好事一桩。
ZF以帮助低收入家庭租房购房之名大规模建造廉租房、经济适用房，并不是帮助他们的好办法。我们要这样想一想，一千个家庭去排队等几十套廉租房、经济适用房，那么抽不中的其他九百户人家就要流浪街头了吗？ZF会说解决了几十户人的居住问题，但实际上，其他抽不中的九百多户人家没有流浪街头，也没移民到火星。
他们可能就租住在环境没那么好的老旧一点的房子里，没有小区配套，或者是周围较为嘈杂，住得逼仄一些，但是外出工作、生活都比较便利，他们靠自己双手解决了居住问题，和市场融为一体，甚至不愿意搬去ZF集中提供的廉租房那里去。那些地方虽然人均居住面积提高了，但是生活诸多不便，也容易滋生绝望感。
ZF真正要做的，是给予市场更多的容忍，减少容积率的管制。八九十年代建造的水泥楼房，不会有什么小区，密密麻麻，甚至外墙都没有装饰，不会有人认为住不了人。现在的房子，基本是按照小区模式建设，规划公共道路、绿化等。问题是，ZF规定了一块地只能建造几百户房子，提高容积率，其实可以大大提高入住人数。
人们抱怨房价高，其实这里头的一部分的确可以降低下来。房子价格的构成，除了房子本身质量之外，还有相当一部分是环境的价格。环境包括公共设施配套、人均公共面积、道路、绿化、视野等因素。
一块土地多建几栋楼，环境不那么好了，但是价格会降下来。不那么宽裕的人，其实是不需要那么好的小区的。ZF与其挖空心思去淌什么共有产权房的浑水，还不如切切实实地给市场松一下绑。文/江小鱼
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