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央妈一直放水 房价就能一直涨吗
原创 2016-03-24 秦松龄 地产邦
咱老百姓投资房产，当然不能否定有通过增值赚钱的小心思，但根源还是对于通胀的恐惧——央妈动不动就放个水，咱的血汗钱这是变废纸的节奏哇，还是房子最保值！
所以，近年来，央妈每放一次水，咱老百姓的心口就紧一下，房价也就随之向上跳一个台阶。
经济学家们也在一旁信誓旦旦地说，房价是一种货币现象，央妈放水了，房价自然水涨船高嘛！
十几年来的经验也表明，为了不让手中的钱贬值，买房确实是最好的方式。
而且，鉴于中国经济的现况，及人口红利消失殆尽，可以预见未来很长一段时间，大放水和低利率也将成为“新常态”。
那么，房价真的要涨上天吗？
我的看法是，未必！
推导的逻辑，还得从房价为什么会涨这么多说起。
咱们中国的房价，其实是从2001年底加入WTO之后涨起来的——中国通过出口获得了美元外汇储备，然后，央妈以外储为锚印人民币，出口企业的老板们开始买房。可以说，是温州炒房团唤醒了房地产这个超级怪兽。
我们常说，房地产是货币的蓄水池。意思是，央妈多印的钱，都流入到房地产里边了，所以，这么多年来，除房产以外的物价并没有飞涨。
但实际情况可能恰恰相反——房地产才是印钞机。
我们先来了解一个词：信用。信用，顾名思义，有着信任、信心的成分。发放信用的一方信任使用信用的一方，相信对方能够在未来偿还所欠的钱。信任，是信用能够产生的关键，也是经济系统运转的核心，财富的源泉。了解了信用的秘密，才能透过纷杂繁复的经济现象，洞察房价运行的本质。
当我们付个首付就能买房的时候，信用就产生了。开发商收到银行发放的房款后，再存入银行形成存款，然后，银行再放贷出去，产生新的信用，如此循环往复、永不停息，有点像核反应的链式反应。
有一句话叫“华尔街永不眠”，颇为形象。
随着房价的上涨，抵押物的市场价值提升，借贷者和放贷者的信心也更加高涨，借贷愈多，信用的创造也愈多。于是，一个正反馈机制建立了。
这一正反馈，基于信用的创造与扩张，同样也基于人的信心。（温总理说，信心比黄金更重要，是有道理的。）信用扩张增强信心，信心增强反过来推动信用扩张。这也就是索罗斯的反身性理论。
用这一理论可以解释现今一线城市房价的暴涨——相信“京沪永远涨”的人，会贷款买入房产，买房的人多了，房价就真的涨了。房价真的涨了，别人一看，就慌了，也跟着贷款追高买入，房价就飚起来了。贷款需求这么多，最终表现就是，央妈放水了——其实现在为了保汇率，央妈不敢轻易放水——在央妈的窗口指导下，今年2月份的新增贷款要远低于1月份。
说白了，买房人自己就坐在印钞机上。另两台印钞机呢，一是十多年来新增的三四万亿美元外储，换成了20万亿人民币，启动和助推了房价的飙升；二是2009年起实施的四万亿刺激计划。
因此，买房抗通胀的逻辑是说得通的，有房的人、卖地和收税的ZF，及房地产产业链，成为这一轮信用大扩张的主要受益者。而一直没买房的人，成了最大的受害者。
房价要一直上涨，关键在于要有人借贷，这个循环往复的正反馈机制才能正常运转。
所以，这就要求经济一直向好，购房人的收入一直在增长，一旦有一天，他们还不起贷款了，或者买不起了，或者说不愿意买了，就摧毁了信用，进入了负反馈。
目前，经济处于下行周期，外储下降，僵尸企业不计其数，利润还不够贷款利息，银行坏账在增多，中国这一轮的信用扩张，或已结束。如果贷款买房的人，收入不再增长，甚至大面积失业，信用扩张就真的结束了。
在这样的情况下，即使央妈再放水，也只会被僵尸企业用来借新还旧——根据复利计算，僵尸企业的利息增长，是指数级的，央妈再放水，也满足不了，钱就像进了黑洞，不见踪影。
此时，严重依赖信用创造与扩张的房地产市场，极有可能就一泻千里了。
当然，有人又要拿津巴布韦当例子了。那就是另外一码事了。在津巴布韦，我想，最重要的可能不是你有多少房产，而是你有多少粮食，房子毕竟不能当饭吃。
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