央行：购房首付贷违法

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央行：购房首付贷违法 增加房地产市场风险

新华网
  3月12日（星期六）10时，十二届全国人大四次会议新闻中心在梅地亚中心多功能厅举行记者会，邀请中国人民银行行长周小川、副行长易纲、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜、副行长范一飞就“金融改革与发展”的相关问题回答中外记者的提问。


  以下为部分会议实录：
  新华社记者：
  周行长，现在很多地方在通过P2P平台搞首付贷，请问央行对此的态度是什么样？现在三四线城市去库存压力比较大，但是我们现在看到很多一线城市的房贷局面却呈现火爆状态，如何让房贷政策更好地体现去库存的政策意图？谢谢。
  周小川：
    你这个问题实际是两个问题，我先从第二个问题说起。大家也都知道，货币政策是总量政策，总量政策是要针对全国平均的情况来进行设计和执行的，房价现在是一个价格出现很大分化的阶段，但也有时候房价的分化不那么明显，毕竟中国是个非常大的国家，各个地方各个城市非常不一样，所以出现了很大的分化。从总量政策和宏观审慎政策来讲，从全国总的平均来看，房地产仍旧面临着比较大的去库存压力。
    去年建成未销售的房屋面积是7亿多平方米，比2014年增长了15%多一些，因此房地产有关金融方面的政策还是要考虑金融总量上的状况。与此同时，一二线城市价格上涨比较猛，也引起了大家很大的关注，人民银行历来主张，像中国这么大的国家，在价格出现分化的情况下要更好地发挥城市一级对于每一个城市房地产形势的判断，以及能够提供的有关政策的指导。这是一个方面。另外也强调商业银行要作出自己的判断，不仅是要了解客户的偿付能力、金融风险，同时要使政策适应不同地方的变化，来考虑住房信贷的可行性和所面临的风险，对他们进行评估。刚才提到有一些P2P平台对于首付进行贷款，首先是他们是否有资质做这项贷款，有很多问题，按理说他要从事某项业务应该查询是否按照规矩申请有关资格、符合资质，像资本要求等规章制度。再就是他的资金来源是什么，如果动用了其他一部分人委托的资金，是否和人家真正说清楚了，是否会给出资方带来巨大的风险，这是应该清楚的。
    此外，对于银行来讲，银行有时候是掌握首付比，但是正规的银行内部的用语是LTV，就是贷款比抵押品的价值，判断这个价值的时候，它是要对抵押房地产的财产要进行价值评估的，而不是像现在网上说的，只要伪造一个交易价格就可以拿到交易价格去做贷款了。
    另外银行还有一个政策叫KYC，你必须了解你的客户，客户的首付不能是借的，你找另外一方面借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就变了，另外未来偿还的能力实际也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付贷。从银行角度来讲，如果没有对你的客户做到足够的了解，你也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，也是操作有错误的。


  潘功胜：
    刚才周行长已经说得很全面了，包括P2P平台在内的房地产市场的场外配资，包括房地产中介结构和房地产开发企业利用互联网金融平台所从事场外配资，也包括房地产开发企业、房地产中介机构和P2P为主体的互联网金融企业相结合，从事场外配资业务。人民银行在这个问题上的态度是非常明确的，一是房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。
    二是房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。
    我们会与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。这是第一个我想补充的。
    第二个问题，正如刚才周行长所说，现在全国的房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多，7.2亿平米的库存，70%是分布在三四线城市，所以对于住房信贷政策来说，必须与全国房地产的形势相匹配。去年所进行的住房信贷政策调整上，基本上体现了这样几个原则：一是因地施策，包括北京、上海这几个一线城市，去年在调整的时候都是按照原有的政策，必须执行原有的政策。二是市场自律，商业银行自主决策。三是住房金融的宏观审慎管理。这是住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调。
    目前房地产市场的情况，现在商业银行的房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%，不良贷款比例是0.38%，整个银行业的不良贷款比例大概是1.7%左右，个人住房贷款不良贷款水平远远低于整体银行业的不良贷款水平。目前首付比的情况来看，现在即便按照调整以后的20%最低的首付比，和国际上横向比较来说，仍然是比较审慎的标准。在实际数字看，1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房实际首付比在40%以上。这几个数字供大家参考

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关键词：国家外汇管理局 互联网金融平台 中国人民银行 房地产中介 房地产开发 房地产市场 新华社记者 梅地亚中心 房贷政策 周小川

“首付贷”将被管控 官员：上面不让说

    楼市价格居高不下，近日有外媒报导金融监管部门开始关注楼市首付贷款，并可能推出相关措施进行管控。有评论人士认为，高杠杆会带来金融风险，但是楼市高房价、库存大这种情况的根源在于多年前开始推行的土地财政。
    彭博社引述知情人的话报导，金融监管部门计划对首付贷进行管控，要求商业银行对住房贷款申请进行严格审查，拒绝来自高杠杆融资类贷款的首付资金，要求银行加强房贷压力测试。目前央行和银监会并未对此进行评论，上海银监局长廖岷对记者说“上面不让说”。
    公开数据显示，目前房地产市场有30%的购房者通过中介公司杠杆完成交易，包括首付贷等产品，比如链家地产的杠杆规模高达2,100亿。
    房产市场“首付贷”是指房产中介与银行或P2P平台合作，为购房者的首付款发放贷款，分为有抵押和无抵押两种。据悉，一些首付贷的杠杆率扩大到了20倍。

楼市陷入窘境的根本原因
    “首付贷”等于是降低首付门槛，存在违约风险，一旦违约，将严重冲击金融系统，重演“次贷危机”。但分析人士表示，房产市场目前房价难降、库存大的窘境，根本原因是多年来土地财政的累积结果。
    近期当局接连发布措施，包括针对除了北京、上海、深圳、广州和三亚之外的非限购城市，个人首次购房降低首付比例至最低20%；提高住房公积金账户存款利率；减免除了北京、广州、上海和深圳之外城市的个人购房契税和卖房营业税。2月末再次降准0.5个百分点，增加银行可贷款资金。但是宽松货币政策会增加本币贬值风险，引发通货膨胀、物价上涨。
    3月7日金融搜索平台融360发布最新房贷利率报告显示，北京、上海、广州、深圳的很多银行都下调了首套房房贷利率，北京下调了0.031个百分点、上海0.068个百分点、广州0.005个百分点、深圳0.07个百分点。这几个城市的二套房仍然限购，房贷利率出现上调，广州房贷首付比例为70%，上海为40%或50%左右，北京首付比例出现下降至40%。
    今年当局还提出“鼓励开发商适当降低商品住房价格”，但是现在存在房价难降的问题。有房产销售人员表示，现在高库存的三四线城市和部份二线城市，房产商如果再降价就要亏本销售了。
    评论人士蔡慎坤今年2月末表示，高房价和库存量大的根本原因是起始于1990年代的土地财政。当时实行土地财政的第一步是“圈地”，即地方政府大量低价收购甚至抢占农用地和民众房产，然后出售土地并大规模开发，以土地出让金和房地产税收作为主要收入。
    数据显示，1990年至2004年中国城镇建设用地征用面积由1.3万平方公里猛增到3.4万平方公里，41个特大城市用地规模平均年增长50%。土地财政发源地深圳从1986年到2000年，GDP每增长1亿元人民币，建设用地就相应增长24万平方米，而香港GDP每增长1亿港元，建设用地仅相应增长2000平方米。
    地方政府高价将土地卖给房地产开发商，其中包括官员贪腐捞钱，结果高地价推升高房价，所以二十多年来的土地财政才是中国楼市房价高难降价、库存量大、而普通民众购房难的主要原因。
    今年2月份房价上涨的城市开始增加，主要二线城市比如武汉新房价格同比上涨16.31%，超过上海，仅次于深圳，南京涨幅与上海接近。2月份深圳房价涨比去年同期上涨52.55%，上海和北京的涨幅在10%左右。1月份深圳房价同比去年涨52%，上海涨 18%，北京涨 10%。
    官方称目前待售商品房面积约有7.18亿平方米，但业界认为实际情况超过官方数据，加上还更多量在建和未开工的未售房产，房产库存量惊人。仅按国家统计局的数据，截止到去年12月份，在建未售面积约为73.5亿平方米，待开工面积超过8.5亿平方米。

分析：楼市为何泡沫越临近破灭涨幅越猛

    近来，一线城市和部分二线城市楼市涨幅惊人，但有证据显示很多人都是借钱买楼，有的甚至连首付都是贷款来的，这无疑加大了楼市的泡沫。很多业界人士担心楼市会像去年股市那样泡沫破裂，他们一再发文提醒消费者，但目前来看楼市火爆的势头依然不减。有金融学家分析了楼市为何泡沫越临近破灭涨幅越猛的原因。
    为了刺激近7万亿平米的楼市库存销售，不断推出刺激楼市的政策。近期，一线城市和部分二线城市楼市价格涨幅惊人，重复着去年股市的疯狂。
    有业界人士提醒购房者，现在买房就等于去年股市5100点买股票。去年股市涨到5100多点以后开始暴跌，半年跌去2000多点，很多股民，尤其是跟风买涨的股民血本无归。
    上海交大上海高级金融学院副院长朱宁3月9日撰文，分析楼市为何泡沫越临近破灭涨幅越猛的原因。他表示，在过去二三十年全球出现的几次重大泡沫，无论是80年代末期的日本股市，90年代末期的美国纳斯达克市场，2007年的中国A股市场，往往是在市场见顶并且之后崩盘之前的6到12个月里，走出大幅疯狂上涨的行情。在如此疯狂的上涨面前，投资者很难不为之所动。
    具体可以从以下三点来理解，首先，在泡沫发展以后，市场中的空方处于明显的劣势，不再能够对泡沫的膨胀形成有效的制约和限制，进一步促进了泡沫的加剧。缺乏投资素养和风险意识的投资者会越发地关注市场的短期走势，很多投机者对于资产的基本面价值和长期趋势已经完全不关心，只希望能在短期的大涨中多赚快钱。
    其次，随着泡沫的发展一些投资者开始警惕泡沫，但是为了能够吸引理性尚存的投资者入市，市场必须提供更高的短期收益率，以吸引那些已经对市场产生怀疑的投资者，就出现了一些优质资产，明星资产，在泡沫崩盘前特别引人注目的上涨。
    再有，接近泡沫崩盘的时候，市场上往往形成了一种泡沫一定会一直持续下去的高度一致的意见。这种意见其实反而是泡沫最大的敌人。由于几乎全市场的投资者都相信并不存在泡沫，因此所有投资者都认为市场具有投资价值，因此所有投资者都已经买入了泡沫资产。但如果所有的投资者都已经买入了泡沫资产，那哪还再有后来人充当“接盘侠”的角色呢？如果没人接盘，那么投资者拥有的，不过是“有价无市”的纸上富贵罢了。
学者警告这是金融危机的前奏
    原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容日前警告，“杠杆上的房地产”已经是金融危机前奏。
    有业界人士表示，美国次贷危机的源头就是零首付，现在房价一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的，这样会给经济带来巨大风险。
    中华元智库创办人张庭宾认为，这一轮楼价暴涨和2015年上半年股市放贷款杠杆暴涨有着惊人的相似之处。不同之处在于，第一，楼市的财富总规模约是股市的10倍，其一旦重蹈股市覆辙，其破坏力要大10倍；第二，股市里放杠杆者尚属少数，而买房者绝大多数都放3~5倍杠杆，一旦楼价如股市那样大跌50%，则其制造百姓负资产的规模就不仅仅是10倍于股市。

高力：内地香港楼市难见暴跌

高力国际行政董事张翘楚认为，无论是目前成交低迷的香港还是异常火爆的内地一线城市，房地产市场短期内都不太可能出现暴跌情况

　　近几个月来，内地一线城市与香港的房地产市场如同冰火两极，在北京、上海、深圳，房价正以令人瞠目结舌的速度暴涨，而在与深圳仅一江之隔的香港，房地产市场的成交量正前所未有的低迷，观望气氛浓重。不过，两边市场有一个鲜明的共同点——所有人都在关心房价是否会暴跌。
　　房地产咨询公司高力国际（Colliers）昨日（3月9日）发布研究报告，高力国际行政董事张翘楚在发布会上向财新记者指出，无论是香港还是北上深，房地产市场短期内都不太可能出现暴跌情况。
　　在内地方面，自今年春节以来，北京、上海等一线城市房价脱缰。根据中国指数研究院数据：2016年2月，中国100个主要城市新建住宅平均价格为11092元/平方米，同比上涨5.25%。其中，深圳新建住宅均价达47248元/平方米，同比上涨52.55%，居全国首位。上海、北京2月新建住宅均价分别为37144元/平方米、35160元/平方米，同比上涨15.01%和8.99%。
　　对于此轮暴涨，张翘楚表示，内地经济近年来增速放缓，为了维持经济增长水平，自去年第四季度以来，内地政府出台不少措施刺激经济发展，但宽松的政策环境也对房地产市场有利好作用，推动一线城市房价上涨。
　　张翘楚续指，内地政府现在面临两难选择，既要保证经济增速，同时也要防止房地产泡沫过大，需要保持二者平衡。目前，一线城市的刚性需求仍对房价有承托作用，政府也有能力调控市场，因此不太可能出现房价崩盘的情况。
　　与北上深不同，香港的房地产市场是另外一副冷清景象。自2010年以来，为了防止楼市过热，香港政府开始实施特别印花税、买家印花税、双倍印花税等抑制措施，尤其近两年在香港经济发展转弱，资本市场波动加剧的进一步打击下，香港房地产市场成交量不断下跌，交投气氛疲软，观望情绪浓厚。
　　高力国际的研究数据显示，2015年，香港一手及二手住宅楼宇买卖合约总数为55982宗，较2014年下跌12.2%。2016年2月，香港一手及二手住宅楼宇的单月买卖合约仅录得1807宗，为近25年来的新低。
　　张翘楚表示，在香港经济放缓、零售市道不景气的大环境下，香港房地产市场面临下调压力，卖方与买房对物业成交价格的预期相差较大，致使成交量低迷，但由于目前市场仍处于供不应求的状态，房地产商的建造开发成本也未出现减少迹象，因此同样难以出现暴跌情况。
　　高力国际副常务董事胡孝直则表示，香港目前房地产市场较1997年金融风暴时更加健康，当时多为投资炒房，但现在则是刚性需求，对房价有承托作用。
　　胡孝直表示，由于在接下来的两至三年内，香港的住宅供应量仍将持续增加，因此楼市会继续表现疲软，呈“软着陆”趋势下行，预计今年全年中小型住宅下跌10%，豪宅下跌15%，整个调整周期将维持两到三年。

北上深天价房都卖给了谁？内幕惊人

这是一篇六千字的文章，却用最浅显易懂的诉说，解释清楚了大陆一线城市天价房都被谁买了？
    其实很多时候，我们生活的圈子就是常识所在，很多人只是被假象忽悠了而已……
    像北京、上海、深圳、这样的城市，放任高杠杆资金，放任炒房，不但是短视，而且是一种犯罪，对当前现有的经济是一种摧毁性的打击，对实体经济将带来免顶之灾。而在如此高度投机的市场面前，如此短时间疯狂的泡沫面前，表现出来的弱智和无能，已经无所适从，超出了人们的现象。再不出手，一场金融危机就将要发生，就如之前的大股灾一样，这就是高杠杆带来的巨大的危害，这就是场外配资带来的严重后果，杠杆加杠杆，就是刀锋上的游戏，悲剧没有谁能避免！
一、房开商和银行的千丝万缕
    小金经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，XX小区十几万一平很多人疯抢。”
    刚好家里有人搞贷款的，有个事儿可能好多人不清楚，很多楼盘的价格是怎么做起来的，那就是房开商自己买自己的房，以下说说操作流程：
    比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧？现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办？ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付、并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。
    然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖……
    你以为银行不知道这件事吗？银行的人都知道，但为什么不管？因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷款，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。
    中间有几年贷款卡得比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这么玩借不到钱了，于是就死了一批。
    从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了。（之前温州最大的眼镜厂，就是因为贷不到钱，老板把家里N辆豪车贱卖，一辆宝马7系20万出手，我同学在惠州的厂，原来做外单皮包代工的，今年开工辞退了一半的人，老板已经把厂区挂牌了。）
    这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们？那不等于卡死自己吗？
    加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢？工厂赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。
    于是两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，上海沦陷，北京告急的原因。
    所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。
    高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感等等。
    当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套，这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友”。
    多说两句，房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢？师承于大名鼎鼎的传销，两者的基本原理是一样的，后来两者在手法上互相借鉴，都有所发展，此乃后话。
    比如，曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什么事呢？伪造了某国务院副总理签署的红头文件，然后买断了百度上所有关键字的搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关，你只要一搜索关键字，出来的都是告诉你，这是合法的，是大领导特批的改革试点项目，百分百安全等等诸如此类的操作手法。
    这个事到后来东窗事发，被媒体彻底披露之前，骗了很多人，包括很多高级知识分子。
二、“影子业主”无处不在
    前些年不限购，曾经出现过一个本地土著+穷鬼老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来因为限购，这种有购房资格但买不起房的人（很多是本地屌丝，或者离异无房的）就被炒起来了，通常一个人可以挂两套房产（如果是单身的话）。
    有些人问，不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎么回事呢？接下来解释下这种情况。
    前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。
    我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻（当时还没限购），本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是回迁房。当时我觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母帮忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。
    果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间。
三、数据知道真相
    另外小金再分享一组统计数据：
    为了衡量一线城市房价有多疯狂，《每日经济新闻》以地区分类，求出了各地的平均数，数据来源为同花顺iFinD数据库。
    2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6万元），即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。
    2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价402.67万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6万元），即不吃不喝9年，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。
    2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57万元），即不吃不喝8年，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。
    也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
    而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。
四、买还是不买，天价都在那
    1、那么有房产的客官们又说了，现在已经有更先进的玩法，我说的这套已经不流行了，这个有可能，毕竟那么多聪明人，变着法子炒总会有更先进的玩法，也算是金融创新吧，美国次贷不也是创新么？大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科，里面比我说得详细专业。
    2、好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买，这里统一说一下我的观点，那就是，中国一线的泡沫，是靠着吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其结果，是掏空了中小城市的资金池。
    一线，从所有地方吸血；二线，从三四五线吸血；以此类推……
    至于可不可以买，我就说一点，你感觉买起来压力还能承受，就买，否则，就不买，不要幻想着把这事当成投资一买变N套。
    下面具体说道说道，看到后台很多网友都在说：
    真的有很多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200w一套，那帮搞金融的、土老板，你说的不对。
    这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢？反正在民间。
    提前说个观点，我从来不否认有钱人阶层的存在，因为工作原因，会经常和一些官、富二代接触，对他们的生活状态非常之了解，包括他们一些人的财务状况，有机会单独拎出来说说。
    问题是，任何定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个严肃金融从业者的强迫症。
    什么叫多？你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多？看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢？还多吗？考虑这类问题，脑子里一定得有个比例的概念。
    所以，你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市？二是他们这么多钱是哪儿来的？
    首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭界，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子
    其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十万以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里。

是发放aaaa
激动得打不出字

五、以下是诚心干货
    1、你认识现在全款买房的人吗？一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的？
    目前为止有两位兄台说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家踊跃发言，最好能说明一下这些壕们的具体情况，是做什么的，资金怎么来的。说一下我比较了解的情况吧。
    我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。
    另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，他老丈人是某国营大厂前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。
    这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。
    不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。
    这就是为什么大量中型企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。
    这就是我前面说的，一线城市掏空二三四五线。
    比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万（这就算挺大规模了），一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。
    而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。
    所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了（但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活），只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。
    看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，我所说的吸血。
    那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢？三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。
    除了这种中型制造业企业主，还有两类人是有能力在一线买房的，一是官员，二是互联网上市企业高管。
    官员不用说了，除了那种叫得出名的超级富豪，官员的现金流是最充足的，因为他们不用从事生产，没有资金挤占，有多少钱都是可变现资本，有些楼盘开盘时，好几层给同一个官员的事，很常见。
    互联网上市企业高管就比较简单了，手上的股份变现，从股市里套。（没上市就很难，这就是为什么互联网公司，打死了也要上市）
    前面说了三类人，这三类人是一线天价房的主要购房群体。（拆迁户农民那种也算一种，分了三套房卖两套换一套大的，但他们基本没有用现金购房的能力，只不过是置换而已）
    以前还可以开玩笑说中彩票的，现在，500万彩票算个屁啊，刨了税去密云水库买还差不多。
    问题是这两年，前两类人都遇到了问题。
    制造业哀鸿遍野不用我说了，低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦，大量江浙广东企业主升级不力与投资失败的比比皆是。
    官员呢，更不用我说了，房产登记实名制一出，2014-15年到处出现房产低价抛售潮，……
    至于最后一部分人，互联网新贵，现在看起来还好，问题是，这帮人有多少？能撑得起整个一线城市的天价楼市吗？我表示怀疑……
    一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十万左右，这样的人数量有多少？几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三万块的房贷，也是非常吃力，何况普通员工呢？
    这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股灾，又缩水了不少。
    跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。
    于是，就出现了我开头所说的惜售+自购买，如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺，其实奶都在桶里存着呢。
    还谢谢告诉我信息的网友，在这里补充一下：
    惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值，房产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘帮他们干。
    除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。
    2.那业主入住以后发现是鬼城，怎么办？
    很简单，第一，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。
    第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者XX中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主可都是房产商自己的亲骨肉。
    比如，我有个哥们儿现在住天通苑，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。
    所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘第一天，1,000万一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我”。
    跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何？真有那么多实实在在的有钱人吗？
六、未来房价的大致判断
    最后说一段吧，我对未来房价的预测吧，大体上我的判断，会跌，理由如下：
    1.国际规律
    一个国家的房地产市场在人均GDP 8,000美元之前一路上扬，8,000-10,000趋缓，10,000以后往下（海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那么小）
    2.老龄化
    即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？
    3.大的供需关系
    基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买得早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。
    4.经济大势下滑
    过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右？你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的？中国人没理由把自己的国家想得太特殊。
    打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说：才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这么长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢？
    凡事，都有个尽头……
七、近期被忽略的常识
    有很多人要小金预测某个城市的房价，这个我真不敢胡说，中国的楼市、股市都很奇葩，社科院专门研究房产和股市的专家都屡屡预测错误，我就更不敢误人子弟了，这篇文章，只是个人对大势的一些预测，本人才疏学浅，有说的不到的地方大家嘴下留情就是。
    至于有人问我是不是搞房地产的，以及具体是做什么工作的，这里就不便回答了，这两年的形势不比以前，宣传口收得非常之严，祸从口出动辄得咎的事儿估计以后还会有，毕福剑、任志强之辈殷鉴不远，蔡霞教授的下场大家也看到了，所以还是保留一点自己的隐私吧。
    这两天早上起来，看到的几个新闻，似乎也在印证我的这个预测。
    1.央行降准0.5%。专家们说对股市楼市有利，今年或实施3次降准1次降息，那么为何在此时选择降准呢？各大网站首页新闻，懂一点经济的朋友应该都知道这意味着什么，如果楼市真的如最近一些媒体所吹嘘的那样“一房难求”、“疯涨”，央行还需要降准救市吗？而且还是一年3次组合拳，而且还降息！
    2.学校多片区随机划分，这个对已经疯癫的学区房市场有可能造成沉重打击，你花了40万一平在海淀买了名校附近的学区房，对不起，很可能给你家孩子分到边上一“麻麻地”的小学去，在互联网信息如此发达的今天，个人以为，家庭教育、对孩子性格的塑造，比中小学的传道授业解惑更重要，别迷信所谓名校了。
    3.王健林又在欧洲砸了一堆钱做主题公园，联想到这两年万达大规模“去房地产”、大手笔进入文化娱乐产业的动作，加上王思聪这些年对自身形象步步为营的经营，王氏父子的思路和动作已经很清楚了。
    早几年所有人都还在为楼市疯狂的时候，李嘉诚悄悄撤了，紧接着的两年，经济形势如何？
    王、李这种大佬对经济形势的敏感度，对数据的把握比我们屁民要强得多，房地产企业在中国牛逼，在发达国家不过是二三流企业，相信他们对这一点也看得很明白。
    万达都不卖房子了，你告诉我楼市还会暴涨？别开玩笑了，不过是回光返照最后捞一笔，看谁接到击鼓传花的最后一棒罢了。
    说一千道一万的，与其在楼市里击鼓传花、朝不保夕，还不如在大概率确定企业成长性空间的时候，投资企业股权，赚企业成长的钱，而时间就是企业最好的朋友，您说是吗？
（转自互联网）

xavierxu99 发表于 2016-3-12 17:06
是发放aaaa
激动得打不出字

但还是让你插了一层。郁闷~~~~~~~~~~~~~

哈

首付贷都管住了又如何，那撑死就20%，国家加的那80%杠杆咋说，还不是鼓励加杠杆吗，股市杠杆最高的时候也不过如此，只能说房事跟股市就是不同，只要现金流不断，那就没问题吧，问题是要断了呢？估计党也有办法，总而言之，还是没问题。

那我们就不要制造问题

xavierxu99 发表于 2016-3-12 17:06
是发放aaaa
激动得打不出字

其实这个材料准备好一段时间了。今天央行说话了，明确违法性质了，我才放出来。

我怕我给大家点着了。