[转帖]钱颖一：宏观调控不是市场监管 不能用法律手段

看得真舒服。。。。嘿嘿 。

以下是引用hlpb92在2008-8-12 1:07:00的发言：

土地政策又如何兼顾房价和粮食安全这两个相互矛盾的目标？政策多目标的最可能结果就是一只鸟也打不到
本文来自: 人大经济论坛(http://www.pinggu.org) 详细出处参考：https://bbs.pinggu.org/thread-346391-1-1.html&star=1#65191

    房价与粮食安全在一定程度是两个矛盾的目标，我想是能够制订一些政策，包括土地政策与税收政府做到兼顾房价与粮食安全的。

    这个政策就是大量开发小套房，让大套房成为奢侈品，目前一刀切的做法就是90平米的住房要占开发总面积的70%以上，让市场大量供应小套房，从而实现在开发面积不增加的情况下，住房的套数大增，满足了更多家庭的住房需求。我想通过税收政策的调整可以让开发商主动向市场提供小套房的。

    举个例子，为了保护耕地，市场只能向居民提供180平米的住房，假设有两户居民都想买房，一户是富人，一户不是，如果市场只开发180平米一套的住房，被富人买了，他获得的满足是100，而另一户没有房子住，他是痛苦的，获得的满足是0，如果实行一定政策导向，使得这180平米的建筑面积开发成两套，一套是120平米，每平米售价是1万元，另一套是60平米，每平米售价5千元，这时不富者也能买得住房啦，虽然小些，但有个安身之所也很满足的，这时或许两人获得的满足感各是90呢，整个社会的幸福指数大大增加了。由于房屋套数多了，即供给增加了，自然房价就能得到有效的抑制，而耕地又得到了有效的保护。

     我想凡事都得具体问题具体分析，并没有放之四海而皆准的真理。

90平米的住房要占开发总面积的70%以上

这做法是非常愚蠢,本身就是一个把房价推高的信号,告诉大家,超过90平方米的房子越来越少了..

况且按照你的做法, 富人会干的事情是把两套房子都买下来, 最终结果穷人还是没有房子. 

[此贴子已经被作者于2008-8-12 6:28:11编辑过]

以下是引用winston1986在2008-8-12 6:09:00的发言：

90平米的住房要占开发总面积的70%以上

这做法是非常愚蠢,本身就是一个把房价推高的信号,告诉大家,超过90平方米的房子越来越少了..

况且按照你的做法, 富人会干的事情是把两套房子都买下来, 最终结果穷人还是没有房子. 

       我觉得“90平米的住房要占开发总面积的70%以上”的做法在短期内是非常明智的，我在政策出台前个人就有这种想法了，目前房地产市场快速降温部分原因是这个政策起了一定的作用。

       前段时期房地产市场热时，从供需方面看,正常需求增大是基础，由于土地供应有限，则房屋建筑面积数量供给有限，房价上涨，炒房盛起，从而进一步使供需矛盾加剧，一些潜在的消费者害怕未来房价会越来越高也提前购房，这样进一步加剧了供需矛盾。从开发商角度看不管开发大套房和小套房都能很好的销售出去，由于开发大套房利润大，所以开发商大都开发大套房，从而很多居民买不到小套房，钱少的无法买房，多点的被迫花更多的钱买大套房，从而银行按揭负担重了，未来收入不稳定时存在还不起银行按揭的风险。这样即使买了房子的了居民也承受着怕还不起按揭巨大的心理压力，如果未来出现整个国家经济下行时，可能会出现中国式的次级债危机。我所在的地区在小套房政策出台前几乎都是开发140平米以上的大套房，根本买不到小套房。在房地产火热，小套房供应严重不足，规定一些刚性很强的一刀切的做法是必要的，能够迅速实现向市场推出小套房，让更多的，急需住房的人购得了住房，也使炒房者失去了炒作基础。

       对政府来说，使整个社会福利最大化是他们的目标，你富人有钱可以买大套房，但也应该让不那么有钱的中产阶段买得起小套房，让贫穷者租得起更小的位置偏点的廉租房，要象胡主席说的那样，让广大人民群众能够享有国家经济发展的成果。

       当然一刀切的做法不能长期使用，否则也会引发系列问题，我认为未来的政策导向要使大套房成为奢侈品，富人你有钱你买大套房，但你的单价要比小套房贵得多，富人多出的这部分钱是被国家以税收等形式收去，而国家应该用这些从富人收来的钱用来建廉租房或用于对穷人的住房补贴，实现社会的效率与公平。

一般说来，买房子的正常需求是用来居住的，一个家庭在两个地方买两套住房居住还是比较少的。

以下是引用hlpb92在2008-8-12 7:28:00的发言：
一般说来，买房子的正常需求是用来居住的，一个家庭在两个地方买两套住房居住还是比较少的。

富人本身是少数,但是当资源缺少到你刚才说的那程度, 富人却往往是会这样干的.

以下是引用hlpb92在2008-8-12 7:26:00的发言：

       我觉得“90平米的住房要占开发总面积的70%以上”的做法在短期内是非常明智的，我在政策出台前个人就有这种想法了，目前房地产市场快速降温部分原因是这个政策起了一定的作用。

       前段时期房地产市场热时，从供需方面看,正常需求增大是基础，由于土地供应有限，则房屋建筑面积数量供给有限，房价上涨，炒房盛起，从而进一步使供需矛盾加剧，一些潜在的消费者害怕未来房价会越来越高也提前购房，这样进一步加剧了供需矛盾。从开发商角度看不管开发大套房和小套房都能很好的销售出去，由于开发大套房利润大，所以开发商大都开发大套房，从而很多居民买不到小套房，钱少的无法买房，多点的被迫花更多的钱买大套房，从而银行按揭负担重了，未来收入不稳定时存在还不起银行按揭的风险。这样即使买了房子的了居民也承受着怕还不起按揭巨大的心理压力，如果未来出现整个国家经济下行时，可能会出现中国式的次级债危机。我所在的地区在小套房政策出台前几乎都是开发140平米以上的大套房，根本买不到小套房。在房地产火热，小套房供应严重不足，规定一些刚性很强的一刀切的做法是必要的，能够迅速实现向市场推出小套房，让更多的，急需住房的人购得了住房，也使炒房者失去了炒作基础。

       对政府来说，使整个社会福利最大化是他们的目标，你富人有钱可以买大套房，但也应该让不那么有钱的中产阶段买得起小套房，让贫穷者租得起更小的位置偏点的廉租房，要象胡主席说的那样，让广大人民群众能够享有国家经济发展的成果。

       当然一刀切的做法不能长期使用，否则也会引发系列问题，我认为未来的政策导向要使大套房成为奢侈品，富人你有钱你买大套房，但你的单价要比小套房贵得多，富人多出的这部分钱是被国家以税收等形式收去，而国家应该用这些从富人收来的钱用来建廉租房或用于对穷人的住房补贴，实现社会的效率与公平。

你忽略了房地产项目一个特点. 为什么所有城市在发展到一定程度都会分出了穷人区,富人区,中产阶级区呢?

在一个针对富人开发的项目里面, 你强行安插大批中产阶级消费的住房. 住会让中产阶级更加倒霉. 一个是配套设施,一个是单位价格. 

而且小套房就能够切断抄房的根基吗?  我对于这点表示非常怀疑, 因为抄房最好抄的偏偏就是小型套房.

[此贴子已经被作者于2008-8-12 7:43:03编辑过]

以下是引用winston1986在2008-8-12 7:32:00的发言：

富人本身是少数,但是当资源缺少到你刚才说的那程度, 富人却往往是会这样干的.

一家三口住120平米的房子应该是可以了，不至于到丈夫、妻子、小孩各买一套独居，当然这种情况也会是有的，但相信是少数的。

以下是引用winston1986在2008-8-12 7:39:00的发言：

你忽略了房地产项目一个特点. 为什么所有城市在发展到一定程度都会分出了穷人区,富人区,中产阶级区呢?

在一个针对富人开发的项目里面, 你强行安插大批中产阶级消费的住房. 住会让中产阶级更加倒霉. 一个是配套设施,一个是单位价格. 

而且小套房就能够切断抄房的根基吗?  我对于这点表示非常怀疑, 因为抄房最好抄的偏偏就是小型套房.

       如果未来取消目前一刀切的做法，并且有促进开发商主动向社会供应小套房的政策出台后，很可能要分出穷人区、富人区、中产阶级区的。

       可以用税收政策对住房销售单价进行调节，如：在开发环节，大套房的税收负担比小套房的重得多，在住房持有环节，大套房要缴纳较重的物业税等等。

       抄房者炒小套房或许真的更容易，但他们也是要把手里的房子卖出去，一样的，相同建筑面积的房子，套数多了，购房者不是更快的获得了满足吗，结果同样是急需住房的人可以更快的获得满足？

以下是引用hlpb92在2008-8-12 7:49:00的发言：

一家三口住120平米的房子应该是可以了，不至于到丈夫、妻子、小孩各买一套独居，当然这种情况也会是有的，但相信是少数的。

我所看到的,是把两套房子买下来,都打通了. 在设计这些项目时候，就已经做了对应的设计.

这就是为什么说 90/70 平方米政策很愚蠢.

你强行在一个富人区里面, 推行了70% 是90平方米以下的. 但是普通人还是照样买不起, 因为这里面和其他地区是价格比是1比2 甚至 1比3了.

而一个本身针对响应小户型的项目, 自然就会100% 90平方米以下的.

以下是引用hlpb92在2008-8-12 7:59:00的发言：

       如果未来取消目前一刀切的做法，并且有促进开发商主动向社会供应小套房的政策出台后，很可能要分出穷人区、富人区、中产阶级区的。

       可以用税收政策对住房销售单价进行调节，如：在开发环节，大套房的税收负担比小套房的重得多，在住房持有环节，大套房要缴纳较重的物业税等等。

       抄房者炒小套房或许真的更容易，但他们也是要把手里的房子卖出去，一样的，相同建筑面积的房子，套数多了，购房者不是更快的获得了满足吗，结果同样是急需住房的人可以更快的获得满足？

推行物业税政策也好,提高交易税也好, 降低小套房的交易成本也好,  这些我都赞成.  但是用行政指令手段去强制规划, 就太好笑了.

[此贴子已经被作者于2008-8-12 8:31:07编辑过]