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万科在市中心推高端品：深圳豪宅市场危与机
2016-06-01 05:32:47 来源: 21世纪经济报道(广州)
（原标题：万科在市中心推高端品：深圳豪宅市场危与机）
本报记者 张晓玲 实习记者 吴抒颖 深圳报道
已经将刚需产品线打造成熟的万科，在阔别深圳豪宅市场多年后，终于携首个高端产品，再度现身。
5月25日，万科高端产品系——瑧系列首次公开亮相。该系列三个项目均位于深圳城市中心。
这家对于市场风向把握一向到位的房企，选择重塑高端产品，其背后的逻辑是，深圳房地产市场已经全面豪宅化，动辄十万单价的房子随处可见，新拍出的土地都是“面粉贵过面包”，就连融创、泰禾这样的豪宅“过江龙”都来争食，如果还坚持只开发刚需住宅，万科必然会被排挤出深圳主流市场。
不过在顶豪产品这个细分市场，万科仍算是“新面孔”。如何在豪宅林立的深圳立于不败，取决于万科对于产品本身定位和质量的把控。
万科的选择
瑧系列发布会上，深圳万科总经理周彤有意撕去万科“刚需”代言人的标签。“万科一直在郊区、城市边缘开发，从来不进城，今天我们真的进城了，而且一进城就是三个项目。”
过去几年，万科一直在动用各种资源，伺机获取深圳城市中心的项目。此次，万科终于来到了鹏城的核心地段。将于6月底入市的瑧山府位于香蜜湖片区，主推230平方米的户型。数据显示，该项目用地面积32303平方米，建筑面积175111平方米，容积率4，共7栋住宅，整体项目总计560套。
而兰江山第·瑧山道和瑧湾汇则预计将于10月底入市，同样位居深圳中心位置。其中瑧湾汇是万科与深圳地铁合作的红树湾项目，是地铁上盖物业，涵盖了大体量的LOFT，少量的大平层，以及10万平方米的商业、20万平方米的5A级写字楼、艾迪逊酒店。
与万科以往擅长的刚需类产品有很大不同的是，豪宅类产品不能够机械地复制，必须有特色、有个性。要让一套住宅符合“豪宅”的标准，其生产流程和工艺，均不能与原来可复制的刚需产品线同日而语。
万科有关人士透露，公司专门成立了V-TEAM团队，重新梳理豪宅开发体系，将顶豪各部分重要的属性进行细分研究，形成专项的研究报告，并据此进行优化。一个典型的例子是，对于噪音的控制，通过隔墙设计和隔音材料的选择，最终住宅能够实现室内声音在35分贝以下，达到了五星级酒店客房的标准。
此外，万科瑧系列在户型设计和空间安排上有了一个大的突破：套内空间可以自由分割组合。周彤介绍，瑧系列所有房间的隔墙均能打断连通，可以把它变成四房、两房甚至一房。“今后随着家庭周期的变化，可以去设计自己房子的自由度（资料、团购、论坛）。”
在采购方面，万科此次的高端豪宅，全面对接全球顶级的资源。请了世界最顶级的部品供应商，包括橱柜，卫浴，衣帽间等，来参与到研发过程。
深圳万科营销总监辜庆永此前曾透露，“2016年深圳豪宅市场中，超过1500万元总价的高端住宅供货量约1000亿，其中万科要占到400亿。”
周彤显然对瑧系列的表现颇具信心。他说，“万科真的做豪宅了，而且这个豪宅真的好。”
市场全面豪宅化
逢拍必地王、全面豪宅化，已经成为深圳这座城市房地产市场最为直观的写照。
即使在市场观望情绪较浓的四月份，中原地产的数据显示，深圳全市新房成交均价依然高达49763元/平方米。
具体到顶豪市场，深圳中原统计数据显示，今年前4个月，深圳顶级豪宅成交活跃，成交量是2015年同期的4.45倍，较去年后4个月也增长了42%，去化周期也保持在9.8个月的合理水平。
4月深圳共有5个豪宅入市，分别是位于福田的宝生Midtown以及位于南山的华润深圳湾悦府（资料、团购、论坛）、恒裕滨城二期、半岛城邦三期和深圳湾公馆，单价均在10万以上。
中原指出，自2016年开始，深圳楼市的成交结构进一步高端化，中心区豪宅成为趋势，10万+豪宅从2015年的2个发展到至今的24个。“未来，深圳中高端豪宅的竞争将越发激烈。”中原研究院王飞表示。
目前深圳最贵的豪宅仍是深圳湾1号，其上周发布了四套由英国顶级设计师Kelly Hoppen定制设计的房源，目前尚未定价，业内预计单价将在20万以上。
以深圳湾为代表的深圳新一代豪宅，已经开始全面引入全球顶级资源，从最初的建筑设计、景观设计、户型设计到室内设计、硬装软装、材料选购、家具家电等。国际一流的设计机构、设计大师、国际一线品牌，已成为了顶级豪宅的标配。
不过深圳的楼市正在逐渐回归理性。深圳中原董事总经理郑叔伦认为，政策的调控已经在一定程度上抑制了深圳房价的继续上涨，市场上的投机行为已经在急剧减少，成交主要以刚需为主。
此番背景之下，万科等豪宅开发商大货量的豪宅类产品入市，压力不小。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析称，“从近期的市场表现看，刚需盘率先因为新政而出现调整，豪宅虽然反应有些滞后，但是看跌的心态在蔓延，势必会影响买卖双方对价格的预期。”
比起被地价推高的“地王”项目，对于万科瑧系列来说，市场的变化或不会造成太多的影响。原因在于，这三个项目，万科均是通过收购或者合作的方式获得，其成本要远低于“招拍挂”方式所取得的地块。
公开资料显示，瑧山府是万科通过收购深圳市名爵房地产持有的名爵广场项目获得；瑧山道则是兰江山第的二期项目，被万科收购之后在产品户型上改造为豪宅；瑧湾汇则是万科与深圳地铁合作的项目。
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