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今年以来，房地产市场经历了一波回调，这是近十年来第一次市场在没有政策外力干扰情况下的“主动”调整，出乎业内绝大多数人的意料。单边上涨时代已过去，未来行业波动性将加大，这已成为业内共识。
正如“地产界思想家”的万通投资控股股份有限公司董事长冯仑近日所言，“房地产市场快速增长的蜜月期结束了，大家继续上路，路途相异，开始寻找自己的人生。”在此过程中，依托于房地产火爆而发家的房地产基金的幸福还在前面吗？未来的投资策略又将如何？
未来房地产价格波动将是“新常态”
经过了十多年房地产市场的高速增长，在目前房地产市场总量已经非常大的情况下，今后房地产波动或将是最常见的一个常态。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹近日表示，未来我们看到房地产市场格局更重要的是分化。在分化的格局下，它面临的问题由过去的总量问题变为今后的结构性问题。而对于投资人、ZF以及房地产开发企业来说，解决结构性问题的难度更大。
“在这种情况下，对于ZF的政策来讲，尊重客观规律、因地制宜地管理房地产市场是它的必然选择。建议今后投资人选投资管理人、选投资项目的时候，不仅仅要看人口基数，还要看当地ZF对市场的管理能力。”秦虹分析称，对于投资人来讲，未来趋势判断和投资选择尤为重要，在过去十年不需要太多选择，各行各业投房地产、千家万户买房子都是正确的，未来显然在投资选择和开发判断方面，投资人及企业都将面临更多的考验。
华远房地产股份有限公司董事长任志强认为，目前房地产市场的总体状况，是“下了一个台阶”（指在波动中的中值相对稳定，中值区位下降，核心是维持平衡），而并非进入“下行通道”（指在波动中的下一个高点低于上一个高点，下一个低点低于上一个低点）。当GDP增速从平均9%变成7%至8%的增长，相当于是下了一个台阶的增长，在这个过程中，可能房地产市场也会出现下台阶的状况。
在业内人士看来，房地产未来出现的另一个新常态是创新。过去房地产市场，什么样的房子都卖得出去，在哪儿买地都可以赚钱，只是赚的多少而已，所以不需要创新，也没有人创新。未来市场开始分化、开始复杂的情况下，市场的竞争会加剧，对于开发企业来说，这是一个巨大的挑战。
“新常态”为房地产基金带来新机遇
在房地产波动性加大成为“新常态”的情况下，业内的并购重组将成为大势所趋。在这种大背景下，房地产基金有望挖掘新机会。
一方面，房地产行业一直保持着“强者恒强”的格局，未来行业集中度将不断提升，分化将愈演愈烈。而当前房地产的分化是一种行业整体性的结构分化。区域分化加剧、行业垄断趋势明显、资金属性和来源分化带来金融布局受限。从这个角度看，分化、并购的投资机会将逐步凸显。
另一方面，过去房地产市场退出很容易，基本都是住宅，只要销售出去了就是退出。现在不同，住宅逐渐在平衡，所以更多利用金融化的模式进行退出。这和美国走的路也一样，对于中小企业来说基金主导的能力越来越强，这个趋势会扩大到大中型开发商，逐步实现地产的转型。
针对今年下半年的地产业投资，歌斐资产认为，在投资标的和模式上，刚需和改善性住宅依然是投资主战场，优质商业、产业和物流地产将是加大配置的领域，美元资产的投资比例亦将逐渐提高。同时，在市场波动常态化的大背景下，强化跨周期投资，将会是未来地产投资的主旋律。
具体来说，歌斐资产建议组合投资、跨周期投资、并购投资和海外投资四个大方向。在组合投资方面，基金通过精选区域、项目和业态，多维度的筛选和配置，可以最大程度地降低风险，获取相对稳定的投资回报。欧洲股权协会的一组数据显示，组合投资是有效分散风险的最佳手段。单一项目投资有42%的概率出现亏损，单只PE基金有30%的概率出现亏损，而母基金出现亏损的可能性接近于零。基金通过精选区域、项目和业态，多维度的筛选和配置，可以最大程度的降低风险，获取相对稳定的投资回报。
并购重组是未来行业关注重点
在跨周期投资方面，歌斐资产认为，较长持有期的基金可以有效平滑周期波动风险，保证稳定的资本升值速度，因而延长基金的生命周期是降低风险、收益最大化的有效手段之一。据历史数据研究发现，国内房地产市场有3年一个小周期、5年一个大周期的特征。
以美国机会型基金为例，在过去20年中任意季度购入基金，7年存续期以上的基金，几乎不会产生亏损。1年后基金平均收益率14%，波动率20.2%；存续期5年时，复利平均收益率14%，年化波动率10.1%；存续期7年时，复利平均收益率15%，年化波动率5.3%。这也就是为何成熟市场上地产基金期限通常在7年以上的原因，较长持有期可以有效平滑周期波动风险，保证稳定的资本升值速度。
国际著名投资机构黑石就是用PE的投资方式来做地产，当经济不景气或下滑时，不断收购处在困境中的地产公司或融资购买地产项目，之后改善项目质量或利用下一轮上升的市场周期，实现出售变现。黑石利用多样化和跨经济周期的房地产基金，已经产生了平均年化26%的回报率，在200多个交易中只有12个左右亏损，且额度均较小。
“国内房地产行业调整还要持续，相当比例的地产公司资金链将面临考验，一些金融机构的投资也会面临出险的境况，出于自救目的，他们必须做出一定程度的舍弃。肯定会有一些珍珠混在垃圾里一起被倾倒出来，并购的投资机会不容错过。”歌斐资产认为，重点关注发展商接下来的项目公司并购，核心区域和城市的核心地段的商业物业收购，以及房地产开发、运营企业之间的股权收购、并购等。
在海外投资方面，一方面，中国富有阶层的发展壮大，对跨境资产配置需求日趋强烈；另一方面，海外地产市场经过前一轮经济周期调整，正在从底部反转，使得海外投资的必要性和重要性毋庸置疑。美国房地产市场分化及区域分化现象明显，建议关注东西海岸及南部中高端房产。欧洲房地产市场投资机会分化，建议重点关注英国与西班牙。
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