中国房地产的操作！大家有什么感想？

你这样的分析太简单了。首先，不承认前几年有房产商亏本是瞎说，亏本仅限于你指出的那两个原因更是半仙手法。其次，剥削农民说也可笑，农民有土地时也没富裕过，而被“剥削”的嘉定农民住的是什么房子，那种“剥削”中国简直有13亿人求之不得。第三，最主要的是你提出了问题却没回答，老百姓为什么甘愿贷款买房去支持“黑心”的房产商呢？你有本事把大米炒到200元一斤吗？那什么三农问题都解决了。不小心又“侮辱”一个版主。告别了。

以下是引用vagabond在2005-9-15 21:27:21的发言：

你这样的分析太简单了。首先，不承认前几年有房产商亏本是瞎说，亏本仅限于你指出的那两个原因更是半仙手法。其次，剥削农民说也可笑，农民有土地时也没富裕过，而被“剥削”的嘉定农民住的是什么房子，那种“剥削”中国简直有13亿人求之不得。第三，最主要的是你提出了问题却没回答，老百姓为什么甘愿贷款买房去支持“黑心”的房产商呢？你有本事把大米炒到200元一斤吗？那什么三农问题都解决了。不小心又“侮辱”一个版主。告别了。

呵呵，“侮辱”什么的说得有点八竿子打不着。

你的指责总是让人莫名其妙，无从答复。首先，如果你认识中国文字的话，就应该看到我并没有否认“有”房地产开发商赔本。“瞎说”云云，实在让我有些哭笑不得。但这种个别情况根本否定不了从92年到目前为止房地产行业利润远高于社会平均利润这样一个事实。

你可以不同意我对个别房地产商亏损原因的归纳，但你最好举出第三种可能的实例来，否则“半仙手法”这四个字只好请你留着自己用。

对不起，“剥削农民”什么的是你自己在说，我可没有做出过这样的规范判断。一块土地原本是农民耕种的，某一项可能并不是他自愿的交易，强迫他放弃了这项使用权，当然叫“剥夺”。至于这种剥夺是不是剥削，好还是不好，我可没说过。这和嘉定农民住什么样的房子又有什么逻辑关系？我看你的思路实在是混乱得一塌糊涂。

问题是提出来了，原因也解释了，作为实证科学的经济学，只能到此为止。开什么样的处方，那是要看价值观的。

以下是引用vagabond在2005-9-15 21:27:21的发言：

你有本事把大米炒到200元一斤吗？那什么三农问题都解决了。不小心又“侮辱”一个版主。告别了。

如果粮食像房地产市场一样，有垄断力量，就完全有可能把大米炒到200元一斤。一千元都没有问题。

[此贴子已经被作者于2005-9-15 22:51:49编辑过]

你的指责总是让人莫名其妙，无从答复。

那是因为我喜欢一针见脓。

从92年到04年，除了极个别时间极个别地点的房价，我们什么时候见过房子跌价？ 亏的房地产商当然有，要么是脑子实在过热的，要么是官老爷那里实在打不通关系的。

上海和海南的烂尾楼到2005年都没清理完毕。

第三种情形就是宏观调控（其实还可以举出其它情形）。

别的就不多说了。

如果粮食像房地产市场一样，有垄断力量，就完全有可能把大米炒到200元一斤。一千元都没有问题。

可是不可能持久，如果你关心股市，你该知道多少个亿安科技最终有什么样的下场。

没人接盘，随便你怎么垄断，你不可能随意炒作（特别是不可能长期炒作）。

以下是引用张三李四在2005-9-15 19:05:18的发言：

呵呵，上海的所谓“外销房”，众所周知是一种非常特殊的产品，是指在立项前取得可向境外人士销售许可的项目。这也就意味着，在那个时期，境外人士在境内置业是有限制的，按照规定，他们不能购买内销房。这是一个很重要的约束条件。

而从2001年8月1日开始，上海实行内外销住宅商品房并轨政策。一种市场准入管制的产品，在取消管制之后，价格通常会大跌，这种经济学常识不用我教你了吧？你拿这个来能说明什么问题？这种价格波动是经济周期造成的吗？还是这种价格波动造成外销房的开发商亏损了？

消费者对房价的预期，一个最简单的模型是房屋净租值按预期实际利率的贴现。在我国目前这种明显的通胀预期下，预期实际利率会很低的，预期房价当然会升高，这是其一。

其二，我国70年代末出生高峰的人口进入婚龄；二元经济壁垒的不断放松导致城市化速度加快，这些因素都大大增加了“房屋净租值”的预期，这也导致预期价格升高。

从供给层面来看，土地本身是固定供给的要素，而我国对房地产又采取了批租政策，这一方面大大抬高了住宅用地的租金，另一方面又通过剥夺农民土地使用权的方式来为开发商谋取了暴利。而这种政策在短期内不会改变，这也对房价预期造成了很大影响，就像国有股不减持，股市泡沫永远不会消除一样。

“理性”不过是经济学的出发点和基本假定，它与“投资分析”无关，更与“房价决断”无关。理性的含义是：人们会在既定的约束下会有既定的选择，人的行为有规律可循，仅此而已。有意思的是，我们只要找到了正确的约束，现象往往可以很容易得到解释。动不动就以否定“理性”来显示高明的做法，其实很不高明。

外销房的价格下降恰好是在管制时期发生的,而回升又是在取消此政策后发生的,我不知道你在这里说双轨制度是为支持你的论点还是打自己耳光.

第二,教你你个金融学基本常识,用贴现法计算价值是用投资人的要求回报率,这个回报率不是经济学里的实际利率,同时考虑了通涨和资金成本的因素.更何况你在这里用房租(包含了通涨因素,名义的)去除实际利率,得出的结果当然是高的.有意义吗?

理性不仅是经济学的基本假设,也是金融学的假设,这个简单的模型可以用来做第一步的分析,因为它很简洁,而且多数时间是可以接受的,尽管不完全对.而现在理论上已经开始用其他模型来解释非理性的现象,这也很正常,一个模型不能解释问题,换一个更新的包括了更广义的假设.非理性并不是否定理性,而是理性的进一步,当然你死抱着理性也没办法.我相信你学了很多经济学理论,但你学的东西总是用在诡辩上,对现实情况没有意义,你的经济学理论是用来自慰的.这也难怪你,中国学术界的通病.不用事实和数字说话,就喜欢搞自己的理解,再从课本里找点理论来支持.建议你学学小朗.

回复vagabond兄：

所谓“烂尾楼”是一些地方政府官员和个别房地产开发商共同头脑发热的结果，你说的情形，并没有超越出我的归纳。在当年那一轮宏观调控中，倒下去了一些房地产开发商，但是即使在当时，总体上房地产开放商的利润率仍然高于很多行业，这个是有实证的。死掉的那些开发商。基本上都是贷款比例实在太空，“空手套白狼”型的，他们无法承受哪怕是一丝一毫的利率风险。这个责任，能算到“宏观调控”头上？

在我看来，你喜欢的是“一针”，爽快就行，见不见“脓”，你倒也无所谓的，呵呵。

以下是引用vagabond在2005-9-16 0:34:23的发言：

可是不可能持久，如果你关心股市，你该知道多少个亿安科技最终有什么样的下场。

没人接盘，随便你怎么垄断，你不可能随意炒作（特别是不可能长期炒作）。

垄断就可能造成人为的短缺，只要垄断不消除，就可以长期（相对而言）高价。房地产的垄断高价也不可能长久。不然房市就不可能有周期了。

另外一点是，粮食和房产一样，关系民生。不能纵容垄断力量任意定价。我想有多少人买了房子不住你比我清楚。这显然是一种资源的浪费。

以下是引用张三李四在2005-9-16 10:39:14的发言：

回复vagabond兄：

所谓“烂尾楼”是一些地方政府官员和个别房地产开发商共同头脑发热的结果，你说的情形，并没有超越出我的归纳。在当年那一轮宏观调控中，倒下去了一些房地产开发商，但是即使在当时，总体上房地产开放商的利润率仍然高于很多行业，这个是有实证的。死掉的那些开发商。基本上都是贷款比例实在太空，“空手套白狼”型的，他们无法承受哪怕是一丝一毫的利率风险。这个责任，能算到“宏观调控”头上？

在我看来，你喜欢的是“一针”，爽快就行，见不见“脓”，你倒也无所谓的，呵呵。

同意~

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所谓“烂尾楼”是一些地方政府官员和个别房地产开发商共同头脑发热的结果，你说的情形，并没有超越出我的归纳

。

没那么简单。去年上海与建设部之间就有类似的争论，上海认为房地产市场没过热，而建设部认为过热了。可以肯定国家不强行干预，北京和上海的房价还会上涨，因为上海的房地产市场发展还远没有达到将相对贫困人口孤立或驱逐到边缘地带的地步。假设当年朱总理不痛下杀手，那么你今天看到的狂热可能提前爆发，因此很难说那时的萧条“是一些地方政府官员和个别房地产开发商共同头脑发热的结果”。如果只是地方上有些疯子和傻瓜当道，何以2002年我们见到了更大的“泡沫”，历史证明当初的调控有问题，因此，你的归纳肯定没包含这种情形。

“但是即使在当时，总体上房地产开放商的利润率仍然高于很多行业，这个是有实证的”。我以为是没有必要讨论的。即便在今天，房地产市场也不是利润率最高的行业，这样的讨论不预先确定标准是毫无意义的。事实上，由所谓的房地产市场的泡沫带动，煤炭和钢铁业也蓬勃发展。这两个行业的利润率恐怕不输给真正的房地产开发商。

垄断就可能造成人为的短缺，只要垄断不消除，就可以长期（相对而言）高价。

没那么简单。那很像“老鼠会”，只要能周转就没问题，问题是不可能无限吸引资金入会。我说无法将粮食炒到比如说200元一斤，与垄断无关，而是与股市里所谓的“接盘”有关。电力是垄断的，于是农村通了电，农民用不起，照样可以（也只能）拿来装门面，那就是用脚投票。

另外一点是，粮食和房产一样，关系民生。不能纵容垄断力量任意定价。我想有多少人买了房子不住你比我清楚。这显然是一种资源的浪费。

应该不应该纵容是另一个问题，那是社会公平范畴内的问题，你跑题了。至于不住房子就是浪费，那我不敢苟同，可以说路上跑的十辆小汽车里有九辆只运载了一到二个人。那么是不是不该发展汽车业？我本来就有两个台式机，今年又买了个笔记本，尽管多数时候我并不用。你说我是浪费还是拉动内需了呢？