前些日子,因为一线城市从紧的楼市限购政策,我跟童大焕老师写了《环京区域楼市是陷阱还是机会?》云端对话之42篇,重点是从城市化的角度,从购买者的真实行为目的角度,提示了环一线城市房地产的风险。随着这种情绪的蔓延,二线城市的房地产也几乎整体热起来了,甚至部分三线城市也有热销的趋势。
我非常担忧,所以,我2016年4月11日晚间写了一封邮件给童大焕老师,把2015年股市疯狂的时候,我们分别写于2015年5月26日,5月27日的两篇当时警示性的文章,作为了云端对话之44篇,回想起我们写完文章10多天的6月12日,上证冲高到5178全年最高点,然后一路暴跌,中间经历了政府万亿资金至今深套的,甚至动用了警察抓人的疯狂救市,也最终无力挽回几乎崩盘的局面。这对迷信权力的人而言,我想是最好的一个警示。
贴出旧文,也是为了更好的警示今天楼市的风险。因为从经济管理当局而言,这几乎是一脉相承的逻辑。面对着这种状况,我非常不安。
我在昨晚的邮件中,跟童大焕老师相约,从整个中国宏观经济的角度,金融的角度,和货币政策的角度,阐述中国楼市整体的风险,熟悉我跟童大焕老师云端对话的网友,应该非常清楚我们对楼市的观点,我们都是大城市化,超级城市化的支持者。这也是全世界城市化的趋势。我们从不是全面看多楼市,这一直是我们反反复复警告的观点:中国房地产全面繁荣的时代结束了,进入了分化的时代。
这个分化时代的实质是:从城镇化,小城市化,到大城市化的阶段。
关于城市化和因为城市化带来的房地产的具体观点,我跟童大焕老师的云端对话,绝大多数都是这个内容。这里不再重复,有兴趣的网友可以翻阅那些文章。
这篇文章,重点是从整个中国宏观经济,金融,货币政策的角度,来提示,我们今天楼市面临着的巨大风险,对很多区域而言,楼市站在了悬崖边上,几乎是最后的疯狂。一如2015年的中国股市。如果说2015年的中国股市是人造牛市,政府试图化解债务危机失败的话,今天的中国楼市,一线城市的从紧限购,导致的环一线城市房价大涨,二线城市跟进的暴涨,几乎是2015年中国股市的翻版,可以称作人造楼市繁荣。这是中国政府在楼市化解债务危机的另一次努力。这才是我非常不安的重要原因。
如果大家记住,2015年股市消灭了一批中产的话,这次楼市的疯狂消灭的是更大的一批,毕竟中国人配置在楼市的资产远远超过股市。
1)中国的宏观经济分析
a)我们是怎样发展经济的?
回顾历史是很有必要的:中国经济在经历了疯狂折腾的几十年后,几乎国民经济全面崩溃,这是我们改革开放的的面临的环境,也是最初的改革几乎毫无阻力,全面高歌猛进的本质原因。整个上世纪八十年代,是中国经济和社会发展的黄金十年,在经济学上称为:帕累托最优。也就是每个人的资源获得都建立在别人不受损失的阶段。这也是经济社会全面走向正常化的标志。
进入到上个世纪90年代,以邓小平的南巡为标志,中国掀起了全面改革开放,以特区经济,发展乡镇企业,遍地开花的工业园区和各种开发区,以地方政府招商引资为标志,GDP这个概念被全面引进地方政府的考核为标志,以工业化为主导,这个时期,以农民受损,城镇繁荣为标志。如果大家有兴趣可以追寻那个时代的农民生活,是非常苦的,农业税很重。记得还有本书,上书朱镕基总理的,说农民很苦之类的。当时引起很多人的共鸣。这本书我没看过,是我研究中国经济史从文献中检索到的。
上个世纪90年代末,这种政府主导的工业化,全面产能过剩,国企亏损累累,整个中国银行业不良贷款达到两位数,技术上已经全部破产。所以,朱镕基主导了银行业的一系列的剥离不良贷款,成立四大资产管理公司,对接四大商业银行的坏账。引进外资改造中国的商业银行系统。对国企抓大放小,大规模的国企下岗,给企业甩包袱。在全社会采取的战略是,医疗,教育,全面产业化的战略,财政甩包袱。尤其是98年取消住房分配制度,和分税制,为中国房地产今天的繁荣和地方政府的土地财政拉开了序幕。这个时期的代价是:城市尤其是国企工人,成为了最大的牺牲品。
进入到本世纪,以加入WTO为标志,我们享受了全面的WTO的红利,开始这本世纪十多年的经济辉煌,但又似乎走到了上个世纪90年代末的窘况,产能全面过剩,银行业坏账在经历了十多年垄断性发展后,坏账开始显现,经济连续下滑,体现在房地产上,鬼城遍布,在中国几乎找不出一个不过剩的领域。
我用尽可能短的文字,回顾了中国经济的历史。回顾中国经济的发展史,我们可以得出这样一个结论:国家强势主导经济发展的模式。经济好转的时候,国进民退。经济发展困难的时候,政府甩包袱,成本整个社会来承担。经济发展的目的是以有利于政府为目标。这也是中国工业化领先于城市化的原因。因为需要而让你城市化。这也是长期以来,投资是中国经济发展本质原动力的原因。也是为什么消费在中国对经济发展的贡献不是主导原因所在。
康德说:人是这个世界的目的。我们经济发展,以有利于政府的统治为目的。这也是长期以来,政府推行均衡化为目的的本质原因。如果遵从市场规律,以人的发展为目的,让人自由迁徙,那么有的地方政府可能根本存在不下去,譬如乡镇,农村这一级政府可能不需要存在。政府的庞大官僚集团可能也不需要存在,因为政府的很多职能和官僚集团,是以介入具体的经济活动有了存在价值的。所以说,市场经济必然小政府。
政府介入具体的微观经济活动,各级地方政府的行为就具有了惊人的一致性,他们本来不是专业的商人,讲政治,统一行动,所以,这也是中国政府经济重复建设,各地经济结构几乎雷同的原因。也是任何一个行业,很快就产能过剩的原因。
所以,中国房地产最终也产能过剩,跟钢铁,水泥,电解铝,平板玻璃这些产能过剩,逻辑上是一脉相承的。毫不奇怪的。是工业化思维,在房地产上的结果。是计划经济思维,在城市化上追求区域均衡,不走大城市化道路的一脉相承的逻辑结果。跟所有的行业一样,追求计划,控制,以政府为本位的逻辑结果。这也是各个城市不仅仅产业雷同,城市规划也都几乎一样的本质原因。
投资!投资!投资!出口也是因为和为了投资!嗯,我们就是这样发展经济的。今天我们工业产能过剩,工业化远远超出全世界所有国家,名副其实在总量上全球第一,而城市化还没有完成,就是这种经济模式的必然结果,没什么好奇怪的。
b)我们的经济现在发生了什么?
中国经济全面产能过剩,大家早已知道了,上边也分析了产能过剩的原因。在这个背景下,中国政府提出了,经济结构升级,经济发展模式从要素驱动,投资驱动,到创新驱动的口号,还喊出了新常态,也就是承认经济发展的低速状态。但是,最近看到经济刺激政策不断,让我非常困惑,这就是面临这个体制像上述分析的中国经济惯性模式挑战遇到了阻力。知道问题的症结,而妥协的结果,具体原因就不方便猜测了。
2)中国的债务问题
中国这种以政府主导的经济发展模式,以要素驱动,投资驱动为根本特征的经济发展模式,我们看到了一个极具扩张的财政导向,经济学界对中国整体债务保守的估算数据,整体债务占GDP的比重达到250%。尤其是企业负债最高,达到160%,这在全球是最高的。2008年,在美国爆发的金融危机,其实学界公认这次危机的源头就是中国经济模式导致的。也就是爆发在美国,源头在中国,是中国这种扭曲的经济发展模式,对全球经济体的破坏。
我们本来可以利用那次机会进行经济改革,我们的选择是天量刺激。自2008年来,我们的财政赤字,每年都以GDP的1%增长,2009年财政赤字,猛增6倍,达到7782亿。赤字占GDP达到2.25%,但2009年后,尤其是本届政府执政后,从2013年开始,每年财政赤字都超过了2009年,今年财政赤字安排2.18万亿,债务率占GDP达到3%,这个数字是全球公认的警戒红线。
这只是中央政府。地方债务还不包括在内。企业债务全球安全的警戒线是50%,我们早已超过60%。这也是中央搞债转股的原因,在产能过剩的背景下,如此高的债务,企业别说还钱,连利息都还不起。但这样一搞,表面上银行资产负债表短期好看了,尽管失去了一点利息收入,但是减少了坏账拨备,这么一玩,短期皆大欢喜,可是这样,消耗了银行的资本金,只是把问题后延。企业也皆大欢喜,反正还不起钱。一个很简单的逻辑:银行做股东,企业的问题就好转了吗?今年就已经触及到3%这个债务红线,明年呢?还有多少空间?
所以,中央财政加杠杆,没有多少空间了,地方政府,企业都面临着去杠杆的阶段,毫无余地了。这也是前些日子,周小川说出了居民加杠杆的逻辑,想来想去,在结构调整,整体面临着去杠杆,但又想短期经济保持他们所谓的增长底线,这是唯一加杠杆的地方了。