【首家发布】陆铭等=理性还是泡沫：对城市化、移民和房价的经验研究

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文献名称：理性还是泡沫：对城市化、移民和房价的经验研究
作       者：陆铭、欧海军、陈斌开
期      刊：世界经济，2014，（1）
研究结论：（1）中国的城市化带来的住房需求成为推高城市住房价格的重要原因；
                   （2）移民占比和移民占比变化对房价的影 响，主要通过城市移民和收入水平较高的移民来实现的；
研究贡献：对于以中国为例的发展中国家的高房价现象，由城市化带来的住房需求以及对未来城市化进程的预期是重要的解释因素；目前中国城市化水平低、远远落后于工业化水平；但是中国的房价收入比很高；随着中国城市化进程的推进，大量的城市化移民能够推动住房需求持续上涨，中国的高房价可能在一定程度上被城市化的提高而消化，房价泡沫破灭有可能避免。建议政府调整政策，推动城市化。正确的政策引导方向是通过推进城市化和提高收入水平来支撑实际住房需求，消化当前的高房价。有必要通过物业税来增加住房投资者持有房产成本，促进城市居民在住房消费的适度平等。
研究动机：
理论上，全球范围内，城市化水平低的国家往往具有较高的房价收入比；城市化水平高的国家往往具有较低的房价收入比；
现实上，中国的房价收入比，不仅高于城市化水平高的发达国家，更高于同中国发展阶段累死的发展中国家；如何解释中国的特殊性？？？？
1如果一个国家的房价有未来的实际需求增长作为支撑，消费者的购房行为将会早于人均GDP的增长，从而当前的高房价存在合理的成分，当未来住房需求真的快速增长，那么当前的高房价可以被逐步消化；如果未来住房需求受制于人均收入水平的影响，那么当前的高房价会被出现泡沫；
内在分析：理论分析===1城市化的快速提升，意味着大量移民进入城市，将带来持续增长的住房需求；2住房是一种可以抵押的商品，当城市化带来的住房需求增长被理性预期的时候，住房会成为投资品；因此，房价增长率可能快于人均GDP增长率；3房价上涨在多大程度上受到城市化进程的影响，这对于判断房价和经济走势以及区域间的房价差异非常重要；
中国与发达国家在城市化存在的特殊性：1从水平上，发达国家城市化水平高于发展中国家，发达国家的移民阶段是国外的移民和国内地区间的移民；2发展中国家的城市化过程中的移民是城乡间的移民；
2发达国家的移民对住房市场的影响，其一，国内的地区间移民不会对房价产生全局性的影响，一个地方居民的增加，另一个地区居民的减少，移民对房价的影响只是一个地方住房需求增加（A房价升高），另一个地区住房需求减少（B房价降低）；其二，国际的移民会增加住房需求，但外来移民占总人口比重降低，对住房市场影响程度小；
3发展中国的移民对住房市场的影响，其一，城乡间的移民数量庞大，对房价的影响是全局性的影响，但是地区间吸引农村居民的数量存在差异；其二，城市间的移民体现为社会收入水平的移动（人往高处流），大城市更多集聚高收入水平居民，中小城市更多集聚低收入居民，城市间房价的差异很大；
数据来源：《中国区域经济统计年鉴》+《中国统计年鉴》+《2000、2005中国人口普查数据》+《中国城市年鉴数据》
被解释变量：房价+房价增长率+房价收入比；
核心解释变量：移民占比+移民占比变化+移民平均收入；
控制变量：就业密度（需求相对供给指标）+人均GDP+总人口（需求指标）+到当港口距离+到大城市距离+人均生活用水量（经济地理信息）

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关键词：经验研究 城市化 中国区域经济统计年鉴 人均GDP增长率 区域经济统计年鉴 房价 移民

实证过程：被解释变量+解释变量
截面数据回归（pool estimation）==1被解释变量--房价；2解释变量---移民占比和移民占比变化；3逐步加入控制变量；
解决遗漏变量问题--同时导致移民变化和房价变化的因素（解决办法--差分，去除城市固定效应）--被解释变量为房价增长率；跨期问题
重点解决核心解释变量的问题：
影响机制1--移民占比通过影响需求影响房价，如果移民占比反映了需求机制，当控制各种需求因素后，移民比重不再单独影响房价；（验证得出移民的确反映需求）（解决办法---适用城市移民占比代替移民占比）
异质性分析---移民结构的影响--城市间移民与普通移民之间存在差异，城市间移民受到制度约束少，但购房概率大，对房价影响大；城乡间移民受到户籍制度约束大，购房概率小，对房价影响小；
异质性分析--移民收入水平的差异性，移民收入水平越高，移民带来的住房需求相对更大，住房价格和房价收入比更高；移民收入水平越低，移民带来的住房需求相对更小，住房价格更小；（解决办法，移民占比*移民平均收入水平交互项）
预期的作用--解决办法--用2005年移民占比替换2000年移民占比，如果该指标仍然显著，说明及时控制了由移民带来的实际住房需求之后，市场上仍然在根据过去的信息来购房，包含了实际需求之外的预期机制；意味着移民占比半酣了潜在购房这对移民推动房价上涨的预期；
移民占比变化的信息里面，包含了移民推动房价上升的预期；
联立性偏误问题===用解释变量的滞后值解释被解释变量，本身一定程度上缓解了该问题；

内生性问题：
1移民增加了住房需求，在供给缺乏弹性条件下，移民会推高房价（+）；2高房价意味着生活成本，从而抑制移民的到来（——）；两者间可能存在双向因果关系，况且两者间的影响方向是相反的，容易造成OLS回归低估；（解决办法---工具变量--1974年的1月份的气温）；
相关性检验：理论上，气温只能通过移民影响房价，而自身不能直接影响房价（与x高度相关，与y无关）
有效性检验：气温与其他控制变量不存在高度共线性（打掉通过其他路径的可能性）
1打掉经济活动视角（投资）；2打掉通过地理位置的可能性；3打掉通过影响投资和产业布局影响房价的可能性；（1阶段回归结果）
2两阶段回归（2SLS）