【独家发布】【百位地产名人看楼市】之张大伟："地王"项目将面临入市难题 风险非常大

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【百位地产名人看楼市】之张大伟："地王"项目将面临入市难题 风险非常大

来源：新华网    发布日期：2016-06-14

[提要]： 新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题，面向100位中国房地产代表人物，从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问，号脉中国房地产市场。

新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题，面向100位中国房地产代表人物，从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问，号脉中国房地产市场。

    中原地产首席分析师 张大伟

2016年截止5月31日，全国土地市场地王频繁出现，其中按照总价计算，超过15亿的合计有105宗高总价地块，其中国企比例明显处于历史高位。整体看，105宗地块合计成交总价为3288.2亿，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额达到了1785.8亿。占比分别为54%左右。值得注意的是，国企在地王市场占比超过私企。

中原地产首席分析师张大伟在接受采访时分析认为，出现地王潮的根本原因还是，资金潮下的资产慌。对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险非常大。

整体市场看，北京、上海出让的多宗住宅用地，要求都是7090用地，但这政策并没有抑制住地王出现。整体看，未来刚需已经只能在二手房市场。房企竞争依然越来越激烈。按照目前地价超过房价的趋势，需要未来2年房价上涨100%以上，这些地王才能上市。

二线城市地王频繁出现，这将影响后续二线房地产市场的稳定，整体看，特别是南京、合肥、厦门苏州，房价上涨的二线四小龙成为地王最密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。

另外，在信贷刺激下，一二线楼市火爆，大部分上市企业也收获了业绩爆发的上半年，在往年全年销售任务30-40%在上半年完成，而在2016年，从目前企业完成情况看，上半年有望完成任务的60-70%。

据中原地产研究部统计数据显示，截止目前，公布5月销售业绩的企业合计21家，这21家企业5月单月销售额达到了1743.82亿，而累计前5月的销售业绩为6847.70亿，完成了全年目标7100亿的50.1%。

如果下半年市场没有变化，2016年大部分企业将超额完成年度任务。在这种情况下，房企销售热，完成任务情况好，推动了房企积极拼抢地王，整体看，市场已经在一二线城市进入了非理性的火爆中。

从未来市场预期看，预计在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化还将持续：对于房企来说，未来分布布局在三四线较多的，可能将持续面临去库存的难题

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关键词：张大伟 中国房地产 房地产市场 房地产公司 可持续发展 张大伟 地产 项目

【百位地产名人看楼市】之牛凤瑞：下半年楼市涨势会趋缓2016年06月08日 08:05:46来源： 新华网

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    新华网6月8日北京电（王日晨） 新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题，面向100位中国房地产代表人物，从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问，号脉中国房地产市场。

    中国社科院城市发展与环境研究中心原主任、中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受记者采访时表示，由于前几年房地产政策的抑制，从去年年末到今年上半年，积累的购买力和交易量得到了一个集中式的爆发，那么下半年这种情况会趋缓，交易量和价格可能还是一个上涨的趋势，但不会保持像上半年那样的速度。

    在他来看，国家宏观政策上有了很大的转变，更加强调差别化，因为要应对和适应市场的分化。所以在政策方面，更加弹性和差别化的政策。目前土地市场过热，当地ZF已经出了相关调控措施，但是实际力度和效果如何还有待观察。

    “中央一直强调供给侧改革，房地产作为一个重要的供给侧，主要是企业的转型创新发展问题，更好地适应经济新常态下的增加社会有效供给，实现企业目标。”

    牛凤瑞认为，当前房地产内部也在进行分化重组，但是强者恒强、弱小被吃掉也是一种现象，但不是绝对的。强势企业如果方向错误也可能会一败涂地，中小企业也有自己的发展空间，毕竟社会需求是多样化的。

    【牛凤瑞个人简介】：

    牛凤瑞，曾任河北社科院农村所副所长、研究员、所长，中国社科院社会学所研究员；原任中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员；兼职中国城市经济学会副会长、中国城市建设峰会专家委员会暨《城市建设》杂志社专家委员会副主任委员、河北省社会科学高级职称评审委员会委员、中国社科院经济学科片学术委员会委员、北京市十一·五专家咨询委员会委员。

百位地产名人看楼市 朱中一号脉中国房地产市场

http://news.officese.com/ 中华写字楼网　发布日期：2016-6-14 8:13:12 编辑：1004 阅读人数：44

新闻提要在城市分化的背景下，有些地方的温度过热，目前地价还在上涨，社会各方面都比较关注这些问题。对于房地产领域，怎样推进供给侧改进与改革，已经到了关键时候。

中华写字楼网（http://www.officese.com）：百位地产名人看楼市 朱中一号脉中国房地产市场

新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题，面向100位中国房地产代表人物，从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问，号脉中国房地产市场。

    中国房地产业协会原副会长 朱中一

    对于当前的房地产市场，中国房地产业协会原副会长朱中一坦言是比较忧虑的。

    在城市分化的背景下，有些地方的温度过热，目前地价还在上涨，社会各方面都比较关注这些问题。对于房地产领域，怎样推进供给侧改进与改革，已经到了关键时候。

    朱中一认为，现在有些房地产企业也是在赌市场，有些企业则是观望。有些地方的企业如果销售不佳也会产生焦虑，所以关键是看政府如何给市场一个稳定的信号和预期。像执行房地产政策，上下应当形成合力，才能稳定市场预期。

    “尤其是拿地王的企业，就是在赌市场，输赢就不知道了。”他表示，现有的政策是实施“分类调控、因城施策”。而“因城施策”地方的力度究竟够不够？而土地溢价率超过规定比例怎么办？这些都问题需要解决。政策不能最终软性落地，需要上下一条心，才不会出现市场失控的局面。

    【朱中一个人简介】

    朱中一，中国房地产业协会名誉副会长兼老年住区委员会执行主任。1991年5月至1999年12月在建设部体改法规司、政策法规司任副司长、巡视员兼副司长。参与了《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《住房公积金管理条例》等房地产重要政策法规和房地产配套规章的制订、审核工作。1999年12月至2006年3月在建设部办公厅任巡视员兼副主任、主任。2004年4月起任中国房地产业协会副会长兼秘书长。

来源：新华网

百位地产名人看楼市】之朱锐：下半年楼市会逐渐趋于理性2016年06月14日 06:46:13来源： 新华网

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    新华网6月14日北京电（王日晨） 新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题，面向100位中国房地产代表人物，从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问，号脉中国房地产市场。

    江河地产总裁 朱锐

    今年上半年大部分城市房地产市场呈现“量价齐升”，这种态势是否会持续延续下去？江河地产总裁朱锐给出的答案是否定的，甚至预测在未来的一年楼市会出现下行的趋势。

    他认为，下半年楼市整体上不会马上出现下行，会慢慢趋于冷静。“上半年已经过了高点，过热的市场行情应该不会再出现了。过段时间后就会逐渐趋于理性状态，但这也只是一段时间，房地产市场就好比呈波浪形。”朱锐由此判断，明年下半年楼市还会起来，毕竟市场具有周期性的特征，至少还要调整一年。

    对于近期土地市场频现的“地王潮”，他表示尽管整体市场未来会趋于理性，但价格未必会下降，毕竟房企拿地的成本不低，价格未必会下降但是交易量和整个市场热度会下降。“从企业角度讲，未来肯定会有拿地的打算，但绝不拿很贵的地块，比如合作开发拿一些相对低价的地都有可能，但是绝不会盲目去拿。”

    在朱锐看来，下半年江河地产的企业战略就是求稳，而推出什么样的产品才能获得市场认可，他强调一定要满足客户缺失的那种需求，只有准确的找到市场对位，才有可能卖的比较好。

    【江河地产及嘉宾简介】

    江河地产全称“江河创新地产股份有限公司”，是大型跨国集团-江河源控股有限公司全资子公司，集团旗下另一子公司-江河创建集团股份有限公司已于上海证交所A股主板上市，旗下拥有江河幕墙、梁志天设计、港源装饰、承达装饰等四家行业领军品牌。

赵秀池：一线城市会保持“量价齐升”[url=]来源：未知[/url] / 作者：admin / 2016-06-14 12:20

新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题，面向100位中国房地产代表人物，从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问，号脉中国房地产市场。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授 赵秀池北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，下半年各地情况不一：一线城市供不应求，还会出现“量价齐升”；而其他城市不见得。另外在城市分化方面还是比较严重，有人口吸引力的城市会保持“量价齐升”，而没有人口吸引力的三四线城市则不会有好的行情。北京联盟

“当前土地市场过热，ZF应当出手调控。从经济学角度，地王一般都出现在一线城市及热点城市，说明住宅供应、土地供应稀缺所导致的，应当增加供应；从价格上，ZF也可规定一个价格限制，也可采取这样的措施。”北京联盟

对于房企，赵秀池建议企业生存还是在拿地时选好区位，在几线城市、属于什么类型的土地，是住宅还是商业，亦或是紧紧围绕当地的需要和需求，企业根据这些需求再去拿地。一些企业在拿了高价地后，未来在产品定价上肯定会更高，所以重要的是要做好定位，关键是选好客户群，把产品做好即可。

百位地产名人看楼市之全国房地产经理人联盟常务理事郑文东青网2016-06-07 17:07

纵观全国上半年楼市动态，一线城市量价齐升，与之相应的土地市场也极具热度；二线城市一部分受惠于地域优势和产业产生、带动的净流入人口，也出现了相应幅度的量价增长；二线城市的高新区、开发区以及三四线城市，则因为缺乏产业支撑以及相应的净流入人口支撑，库存压力依然巨大。

基于此，新华网、新华房产推出“百位地产名人看楼市”专题访问，面向100位中国房地产代表人物，从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问，号脉中国房地产市场。

全国房地产经理人联盟常务理事 郑文东

记者：您对 2016 年下半年全国的房地产市场分析以及下半年宏观政策层面的预测，同时对于中小房企下半年破局之路在哪里？

郑文东：中国房地产市场，蕴含着巨大的风险和泡沫，一次偶发性的危机就有可能导致断崖式下跌。

一方面，2016年上半年一线二线城市房地产市场量价齐涨，主要是受去库存、全面放开二孩、房地产市场调控政策进一步放松、税费减免、降准降息等等一系列利好政策的影响。三四线城市的拿地风险也促使房企全面回归一二线城市，房企扎堆一二线城市土地市场，在推高地价的同时，也推高了房价。

另一方面，宏观经济仍面临较大的下行压力，不受关注的四线以下城市，高库存和弱需求，导致房地产市场量价齐跌，直接影响地方财政收入和市政建设。房地产推动了地方ZF债务扩张，债务扩张促使地方ZF极力发展房地产业，债务悬崖已到边缘，房地产市场风雨欲来。

给实力较弱规模较小的房企一个建议：去库存，不拿地。

【企业简介】：

CONSTRUCTORA DAOBANG S.A.公司，现阶段致力于海外工业地产投资与开发，海外工程项目承包建设等业务。

【郑文东个人简介】：

全国房地产经理人联盟常务理事、复旦大学地产运营研究所地产开发委员会副主委。目前任职CONSTRUCTORA DAOBANG S.A.公司执行董事总经理。

【百位地产名人看楼市】之黄岚：恐慌性购买推动房价上涨

    2016年06月14日 11:48 扫描到手机

[导读]新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题，面向100位中国房地产代表人物，从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问，号脉中国房地产市场。

　　新华网6月14日北京电（王日晨） 新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题，面向100位中国房地产代表人物，从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问，号脉中国房地产市场。
　　在全国工商联房地产商会副秘书长黄岚看来，目前整个楼市出现了分化的局面，“量价齐升”更多的是表现在一二线城市。对于三四线城市来说，今年的情况会比去年要好些，像去库存的节奏、力度等都加大。但是应该看到，很多三四线城市的经济表现和楼市成交量，依然没有恢复过来。
　　“当前一二线城市量价齐升，取决于现在中国经济发展的因素，一季度货币政策比较宽松，二季度略有收紧。”黄岚表示，如果M2的发行依然在12%以上的话，货币政策其实没有太大的改变，那么对于一二线城市的房价会有较大的推动作用。
　　谈到现在的“地王”现象，他认为地王本身对房价是有明显的拉升作用的。市场的恐慌性购买，像苏州、南京、合肥、杭州这些二线城市，“地王”出现比较集中。这样的情况如果下半年不能改变的话，房价还会上升。
　　另外，跟需求以及人口注入有关系。无论限购政策实行与否，需求是一直存在的。目前对“量价齐升”起到推动作用的就是货币政策和土地价格，如果这两点依旧是上半年的节奏，那么“量价齐升”肯定是必然改变不了的。
　　黄岚称，此前中央明确提出要对房地产进行有序的化解库存，地方ZF要加大调控力度。现在处在博弈的阶段：一方面地方也做好了调控的准备，如果供需关系不能得到改变的时候，土地供应与市场结构出现问题，土地价格还会上扬；另一方面，又要保证地方经济的增长，缓解压力。
　　“现在房地产企业已经形成两大阵营，一个是地王狂欢派，另一个是中小企业被远远的甩在后面。现在能拿地王都是比较冒进。”黄岚指出，当前绝大多数房企已经不具备进入市场拿地的能力和条件，房地产结构也会出现较大的分化现象，将来会出现区域性垄断的企业。

易居研究院智库中心严跃进:下半年土地市场或降温

2016-06-14 06:14:00新华网胡硕

　　 新华网6月13日北京电（胡硕）纵观全国上半年楼市动态，一线城市量价齐升，与之相应的土地市场也极具热度；二线城市一部分受惠于地域优势和产业产生、带动的净流入人口，也出现了相应幅度的量价增长；二线城市的高新区、开发区以及三四线城市，则因为缺乏产业支撑以及相应的净流入人口支撑，库存压力依然巨大。

　　 基于此，新华网、新华房产推出“百位地产名人看楼市”专题访问，面向100位中国房地产代表人物，从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问，号脉中国房地产市场。

　　 本期采访的地产名人为易居研究院智库中心研究总监严跃进。

易居研究院智库中心研究总监严跃进

　　 严跃进表示：

　　 目前拿地的房企，基本上是国企或央企性质，这和此类企业近期财务层面可利用的资金较多有关。国企主动拿土地项目，既增加了长期投资的比重，同时也增加了后续房地产投资增值带来的潜在收益。

　　 根据上半年楼市动态来看，热点城市土地市场持续“发烧”，楼市两极分化日益严重。如果要平衡城市之间的土地市场热度，那么让一些非热点二线城市成为房企积极进入的区域，显得非常有必要。这样，城市投资价值得到均衡了，房企拿地就会趋于均衡。只有这样，整个土地市场才会均衡、平稳地发展，而不是部分地方特别热，而部分地方的土地无人问津。

　　 对于楼市走势情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，下半年土地市场或降温，这和目前公司债发行收紧、房企土地储备到位等有关系，尤其是银行信贷将开始收紧。

都在赌市场，关键是赌输了买单的人是谁，很可能是我们普通大众

玩火呢。。。。