[转帖]刘玉录：2009年或成房市谷底

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刘玉录，天津市房地产经济学会副秘书长

　　房价是当前楼市的中枢神经，价格水平在长期取决于成本，在短期决定于需求。目前，中国房地产市场上的价格除了供求关系的基本决定外，还要考虑现实存在的对价格发生重要影响作用的几个因素。

　　第一，目前的买方市场态势决定了需求引导价格的机制。在这种情况下，新开盘项目的高位定价或偏离置业者期望价位的价格策略必然影响销售。国家政策导向强化了买方价格预期，国办231号文件明确指出，房地产开发企业以合理的价格促进商品房销售，这实际上在告诫企业正确理解政策预期，无异于督促开发商积极降价，以刺激居民买房。

　　第二，房价的理性调整还取决于开发商能“扛”多久。2008年预计商品房空置面积同比增长约13%，按季度计算房地产公司存货上升呈加速趋势，企业资金来源累计增速与应付款累计增速之间的缺口加速扩大，资金链绷紧。2008年预计全国房地产开发实现投资2.89万亿元，期内商品房销售回款约2.103万亿元，年末企业资金总缺口7870亿元。

　　第三，保障性住房建设比例扩大对房价水平产生影响。未来三年9000亿政策性住房投资安排，以乘数2计大约可以形成18000亿元的效应，每年合6000亿元，相当于2008年房地产实现投资额的21%。同时，国家安排2009年要解决340万户低收入家庭和林垦煤区居民住房约合2.38亿平方米，相当于2008年商品房销售5.35亿平方米的44.48%。这必然要对整体房价水平产生影响。

　　第四，国民经济景气周期所处阶段框定了房价走向空间。据境内外权威预测，2009年中国经济增长百分比在8或9之间，相对于2008年的9.3%或9.5%肯定是回落了。那么在宏观经济下行周期阶段，房地产市场的逆向回升繁荣是不大可能的。因为作为经济晴雨表的房地产与国民经济向来是“一荣俱荣、一损俱损”，一般来说，不会在经济衰退期出现房价上涨和交易量上升。因为这不符合经济规律，也不符合理论逻辑。

　　在房地产景气时期，宏观经济只是作为市场分析的既定前提而存在的，人们注重的是物业供求关系的变化，以至于几年间的楼市调控成为“空调”。现在则不同，全球的房地产市场回暖在很大程度上要取决于经济状况以及影响经济的干预政策走向。在一定意义上说，房地产已进入宏观经济时代，从微观的项目到中观的区域市场，都需要经济的普照之光。在我国，由于土地的国家所有特点，房地产市场受政策影响的效应更为直接和显著。

　　2009年，国内房地产政策导向将延续2008年的指导思想，即在国家扩大内需促进增长的总的宏观政策框架内，坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，发挥房地产业国民经济重要支柱产业作用——可以简要概括为保障民生和拉动经济的二重目标。

　　随着经济干预和政策调整的深化，房地产政策会显现出越来越具体细化的特征。一是具体化，比如，2008年12月17日国务院提出的3年解决990万户保障性住房，在12月21日的国务院办公厅6条中又具体化为2009年解决340万户，以后两年再解决其余的650万户。二是部门化、地方化，比如国办6条提出开展住房公积金住房建设试点，住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案；同时，地方要按照中央政府的政策要求结合自身情况制定实施细则。三是综合化，本轮政策措施既有推动经济增长的含义，又有在发展中调整结构的用意。房地产业亦不例外，在发挥房地产业促经济增长的同时，也借机着力调整结构、促进合理价格的形成，其中3年保障性住房9000亿元投资、解决990万户的方案，无论从供给总量、改善结构还是平抑房价总水平诸方面都会发生深刻的影响。

　　“风雨送春归，飞雪迎春到。”在经历2009年房地产市场低谷之后，预计2010年第二季度或下半年，随着宏观经济总体上的回暖，楼市将逐步恢复元气，交易量增加，价格逐渐回升，一个更为健康的房地产市场将会呈现在大家面前。

         引自新浪财经

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