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关键词：房地产调控 政策分析 招商证券 调控政策 地产调控 PDF 房地产 招商证券

把握熊市中的时机

 

有个测字先生很准，三个混混儿不服前去踢场子。老大先说了一个字：猪。测字先生说：中午之前有人给你送衣服。老二接着又说：猪。测字先生答：中午时有人请你吃饭。老三最后还是一个猪字。测字先生不耐烦地说：有人打你一顿。三个混混儿一边走一边说，这测字的肯定不准，过会儿就砸他摊子。有人叫住老大，说您做的衣服得了，赶紧去试试。接着老二又被人叫住，拉他去吃喜酒。这下三个人都含糊了，老二说：老三这顿打悬了。老三故做镇静，甩着膀子说：谁敢打老子？结果撞倒了旁边的伤兵，自然一顿打没跑得了！！三人一合计，为什么都说猪，结局这么不一样，还是可以找测字先生算账。测字先生慢条斯理地说：猪第一次拱门，主人一看肯定是冷了，填点儿干草吧。猪第二次拱门，主人一看肯定是饿了，来两碗泔水吧。猪第三次拱门，主人心想要换圈？气不打一处来，老子还没有好房子住呢，你这里还惦记着？于是一顿暴打。权当一笑吧。

 

衣食住行，其中住的花费在当今最大，也是普通民众最关注的事情。安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜。伟大诗人的梦想，至今也没有完全实现。最近博客中谈及一些房地产政策的看法，引来了颇多争议。首先，感谢大家发自内心的意见和建议，笔者也从中受益匪浅。对于房地产问题，这里需要再提些建议：大家的关注点不应当集中在政策上，因为我们尚不具备改变之的能力，也无法凭借自己的呐喊让房价直接跌倒可以充分享受之的范围。国家自然有国家层面上的考量，自然不会对所有人都有利，毕竟在城市购房的人相对整个国家也是少数。作为投资也好、消费也罢，更应当从理财角度看待房地产市场的变幻，如何根据自身的情况，更有效地解决自身的住房问题、资金筹措问题、升级换代问题。

 

其实普通老百姓不是没有机会买到合适及便宜的住房，关键在于缺乏把握时机的能力。上海浦东房价曾经一直在3000元左右徘徊，北京03、04年4环-5环的房价也只有5000元左右，南城的可能更便宜一些。在那一阶段，房价的上涨应当是低于收入增长幅度的。有些人看到市场低迷，不愿意主动投资并持币观望；有些人则希望再攒钱买到更大的房子。那么怎样才算是适当投资房地产的时机呢？时机的把握仍然与资金成本相关联！！这里面有两个需要考虑的因素，一是银行利率，二是租金收入。如果租金收入（剔出必要的开支）可以达到银行一年期存款利息，从收益角度上看，自有资金投资房产基本上处于盈亏平衡点；如果租金收入可以达到银行一年期贷款利息，则投资房产应属于略有盈利；如果10年租金收入相当于房产价格，则该项投资的回报属于比较丰厚。这种测算方法再结合未来银行利率的走向，就基本上可以划定这样的购房原则：

1、      租金水平低于定期存款利息，除非有其他因素（随着配套设施完善，租金水平将有大幅度提升，利率水平未来呈下调趋势），否则不应考虑购房；

2、      10年租金收入相当于房产价格，可以坚决买入；

3、      其他情况，可以视自己的资金状况和工作状况择机购房。

 

为什么租金水平起到重要作用，因为租金几乎决定了房产价格的底限，总会有人因为租金收入可观而投资房产获利。因此，在购置房产时，一定要考虑周边环境，特别是租房市场水平。一般来说，学校附近、大型办公聚集地租金要高很多。此外，房屋变现能力也是应当考虑的范畴，这里也有一个重要原则：总价越小的房产，具有购房能力的人越多，可变现能力也越强！！这点对于那些在大城市闯荡的人非常重要，不要希望一步到位，先买个蜗居然后再更换，其代价远比吃力地去买大宅子好得多。妻曾建议其单身女友买了个一居室，总价30多万，因临近大学院校，10年的租金水平相当于房价，虽然贷款购房但是压力非常小。后女友结婚换了大房子，一居室顺利翻倍价格出手，目前的财务负担仍然不重。考虑到未来经济环境不乐观，利率水平进入下行阶段，市场将再次为普通人提供购房的机会。笔者前述几条原则或许可以作为购房的指南，可以避免落入开发商忽悠的陷阱，或许还能把握适当的购房时机，其实股市的道理也有相似之处。

 

美股周一涨过了头，周二冲高回落也在意料之中。不论是何种救市措施，都需要印制大量钞票，结果就是引发通货膨胀。这样中国会面临比较多的麻烦：如果坚持人民币不跟随贬值，出口行业将面临巨大的挑战，进而会出现失业率大增等社会问题；如果人民币跟随贬值，随着原材料价格的上涨，国内通货膨胀也会抬头。对于当前中国经济而言，适当强势的美元仍然对我们有帮助，这也是政府为何反对美国无限制提供流动性的原因。不过自己国家的经济还需要自己把握，毕竟中国有着更多的回旋空间，比之冰岛、韩国之流要从容得多。可以想见，采取相对中庸的作法，未来维持适当通胀水平（4%左右），促进国内居民消费，保持稳定的经济增长，可能是主要的政策基调。

 

中国股市而今颇有些领袖作用，日前大跌后回升，其后欧美股市就出现了大涨；昨天冲高回落，美股也是亦步亦趋。对于一个握着众多王牌的政府，短期内还真的不能完全看空，小赌怡情行情正如昨天分析的那样仍在延续。市场底部的考验，则需要在明年中期见到真章。届时境外市场基本尘埃落定，该萧条的自然会萧条；国内市场也可以初见端倪，大幅增长的企业将屈指可数。借用当年《顽主》影片中的台词，“守住了是英雄，没有守住也是英雄”。在这样一场金融浩劫中，能够活下来的企业都是好样的，只有经历了大浪淘沙过，才能建成百年老店。

 

今天石油、石化成为杀跌的主力军，银行股受到业绩支撑明显，地产股也因为政策利好预期而走势不错。国外金融危机提示管理层，不能对楼市崩盘引发的风险等闲视之。当然，楼市泡沫形成的原因很多，政策性的问题也不少，不过出于整体利益考虑，还是要大众付出一些代价，尽管许多人对此持不同意见。股指虽然最终收到了2000点大关的下方，其中多数还要归功于石油股相对H股的高溢价后的回归，恐慌性的氛围正在减少，这有助于短期底部的形成。

国务院总理温家宝１７日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。

  会议认为，今年以来，我国经济社会发展经受了多方面严峻考验，党中央、国务院带领全国各族人民，克服了特大自然灾害和世界经济金融形势急剧变化造成的冲击，保持了国民经济平稳较快发展和社会和谐稳定。物价总水平涨幅得到控制，就业持续增加，粮食连续五年增产，调整经济结构和节能减排取得积极成效，改革开放继续深化，以改善民生为重点的社会建设进一步加强。总的看，国际不利因素和国内严重自然灾害没有改变我国经济发展的基本态势，我国经济发展具有抵御风险的能力和强劲活力。

  会议指出，当前国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多，对我国的影响逐步显现，国内经济运行中出现了一些新情况、新问题。主要是经济增长放缓趋势明显，企业利润和财政收入增速下降，资本市场持续波动和低迷。我们既要充分估计国际环境的复杂性和严峻性，深刻认识保持我国经济平稳较快发展的重要性和艰巨性，增强忧患意识，又要正确认识我们的有利条件和积极因素，坚定信心，冷静观察，多管齐下，有效应对，努力把好的形势巩固和发展下去。

  会议强调，做好四季度经济工作，对于全面完成今年任务，为明年的发展打下良好基础，尤为重要。要按照科学发展观的要求，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。同时，推进结构调整和发展方式转变。（一）认真贯彻十七届三中全会的部署，加大强农惠农政策力度。较大幅度提高粮食最低收购价格，制定并发布增加各项农业补贴的方案，扩大补贴范围，提高补贴标准。做好粮棉收购工作，尽快出台振兴奶业和稳定生猪生产的政策，做好重大动物疫病防控工作。（二）促进中小企业的发展。完善中小企业担保体系，鼓励金融机构增加对中小企业贷款，拓宽中小企业直接融资渠道，加大对中小企业技术创新的财政支持力度。（三）保持进出口稳定增长。提高服装、纺织等劳动密集型产品和高附加值机电产品出口退税率，支持优势企业和产品出口，增加国内需要的产品进口，促进国际收支基本平衡。（四）加大投资力度。加快地震灾区恢复重建，抓紧农业、水利、能源、交通、城镇等基础设施和民生等领域的重大项目建设，保持合理的投资规模。（五）继续控制价格上涨。改善主要农产品和能源等基础产品的供求关系，加大价格监督检查力度。积极稳妥推进价格改革，抓紧理顺重要能源资源产品的价格关系。（六）扎实推进节能减排工作。全面落实节能降耗和污染减排目标责任制，加强对节能减排工作的监督和行政执法，督促地方和企业淘汰落后产能，严格环保监控，强化重点污染源监管。（七）抓好财政增收节支工作。加强税收征管，规范非税收入管理，对用于解决民生问题的支出，要确保资金及时足额拨付到位，严格控制一般性支出，特别是防止年底突击花钱，坚决制止各种铺张浪费。（八）加强金融监管，防范金融风险。继续加强资本市场基础性制度建设，努力保持资本市场稳定健康发展。（九）认真做好食品安全和安全生产工作。抓紧落实《乳品质量安全监督管理条例》，加快制定配套规章和工作方案。加大重点行业、重点领域的安全隐患排查力度，确保安全生产。（十）努力解决好涉及民生的问题。出台并落实保障低收入群众和特殊群体基本生活的政策措施。对高校家庭经济困难学生发放临时伙食补贴，对汶川地震重灾区高中和高等教育阶段家庭经济困难学生给予特别资助。提高优抚对象等人员抚恤和生活补助标准。加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。继续做好困难群众就业帮扶工作，特别要做好受灾地区劳动力就业和倒闭、转产企业职工的社会保障工作。加快灾区公共设施建设，确保群众安全过冬。