商品住宅“刚性需求”说法不科学

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近来，商品住宅销售很火。据有关资料显示，今年上半年以来，北京市商品住宅成交面积及均价都大幅上扬，其中成交均价比年初上涨了27%，上海、南京、深圳、广州等大城市的商品住宅也都呈现价升量增的态势，其中不少地区的房价已达到或超出2007年房价最高点时的水平。 对此情况，房地产开发商称这是“刚性需求”的释放，在“刚性需求”下，房价还要继续上涨。笔者认为，“刚性需求”是个很模糊的概念。在经济学中，所谓“需求”指的是当其他条件不变，在不同价格水平下，消费者“愿意”并且“能够”购买某种商品的数量。经济学在分析需求时，还引入了一个“需求弹性”的概念，即需求对价格变化的灵敏度。一般来说，生活必需品缺乏需求弹性，亦即“刚性”的，比如粮食、水、食盐以及遮风挡雨所必需的衣服、住所等，这些商品不管价格是高是低，人们都要购买(住所可以租赁)，因为生命体离不开最基本的衣食住行。除此之外，大多数商品的需求是具有弹性的，都要遵循一般的需求规律，即商品的价格下降会使消费者对其的需求增加，只不过不同商品因为功能不同，其弹性系数有所不同而已。 笔者认为，对于住宅来说，保障性住房、租赁住房可以说其需求是“刚性”的，但商品住宅则是一种“特殊商品”，不具有“刚性”的属性。商品住宅就满足人类生活需要而言，相当于吃可口、营养的饭菜，穿舒适、漂亮的服装。同时，商品住宅还具有投资品的属性，人们买涨不买落，即使自住需求，也有保值增值的购买动机。2008年房价大跌，为什么“刚性需求”就一下子无影无踪了呢？个中缘由不言自明。 如果不考虑房价上涨的因素，现在租房比买房合算。北京目前住宅租售比(租金与房价之比)大约1：350，即房价大约等于350个月的房租，而成熟市场的这个比例不高于1：200(房价不高于200个月的房租)。租不如买，但人们却选择买而不选择租，这正好说明人们的购买目的不仅仅是为了“遮风挡雨”，而更看重的是商品住宅具有价格上涨的预期。 应该明确，具备“刚性需求”的应是那些生活必需品，而商品住宅则是极富有“需求弹性”的，它对价格的反应非常敏感，只不过它与一般消费品不同，一般消费品是“价跌量升”，而商品住宅则反之，是“价涨量增”——这是典型的投资品的特性。商品住宅的“刚性需求”说，对社会心理、对消费者的购买行为以及政府制定政策等都会产生一种误导。因此，笔者建议，对商品住宅，应该用“自住需求”和“投资需求”来区别两类不同的购买者，而不要再使用“刚性需求”这个容易让人产生误解的概念了。

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关键词：商品住宅 刚性需求 性需求 保障性住房 房地产开发 商品 科学 住宅 刚性需求

投资者挤占了普通消费者的需求

表面上，刚性需求大量存在，实际上，由于收入的影响，这些存在仅仅存在的理论上，没有收入的支持，这些刚性需求就是不存在的。

受教了，国字号或者官字号出品的东西总是带着或多或少的欺骗性