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雷达卡
老渔父按: 随着美国次贷风暴持续发难，次贷危机对全球经济的影响加深. 美国自身经济疲软, 欧洲, 日本经济不景气明显, 中国, 印度出口下滑……
我编译本文的目的是希望朋友们对美国的次贷危机的发生发展有一个从感性到理性的认识......
序：点石成金的时代
华盛顿斯旺克五月花酒店，金黄色的小牛排和鲜红的大龙虾，白色翻泡的香槟酒，加上拉美乐队奏出的幻梦般欢快的乐曲。数以百计的按揭经纪人，地产代理商和他们的客户们系着清一色的黑色商务領带，在这里庆祝美国20世纪50年代以来房地产市场最伟大的繁荣。
这是2005年冬季的一个夜晚，品尼高房地产贷款公司正举办盛大庆祝筵会，一尊巨大的象征公司标志的冰雕耸立在前门外。品尼高财政增长强劲，当年就从一个只有单一办公室的小公司，发展成一个拥有65亿美元房地产抵押贷款的全国性巨鳄。这笔花销十多万美元的活动是庆祝公司的一个分部的蓬勃发展。这个分部所作的贷款对象，主要是有一点小积蓄的西班牙裔移民。公司甚至专门预订了一些客房，以防有人喝得太多不能开车回家。
贷款员凯文康纳利参加了这次庆祝活动。康纳利是这点石成金的时代出现的奇迹之一。他的办公室位于维吉尼亚州的平纳课，同事们的宝马轿车和高档小跑车把办公室外的停车场挤得的满满的。在生意接应不暇，见人就雇的疯狂时期，这个按揭抵押贷款公司雇了这位原餐馆收盘碗的男孩，并把他培训成为一个贷款员。在短短几个月内，他的收入就疯涨至六位数字。
“这是高峰期，这体现了商业上的成功”，康纳利说：“我们低估了泡沫，即使在内心深处，我们也知道它不能永远持续” 。
事实上，伴随着全国的房地产市场醉醺醺飘飘然的快感，品尼高的庆祝筵会即将结束。随着几十个其他房地产按揭公司的消失，随着数以万计的华尔街就业机会的消失，该公司已经不复存在。数百万引以自豪的新业主也断送了他们梦想，失去了他们的房屋。
房地产市场崩溃的余震，仍隆隆作响，波及经济。失业率不断攀升，公司在挣扎要想获得融资；股票市场低于去年秋天高峰期的20％。美国联邦储备委员会已采取前所未有的行动，以避免经济衰退，削减利率和政府干预，以拯救华尔街的投资银行。国会和联邦机构已展开调查所发生的事：不道德的按揭经纪人？松懈的银行贷款标准？财务政策的失败？
让我们尽可能在光明的一面观察这一切：在20世纪90年代中期，美国房地产市场泡沫开始膨胀，一位著名的经济学家把它当成是“一项巨大的民族实验”---利用资本主义制度的发明，让低收入家庭，少数民族和移民们有机会拥有自己的居所。但它也是一个典型的繁荣，过剩和殫塌的故事。业主们，炒家们和华尔街的项目负责人们乐意乘坐轻松赚钱的浪里飞舟，即使很多人都知道崩溃是不可避免的。
第一章： “潜能无限”
对于大卫泽玛，泡沫的故事开始于1986年俯瞰伊利湖的某高层办公室。
有极强的进取心，剃平头短发，圣母大学工商管理硕士学位，25岁的大卫泽玛，是一个少有的年轻推销员。他正在第一波士顿投资银行克里夫兰办公室里。他花了好几小时在一个电话上。
没有人吃午餐。午餐是为弱者安排的。弱者没有生存空间。泽玛整天的时间都花在与他的客户的谈话中，客户们大多是中西部地区的中等规模的银行。泽玛说服他们购买了一种新的金融产品。每隔一段时间，他都要跳上小飞机或开着他的欧米茄小车去访问客户。他总是随身带着图表和报告。这是一种全新的金融衍生品，投资的基础是捆绑在住宅按揭贷款上，他不得不向银行家们仔细的解释清楚。
“你必须教会你的客户们大量的新东西”，泽玛说： “我意识到，正如大家都意识到了，这是一个崭新的市场，有作巨大的潜力，但我完全不知道这潜力会有多大”。
大卫泽玛加入的按揭业务正在发生巨大变化。自第二次世界大战以来，社区银行，也称为储蓄所或储蓄贷款银行，已经从中获利。银行取得储蓄存款，支付其客户的利息，然后将储蓄存款以一个稍高的利率以15年或30年的贷款期贷给想要借钱购买家园的人。该系统使美国家庭拥有住房从不到45％的四十年代增加到了六十年代中期的65％。这主要得益于政府的程式，例如家庭贷款。
在1970年，当市场对按揭的需求眼看就要大于供给，政府得到了一条新的思路以获得更多的钱来贷给借款人：从社区银行购买30年期的固定利率抵押贷款，并保证社区银行的预设利率值。全国数以千计的抵押贷款并在一起组成债券，出售给债券市场的投资者，投资者则从业主处获得源源不断的付款。回过头来，储蓄贷款银行会得到即时的现金而贷给更多的置业人士。
经纪债券交易并收取费用的华尔街，看到了按揭贷款的债券市场是一个新的赚取利润的机会。但直到20世纪80年代，这项业务还没有开展得足够大。这时，所罗门兄弟投资银行的按揭抵押融资财务总监，刘易斯拉涅利，一个布鲁克林区出生的中途辍学大学生，开始把这项业务放入该公司的邮件服务中---同时他的竞争对手，第一波士顿的劳伦斯芬克，推出了一个新的思路与上口的新名称："按揭抵押债券"（Collateralized Debt Obligation，简称 CDO）。按揭抵押债券将一捆按揭贷款分割成一块一块的小部分，即所谓“组别”。分割开的“组别”再单独的分别出售给投资者。每一“组别”支付不同的利息，并产生了不同的债券到期日。
这种新的，更为灵活的产品招致投资者蜂拥而至。泽玛正是在这段时间加入了第一波士顿。每年，一千二百六十亿美元的按揭抵押义务债券和其它住房抵押贷款证券被售出。“经济增长真是摆好姿势准备起飞了，”泽玛想到。
在第一波士顿呆了几年后，泽玛跳槽去了坐落于曼哈顿世界贸易中心附近的保德信证券，销售越来越奇异的各种证券，不仅仅基于抵押贷款，而且基于信用卡付款和汽车贷款。
随着华尔街的证券增长变得更为复杂和有利可图，它们背后数学也更加复杂。每天，泽玛都要步行穿过保德信证券庞大的“处理室”。房间内充满了定量研究员工---他们是数学专家，电脑科学家，博士和电器工程师，他们中的许多是移民，来自中国，俄罗斯和印度。他们合着建立起了新的数学模型，以确定证券的价位。例如，如果利息以某种曲线移动，借款人会怎么反应。
这一行业后来被称为结构性融资，持续稳步的增长作。泽玛的业绩也与公司同时增长。他结了婚，有了两个孩子，并攀升至保德信证券高级副总裁，顶端的推销员。
整个20世纪90年代，泽玛的客户们购买共同基金，养老基金。泽玛也遇到一些大投资者，处理一些大数字：有时候，数以亿计的美元过手。他清晨4点30分起床，5点出门，赶上5点半的火车从新泽西州普林斯顿出发。每天10个小时关在他的办公桌里，吞噬的碳水化合物---披萨，千层面饼---都被压力消费掉了。然而一想起来，就感到“这里有这么多的乐趣”。
第二章： “破例的”繁荣
2000年4月14日。这是华尔街很糟糕的一天。从1999年1月至2000年3月，技术股集中的那斯达克股票指数增涨了一倍多，而这一天跌去了356点。在数天内，将会近一步下跌三分之一。
虽然在1990年代结构融资业务增长快速，而互联网公司在华尔街表现得最为性感。当泡沫破灭，投资在高位飞行股票的美国人眼睁睁的看到他们的储蓄蒸发。消费者和企业的支出开始被吸干。
后来在2001年的恐怖袭击中，世贸中心双塔殫塌，股市关闭四天，经济陷入衰退。美国政府竭尽全力来对抗民族的灾难。布什政府推行了两个大的减税計划，以格林斯潘为首的美国联邦储备委员会则迅速调降利率以刺激贷款和消费。结果是尽快将空气泵入下一个泡沫：房屋。
低利率将房屋市场带进高繁荣。在2002年，新建造的家庭住房园达到 6 ％，价格也上涨了。同年11月，格林斯潘在一次美联储官员的不公开会晤中指出了这一发展趋势。跟据记录，他说：“住房市场繁荣不同一般，，，债务资金靠抵押贷款增加量非常大，这不能无限期地持续到未来”。
美联储继续着其鼓励人们贷款的目标，在2003年6月调降主要利率达到了最低水平---百分之一，并让它呆坐在那里1年不动。“较低的利率将刺激需求，为您想要的任何东西借贷---房屋包括在内 ”美联储学者，斯坦福大学经济学教授约翰泰勒说。
在2003年，平均利率30年固定按揭下降到5.8 ％，至少是20世纪60年代以来的最低点。格林斯潘在向国会吹嘘说：“美国联邦储备委员会承诺，促进可持续增长”, 目的是为经济发展加油。他指出，住房拥有者越来越多。
有一些东西很新，特别是住房市场繁荣。在很大程度上是一个新类别的借款人带动的---那些人很少储蓄，收入不高，或者是信用较差。这样的人没有资格取得最好的利率，因而是高风险的，这些贷款被划为“次级” 。随着全国范围内利率下降，大多数次级贷款给借款人第一两年或三年较低的“挑逗性”利率。以后借款人每月必须付还的金额就象气球般涨大了。
因为次级借款人被假定为较高的信用风险，贷款方收借款人较高的利息。这意味着那些购买基于次级抵押贷款证券的投资者将获取较高的回报。
投资者依赖于信用评级公司来衡量违约风险，而信用评级公司却给许多有关证券打了高分。因此，华尔街并不缺少购买次级抵押贷款证券包括养老基金产品在内的顾客。国外的投资者，如亚洲的中国和中东的产油国，那里的财富已在过去的十年中开花了。布什政府扩大住房拥有者的政策，鼓舞了政府特许的按揭公司，如房利（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），两家公司都大量购入次级抵押贷款证券。
一名美联储成员带着日益增加的忧虑观察到了事态的发展：爱德华格兰里奇，前密西根大学的经济学家，曾被前总统比尔克林顿提名为中央银行行长。格兰里奇稍后称次级贷款在扩大人们拥有住房方面是一项“巨大的民族试验”。
2003年，格兰里奇在他驻华盛顿办事处邀请芝加哥房屋协会成员共进私人午餐。布鲁斯戈特沙尔，一位有30年经验的住房行业老手，借此机会取出一份芝加哥地图显示给美联储的头儿们，社区已经爆露出大量的次级贷款。一批房屋因房主付不出按揭贷款而被贷款银行收回拍卖。戈特沙尔说，美联储的头“似乎已经知道了一些基本问题”。
第三章 “一半是真理”, 彻头彻尾是谎言
2004年, 一个年轻的女人走进了品尼高的维也纳办事处说: 她的男朋友想在安那泼利斯市附近买一栋别墅, 希望在不涉及男朋友的收入, 财产和受雇的情况下能得到一种特殊贷款. 抵押经纪人康诺利着手安排她的相关文件和表格填写事项。
签约日到了, 这位女人又是独自一人来到了办公室, 并告之她的男友在外做生意, 不能亲自前来, 但他们有全权代表她男友的律师。当她被告知相关文件必须由本人亲自签署后, 眼泪终于冲破了眼廉: 她的男友事实上正在监狱服刑。
这不是问题! 在那段疯狂的时期里, 几乎是任何人都可以贷到数十万美元来购买房子。康诺利同意将文件送到她男友听证的法院. 正好, 她男友那时出狱了。 康诺利后来说: “ 那是我一年里最奇特的工作记录. ”
这种 “奇特”在后来变成为 “平常”: 贷款所要求的文件上没有贷款者的收入情况, 没有雇佣证明, 也没有购房首付款。“ 我实在是惊讶我们能够做成这些贷款, ” 康诺利如是说.
比起1979年, 当康纳利从马里兰大学毕业刚加入到 Springfield 市的借贷机构中时, 这个世界完全变了个样。从它近25年来的行业规定来看, 房屋的购买者需要填写大量的文件表明其雇佣, 存款以及收入情况, 并提供副本以侯审批，这个过程大约需要60天左右。
康诺利此时由奥兰多品尼高总部，或者说是“新世纪金融”的次贷专家，变成了给那些个根本没有钱买房和信誉欠佳的人的“贷款经纪人”。 康纳利说他曾为餐馆的工人们担保了无数的贷款, 其中包括了为一个在麦当劳工作，一年只能挣三万五千美元的员工担保了五十万美元的贷款。
出贷人视次贷业务为一种安全的赌注。 于是房价飞涨。 而借贷人也不必担心他们付款的膨胀-—他们可以随时卖掉房子而通常可获取丰厚利润。 品尼高贷款公司的创始人之一杰弗里夫瑞坦纳说: 华尔街要求购买更多更多的抵压借贷, 不管它的风险有多大, 而将这些分散的借贷汇聚到一起再买给投资人。“非常直接, 所有的这一切都简化为一个词: “贪婪”!
在华盛顿地区, 房价的暴涨也暗合了此区移民人口的要求, 特别是象普林斯威廉姆县的拉丁人口。 对于他们中的大多数来说, 拥有房屋的美国梦只能期望于次贷和非常规性的贷款。品尼高的客户们包括建筑工人, 房屋清洁工和世界银行的低级职员。 马里亚诺克劳德罗在不到三十岁就帮助管理公司的新开发部, 他形容: “这种贷款方式对移民们来说是千载难逢的机会。他们无需缴首付款可以入住, 还可以将存的钱用于购买家具和装修。 这是对移民的贡献。”
品尼高贷款公司在西班牙语的电视节目和广播电台倾泻广告, 并且在乔治马逊大学的足球赛和其它节日里设立了推销贷款的摊位。经纪人采用对奖礼卡或赠送数码音乐机的形式来收集姓名, 地址和电话号码。康诺利说: “ 这是收集潜在客户资料的一种行之有效的方式。”
康诺利说: 他的佣金和收费，取决于在贷款上他做了多少工作。 一个共同的行业的做法，往往会对次贷人收取更高的费用。 他仔细审查他的客户和收取费用:“这从道义上和道德上来说是适宜的, 同时这种交易对首次购房者和财经状况欠佳者则需要做更多的工作。这是一个平衡行为道德和伦理所需的正确工作.” 部分经纪人却忽视了这种平衡。康诺利开始听到关于贷款人员被指控收取低收入借款人所贷款额的高达5 ％的佣金, 或从按揭利息的额外百分点中索取回扣。“许多借款人不堪大量的文件工作和隐私披露的重负，因为他们还没有准备去充分理解认识这些程序。” 康诺利说:“于是, 其中就存在着一半的真理, 彻头彻尾的谎言和严重的疏漏。”
一个借贷机构几乎可以雇用任何活人。“这不是制造火箭上天的科学”，康诺利告诉他的新员工, 这种工作简单容易，一如他自己，当年一个餐馆收盘子的迅速地将其丰田Tercel( 价值:$1,000美元 )折价后去购买了一部马自达 Miata 跑车( 价值:$25,000美元 )。 所以，品尼高的办公室已经员工人满为患, 贷款员们站在窗台边或汽车旁工作, 到处都可以看到他们匆忙的身影。
让我们回到2005年底的五月花酒店, 那是品尼高贷款公司的一个分部在举行盛大的庆祝活动. 在2003年6月，该部仅有五十万美元的贷款业务。到2005年底，贷款额增长到了五亿美元，数百名经纪人分布于全美国各地。
“ 牛气冲天啊 ”, 康诺利几次说:“这次圣诞节的庆祝宴会达到了顶峰”。
2006年1月31号，在广泛庆祝其掌舵美国经济承受多种冲击超过18年后，美联储主席格林斯潘卸任。
在他离职前的最后几个星期里，格林斯潘一直对一位美联储雇员报上的一份数据感到困惑。公开出版的贸易报告说，次级抵押贷款已经涨大至百分之二十的所有贷款，三倍于几年前的水平。
“我读到了这些数据...，他们是从哪里得到这些数字的呢？” 格林斯潘在最近的一次采访中回忆道。他怀疑这种贷款在短期内增长到“ 如此庞大的比例。”
格林斯潘似乎忘了他所鼓励的非固定利率贷款使更多的人借到了更多的钱。不断放宽的放贷标准，不断上升的次级贷款发放额，一些新的信贷品种允许个人贷款的数额越来越大。
格林斯潘在采访中表示，他不记得他是否对他的继任者伯南克提到过当时急剧膨涨的次级抵押贷款。
伯南克当时是一位保守的普林斯顿大学经济学家，他刚上任时还不习惯成为全民注意的中心。他试图将美联储主席这一角色变得柔和一点。他不想象格林斯潘那样高调。接手工作两个星期，伯南克向国会报告：全国的住房拥有率已达到近百分之七十，这是一个“积极的”数字，尽管部分原因是次级抵押贷款。
“如果房地产市场放缓，”伯南克说：“我们希望看到次级抵押贷款市场的变化，我们会密切注意是否会在这个市场上出现任何问题。”
第五章：遗害初显
南加州，负责按揭贷款主管们聚集在金黄色木料装修的会议室里正讨论内部研究报告，越来越令人感到一种恐慌。越来越多的借贷人不能按时偿还每月的应付贷款，他们有些人几乎自他们搬进新的家园就没有偿付过一次，这表明有些人一开始就从来没有过一笔预付金。“过去从没有过这一模式，”大卫.齐默尔，是一个总部设在欧文的名叫“人民的选择”（Peoples Choice Mortgage）房屋贷款机构的高管，他说 “没有人曾预想到有人竟然会一开始就不履行偿付职责，他们连一开始的前三个月的应偿还抵押贷款的钱都没有。”
房地产市场繁荣推动的美国经济为时5年。在2006年初，次贷产业的疲软迹象已经不可忽视。美国有专门的机构为人们的信誉打星号，信誉低的人星号就少。他们买的房子是格林斯潘推行的浮动抵押贷款利率，一旦很低的初始利率到期，他们每月需要付还的贷款额就急剧升高。结果，他们中的很多失去了他们的家园。 数据表明，在2005年，面临被银行收回其房屋以抵贷款的人们，比前一年多出百分之七十。 原来如同比赛般的为修建次贷房屋竞争的开发商，现在已经大大减少，数以万计的房屋再无法售出。
“人民的选择”也感到市场放慢了。它每月一般有大约5亿美元的贷款，但在2006年第一季度，利润下降了一半，这可以从他们当时准备在华尔街上市的文件里查到，尽管他们后来放弃了公开募股上市。
齐默尔认为，凸显出的问题是与华尔街联手的主管部门，他们包装抵押贷款证券，出售给投资者。这种证券将数以万亿的美元注入抵押贷款市场，从而刺激了房地产市场的繁荣。
他正在努力，以确保“人民的选择”可以继续筹集资金汇集抵押贷款。齐默尔和其他的管理人员敦促该公司紧缩贷款标准。这样可以降低违约的比例。他认为更多的投资者们希望他们有更好的贷款质量。
但是， 当他主张较为保守的贷款标准时，“球总有踢回”给销售经理的时侯，齐默尔说。如同大多数大型放款，其一半以上的贷款不是决定于“人民的选择”的雇员，而是决定于其他独立的抵押贷款经纪人。如果公司停止独立抵押经纪人要的高风险贷款业务，经纪人可能将高风险贷款和高质量贷款的生意都交给别的竞争公司。更重要的是，“人民的选择”自己有大约一千名贷款销售员工，公司赚的每一块钱或大部分都来自贷款销售，而所有销售员工们的生活收入都依赖于贷款销售提成。“ 时常，你会听到办公室里讲话的声音一下提高了八度”，齐默尔说：一位同事可能会敲着桌子问你：你为什么看不到这些呢？“我不是一个受欢迎的人。”
当他的团队分析个人贷款者资料档案时，齐默尔说，他对舞弊的证据感到震惊，比如假的银行对账单。“欺诈性贷款造成了相当大的一部分次贷混乱。”他说，抵押贷款经纪人伪造借款人签字，并且编造作假，提高了他们的收入。人们为了买卖房屋迅速获取利润而撒谎，他们说他们买房是为了居住，这样可以获得较低的利率。但是，公司要发现和追踪这些诈骗行为需要复杂的計算并且花费昂贵，齐默说。
“人民的选择”力图保持其业务，但住房市场气候继续恶化，很不景气。许多借款人违约如此迅速，以致公司来不及汇集这些抵押贷款把它们作为证券出售出去。
[此贴子已经被作者于2008-10-15 6:41:59编辑过]
winston1986 金钱 +50 魅力 +20 经验 +50 好文章 2008-9-9 1:29:51
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