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攸克地产
攸克
39分钟前
[ 亿欧导读 ] 在日本的租赁市场除了专业做托管的企业，大部分都是开发商，同时也是物业管理公司和公寓运营企业，这个趋势未来一定会在中国出现。REITs的发展将进一步促进国内机构化持有、培育专业的投资管理团队以及提供行业运营效率。
【编者按】在我国，较高的住房自有率和流动人口量，说明租赁服务市场有无限挖掘的可能性；同时，国有建设供地面积和数量的减少阻碍房企开发的步伐，如何盘活存量房成当务之急。此外，随着年轻人消费观念的改变以及对租赁需求的升级，传统的租赁市场明显已无法满足个性化的需求，长租公寓的发展将可能会是未来租赁服务的盈利竞争点。
本文转载自公众号“攸克地产”，经亿欧编辑，供行业人士参考。
链家研究院最近有点忙。
连续好几天都有房企的朋友来做客，大家都不约而同的奔着一件事儿而来。
作为链家研究院院长，杨现领和他的团队接待了很多开发商的到访交流，而这几天他们在忙的另一件事，则是国内租赁市场的首份专业报告。
作为链家旗下的研究机构，链家研究院不单会关注二手房市场，包括新房、租赁、房屋资产管理以及用户行为、房产经纪等等领域都有所涉猎。而这份《租赁崛起》的报告也引发了行业的关注。其中一组数据就显示：预计到2025年，中国租赁市场规模将由现在的1.1万亿增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。
这也让一直沉浸在房地产销售市场的开发商们，抬眼看到了一片新的蓝海。
1st
一众开发商来链家，都想了解的一件事便是：链家的自如公寓到底如何运营。有何资产管理之道？
如果对自如稍有了解可以知道，早在今年5月，链家集团将其拆分而出作为了独立子公司运营，旗下自如友家、自如整租、自如寓、自如驿几大产品线，构建了国内目前规模第一的长租公寓品牌。
开发商开始关注租赁市场，个中缘由大家都很清楚。土地市场倒逼下的北京，已经闪现了一个明晃晃的信号：单纯的开发销售的模式距离天花板已近不远，而未来，决定可以跑出多少配速的关键，是如何在天平的另一端即租赁市场着力，也就是房产运营能力。
至少现在看来，拥有强大资产运营能力的房企，并不多。
所以很多开发商开始寻找合作伙伴，不管是在众创空间还是旅游地产领域，这样的合作已经开始，更值得关注的是，更多的开发商愿意深入到这样的合作中，也就是说，更多人希望从中可以提高其运营和管理的能力。
趋势是不可逆的。而未来的租赁市场究竟会达到多大的规模。杨现领和他的研究院团队们做了一次深入的研究，攸克君也第一时间拿到了这组数据。
几个关键点可以分享一下：
1、目前中国房屋交易额大概为15万亿，其中包括10万亿新房和5万亿二手房，而租金规模大概在1.1万亿，整个房屋交易额中租金收入占比在7%左右。
2、对比美国，目前其房屋交易规模大约在1万亿美金，这其中90%为二手房，10%为新房。此外，租金规模为5千亿美金，租金收入占整个房屋交易总额达到了50%。
3、对比日本，日本因为其房屋交易市场是商品房与自建房并存，大概40%的比例为商品房开发，这部分交易额在4千亿人民币左右，另一部分自建房的也在五千亿左右的规模。而租金规模达到8千亿。
数据来源：链家研究院《租赁崛起》报告
从这组数据可以看出，我国的租赁市场相对于交易市场的发展非常不足，这也是为什么目前从宏观层面可以看到更多引导租赁市场发展的政策，“购租并举”的政策也是有意在提高租赁市场在整个房屋交易市场的地位。对比美国和日本的市场，也可以发现，越是房价高的城市，租房市场越是成熟，很多人通过租房来满足需求，成熟市场通常用40%以上的收入花在租房上。
2nd
这根租金收益的红色柱状图终会随着市场成熟度的上升而不断增高，从任何一个国家来看，城市圈越集中租房人口也会越多。但即便是在北京、上海这些一线城市，也因租金回报率较低、业主、租客端续约率较短、资金成本较高以及规模化运营机构发展不足等掣肘着租赁市场的发展。
杨现领告诉攸克君，目前在日本，租客租赁年限一到五年的占比在47%，五到十年占比在16%，而反观国内，租赁周期却仅在8~10月左右。
数据来源：链家研究院《租赁崛起》报告
这一数字的背后是国内租赁行为仍有待进一步的成熟，但倒逼市场成熟的关键则是规模化运营机构的逐步壮大。
从目前国内一线城市的市场格局来看，也存在一些有品牌影响力的青年公寓，包括之前因小米投资而大热的you+国际青年公寓；由毛大庆创办的共享际；自如、魔方公寓等等。
杨现领做过一组统计，目前北京120万套的租赁住宅中，其中40%通过中介，另外40%通过二房东（这部分房源大量集中在城郊区域或低客单价的房屋），另外10%则包括了自如这类的品牌公寓，最后10%则是C2C的市场。
可以看到，这类品牌公寓的渗透率依然很低。但同样也意味着这会是一片新的蓝海。在前不久的一次采访中，毛大庆就曾感慨租赁市场的巨大潜力，在他看来，未来还会出现数个类似于链家自如这样的长租公寓巨头。
在这部分市场壮大的同时，开发商会成为必不可少的参与者。
3rd
这是一块看得见的蛋糕，但举起刀叉的开发商依然犹豫不决，为什么？这就回到了最初我们讨论的话题，是否有可以匹配市场的运营管理能力，这直接决定了租金回报率的曲线会沿着怎样的轨迹上涨。
所以越来越多的开发商开始来了解链家的自如公寓，也都是想找到可以借鉴的运营模式。攸克君从链家了解到，截止今年9月，自如的规模数据是：自如客（租客）累计60万人，管理房间数25万间，累计服务业主超10万人，房间套数超10万套，管理房屋资产超3000亿。目前自如北京已经实现盈利，上海和深圳还在投入期。
而自如核心的运营模式则是：业主端提供资产管理，客户端给他提供更有品质的租房。其所倡导的品质租住自起诞生时便是一种全新的模式。
也可以理解为，链家在租客与业主之间承担了一个规范托管的角色。而这样的角色，在美国、日本这些市场都已经屡见不鲜。
目前美国托管行业的规模达到了100亿，而房屋渗透率也已占到22%，如何盈利则是通过佣金和后续的管理费。同样在日本，80%的房子都通过托管的形式来实现。从最初的签订合同到筛选租户、代收租金以及房屋维修，完整的托管业务链条是保证租赁市场成熟的关键。
内容来源：链家研究院《租赁崛起》报告
一旦越来越多的开发商扮演这样的角色，自持物业比例的增多在考验运营能力的同时，REITs的发展尤为关键，目前租金回报率过低是限制国内REITs的核心瓶颈，从无税收豁免政策下来看，投资回报率仍不足3%，同时，受金融市场多重限制，REITs流动性也很差，并不能像美国REITs一样在公开市场发行并高频交易，这也限制了机构扩张。
在杨现领看来，REITs的发展将进一步促进国内加速机构化持有、培育专业的投资管理团队以及提供行业运营效率。“我一直觉得开发商会成为中国租赁市场非常重要的力量。他们有天然的优势，包括在资金端、装修、建筑段都有很大的优势。”杨现领告诉攸克君，在日本的租赁市场除了专业做托管的企业，大部分都是开发商，但他们同时也是物业管理公司和公寓运营企业，这个趋势未来一定会在中国出现。
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