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一则新闻突破爆红网络，严厉的325新政后，上海楼市出现“降价潮”，二手房东主动降价210万，市中心老牌区域虹口新房价格暴跌29%！真相果真如此吗？向来判断楼市趋势的成交数据，也会出现问题吗？今天小编就来给小伙们拨开表象，洞见标题党背后的真相。
沪九条被誉为史无前例！效果真如此吗？
“沪九条”新政在上月25日以新闻发布会的形式，史无前例地颁布，用主流媒体的话说，“史无前例”的严厉。在巍立君记忆里，在这十年的上海二手房市场发展历程中，调控早已是常态。当然，也从来不是单向调控，既有暴涨之后的严厉抑制，也有整体经济萎靡之后的热血刺激。这样的反复频度，在近年来有所加剧，市场的景气程度也只能以“月”来计算，几乎很难完整上演连续两年的单边上扬行情。
从年底到新政出台签前的暴涨原因，巍立在之前的文章里已经详细论述过。那一天，无数小伙伴们在3.24日奋战到午夜，甚至在网吧里奋战，才能刷新出脆弱的网上房地产交易系统的页面。为了紧抓住一个政策的窗口期，上海一手房单日成交量突破了1706套，第二天再度突破2200套，然而后面一天即使网签成功的非沪籍购房者，很多陷入退房的命运，因为购房资格要求非沪籍社保必须连续满5年。突然被限购的众多新上海人，只能忘记买房的苟且，去拥抱诗和远方了。
政策已出，多评无益，至少不会短期内立即作废。就看看靴子落地后，市场的震动吧。成交量毫无疑问一落千丈，新政后首周下滑幅度达60%，多种因素造成：第一，前3月的极度透支，同时作数据对比的数值已经是历史天量；第二，为规避新政，抓窗口时间提前网签；第三，本轮新政的核心是通过限贷、限外，砍掉至少20%的购房需求；第四，新政落地后，短期观望气氛集聚。
数据真能说明一切？不排除夸张成分！
来看看新政一周后房价的表现吧，商品住宅的成交均价则从新政前的每平方米33420元下跌到每平方米32246元，每平方米下降了1174元，跌幅为4%。耸人听闻的是，某机构发布的数据显示，在新政落地后的两周内，市中心核心区域的虹口区的房价居然暴跌了29%！新政肯定有抑制效应，但何时居然如此“猴赛雷”，让上海二手房房价这艘巨轮轻易翻船了？
上海虹口二手房房价成为重灾区，其他区域也是涨跌不一，出现明显下跌的青、奉贤、杨浦、长宁，郊区和市区各占一半。而同样是这份统计数据，地段相比虹口有优势的黄浦区，却在新政之后暴涨28%。当然，对于目前要极力鼓吹新政威力的主流媒体来说，这样的数据自然被主动屏蔽了。
（上图为媒体采用的某机构新政前后两周时间，全市各区域房价涨跌幅对比图）那么，问题来了，新政前曾经刷屏的8万单价日光352套房子的虹口，怎么突然从天堂坠入地狱？这之间发生了什么？其实每次新政出台，都会有这样的故事，对于我们研究房价的变化来说，如果评判整体房价，必须满足两个条件，一个是足够长的时间，二是足够多的研究样本。如果取样小、时间短，往往都是对标不准，出现拿驴唇去对马嘴，小岳岳大战PAPI酱的现象。
虹口房价暴跌三成？是神化还是真？
下面就来看看前后判若云泥的上海虹口房价吧。
2016.3.12—3.24 虹口区住宅成交统计这近半月的成交数据中，可以发现四川北路板块的建邦16区和瑞虹新城是成交主力，推动区域成交均价上达76073元/平米。而其余项目都只成交一套，所占比重极小，几乎忽略不计，而白金湾的价格更是由于某些特殊情况才会有5万元的单价。
（新房的网签由于购房和签约的时间差，对于个别房源并不是真实价格反映，如1年前某人预订一套房源，但是时隔多日才网签，最终体现的价格早已是过眼云烟了）。
再来看看新政沪九条颁布之后的情况。
2016.3.26-4.7 虹口住宅成交统计
根据上表，整体成交均价自然已下滑29%,均价只有54286元/平米。但同时从统计数据中，可以看到成交套数的改变，已经使得样本发生极大变化，其中建邦16区的价格依然保持一致和坚挺。而一个老项目虹口名江七星城突然穿越而来，虹口名江七星城二手房价格只有28793元/平米，熟悉市场的人都知道，出现这样的价格只是签约时间滞后的关系。而另外两套宏惠和豪景苑虽然比之前价格大幅下跌，也是明显低于市场当前价格，只有补签约才会有如此低价。就算是这两者价格成立，拿3.25新政前的成交主力瑞虹新城去对比之后虽各只成交1套、但占据半壁江山的豪景苑、名江，那也真的是关公战秦琼了。小伙伴们都懂了吧，此虹口，真的不是，彼虹口！
同样对于黄浦区的暴涨28%，也完全是由于统计样本加上成交结构的差异。放到全市来看，新政前后的成交项目差异性则来的更大。二手房暴跌的问题则更好解释，首先目前大多数市中心二手房的挂牌价已经严重高估，但那并非成交价格，本来市场就会由于买卖双方的价格差异而自行调整，受新政影响，挤干的那只是水份，不是真材实料。Shhuang44ss
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