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北京高房价的原因剖析
于德浩
2017.1.24
商品的价格由其价值决定，并受供求关系影响，这是基本的经济学规律。房子也是商品，北京的高房价也是价值规律的运行结果。价值方面的原因，一是居住的本身价值，二是社会资源的附加价值，三是各种税费的附加，四是家庭理念的固化。供求方面的原因，一是城市化进程，二是土地供给受限，三是二手房交易受限，四是其他投资渠道被限制。
首先，房屋的自身居住价值，就是让生活更方便。水电气、采暖齐全，居家舒服，上班上学方便；这些就是房子最基本的作用。这些价值往往体现在房租上，房租越高，说明房子的自用价值越大。为什么很多人不去郊区免费住自己买的房子，而宁愿另外多花一个月5000元来租房？就是因为租房上班上学近，节省时间；正是“一俊遮百丑”。
一般经济学家所说的房屋合理的无泡沫价格就是根据这个租售比折算的，比如按照6%的租金率来计算，年租金6万的房屋的价值就是100万元。西方发达国家的中心城市房屋价格也都很贵，一般工薪层也买不起；但是价格却相对合理，就是因为租金率一般都大于5%。而我国很多城市的租金收益率一般都小于2%，所以经济学家都认为北京房价泡沫很大，价格得至少下跌一半，才能勉强算合理。
第二，城市资源的附加价值。北京的政治、经济、文化、教育等资源，这些都得加到房价里去。国外大都市也拥有资源价值附加，不过北京比其他城市要附加的更多。比如，北京学区房概念，北京市户口的价值。
所以说，要想降低北京的房价，那就取消北京市户口的特权，比如清华北大全国统一考试招生，北京市不再享有高比例录取。
第三，买卖房子的各种税费附加。凡是税费，必然要累加到商品中去。比如，卖一个苹果1元，倘若收税2元，那显然价格就会抬升到至少3元以上。所以，若是希望通过征收房产税或其他税费去降低房价，那就是南辕北辙。税，只有俩作用，降低销量并抬高价格。所以，我们对烟草可以征收重税，提高烟的价格并减少烟的销量。
所以，只有大幅降低房屋的各种税费，才能真正把房价降下来。有怜悯之心，但不能帮倒忙啊。
第四，中国老百姓落地生根的家的理念。这是几千年的农耕文明的传统，安土重迁。爷爷奶奶姥姥姥爷可以变卖家产，拿出毕生积蓄200万元，支援子女的买房首付款；但绝不允许子女拿这些钱去经商去投资等等。所以说，在中国“丈母娘推高房价”也不无道理。
不过，这些旧观念是经不起时间考验的。日本民族比我们更重注传统，更因循守旧。但是你看现在的东京，年轻人已经彻底转变为租房优先了。东京的房屋租金率是6%以上，房价相对太便宜了；相当于北京的房价打三折，都没人愿意买。
中国当前的租房市场很不完善，这也是人们宁愿买房的一个重要客观因素。现在，很多地段好的房屋，很破旧，房主也不愿意装修；更有突然提升租金，或者以各种理由撵人。其实，中国城市的所谓买房，实际是买了一个“50年的优先续租权”。有好多小区，业主是被迫听从物业管理公司的，变成了仆人管主人。
如果中国租房市场日渐成熟，能像现在的欧美发达国家一样，“只要我不主动搬家，就休想撵我”。那么，中国的年轻人也会和国际接轨，以租房为主。到时，房价也就会自动降下来。
再看供求关系的第一个因素，城市化进程。社会的发展、科技的进步，必然使得农业人口大幅减少，农民进城转变为工人，这就是城市化。原来中国农民占比80%，现在仅50%，可见城市房屋的需求量必然大幅增加。当然，还有原先城市居民的住房改善需求。北京这样一个大都市，其城市资源必然会吸引大量的外来人口。
人们一直试图引导进入小城镇化，但世界各国似乎都不太成功，现在的德国是一个相对很成功的案例。尤其是发展中国家，特大城市聚集效应更显著。其根本原因，就是大城市的资源利用率要相对更高。随着互联网信息技术的发展，及各地基础设施的改建，小城市与大城市的资源差距应该会有所减小。德国的大学教育及职业技术教育在全国分布相对均匀，如果中国把各个著名大学分散到小城镇，也许能起到人口分流的作用。
不过城市聚集效用终将是收敛的，大城市社会资源价格的不断上涨客观上阻碍了人口的继续增加。很多人盲目推算北京上海人口可能超过5千万甚至1亿，这是很无脑的。从近几年的形势来看，北京及上海的人口基本达到了饱和，上海去年好像还是人口净流出。也就是说，北京的城市化可能还在继续，但对房价的推动上涨作用已经很小。
供求第二个原因，北京土地供给限制。这表现在两个方面，一是新增住房用地受到耕地红线限制，二是城区内部的拆迁改造几乎停滞。众所周知的经济学常识，商品供不应求，必然价格高涨。可是，北京一方面表示可怜老百姓，要打压房价；而实际却限制土地供给。真是，你是想让房价涨啊，还是想让房价涨得更厉害啊？
其实，真没必要保留北京的耕地。北京是全国人民的首都，粮食蔬菜水果不需要自给自足，寸土寸金的地方用来盖房子是最明智的选择。不过，北京郊区的房子需求量并不太大，这些限制对抬高房价作用了了。
北京五环以内城区的旧房改造迟缓，这个才是高房价的根本源头。有很多城中村，有很多单位自留土地，有很多6层老楼，这些却被行政限制不能建高楼。当然，客观原因是这些拆迁费用太贵，拆不起。我们得动用民间资本的力量，直接让房地产开发商出钱，让居民和房地产商直接协商，我们只牵线搭台，赚取服务费即可，这也是土地财政的另外一种形式。
以前是我们出钱500万拆迁居民，然后再招标卖1000万给开发商，赚差价500万元作为土地财政收入。现在是800万元都拆不动了，因为居民要价1500万，所以拆迁就停滞了。我们得换个思路，不能总是抱怨当地居民贪得无厌。我们应该去找房地产开发商谈，3000万可不可以做。如果开发商说，可以，但是得由限高20层改为30层。只要不是涉及原则性问题，我们答应开发商就是了。这样，老百姓有新房子住，也大赚一笔钱；我们也可以得到1500万的差价，比原来还多；开发商如果把楼盘都卖出去，他们也有很大的利润；原来那些住房刚需的人也买到了好地段的房子。这一举多得的事，何乐而不为呢？
第三个供求因素是，二手房交易受限制。有些房子没有产权，有些是小产权，如果给这些房子颁发产权证，这也是相当于增加了房源供给，才会使得房价下降。那些没有房本的房子，虽说可以在法律上卡一卡，但实际对我们没好处。人家是事实上拥有，我们又不能去强拆他，也无法收他任何税费。更好的方法是，鼓励他们按照市场价去卖房子，办理过户及产权证时，顺便收费50万或100万元都是没问题的，他们绝对心甘情愿。这也是增加地方财政收入的一种实际有效方法。
商品的交易量越大，价格才会更趋于合理或者降低。如果对购房人资格限制，那么房价反而会上涨。应该允许所有人自由买卖房屋，才是正理。比如，如果限制外地人买苹果，那么苹果的价格肯定是走高，而不是降低。很显然，你只买1斤苹果，那就10元/斤；如果你买100斤，那就降低为6元/斤。这就是成本均摊的道理。再者，房屋的交易量越大，我们可以收的中间交易税费就越多，这也是在增加地方财政收入。
第四个因素，其他投资渠道被限制。自从改革开放以来，中国积累了大量的财富，而且还在不断引进外资。这也就是人们所说的，热钱涌入了房地产，推高了房价。这是一个非常重要的原因。
为什么钱要流向楼市呢？因为老百姓似乎没有别的选择了。我们的创业者，小微企业，一直是处于“钱荒”的状态，30%的利率借钱都很困难。可是，我们太怕老百姓吃亏了，所以中小企业被限制，不能发行股份及债券进行直接融资。
如果，老百姓能在市场上能看到10%的企业债券或者很便宜的股权，他们肯定不再对房子孤注一掷。我们应该快速推进上市公司注册制，并进行大胆的金融改革。我们无需对老百姓的投资指指点点，他们有他们的智慧。允许老百姓自由风险投资，如果成功，他们就可能一步登天；如果失败，有限公司破产，那就是买者自负。当然，如果老百姓被诈骗，我们就要出手相助。
现在，我们限制了大多数正规的中小企业的融资渠道，那些骗子们却敢铤而走险。所以，老百姓一眼看到的是骗子们的高息诱惑，钱自然也就进了骗子的手中。不是因为骗子太多，抓不过来，而是我们没有把真正的融资信息渠道充分展开。试想一下，如果老百姓一眼望去，100个投资理财公司，都是50%的超额收益，他精心挑选哪一个都是被骗。如果，老百姓看到的是900个公司10%的利息，100个公司50%的高额回报。那一般正常人就明白，那100个家伙肯定是骗子，在那900个公司里选几个来投资，就不会有多大的问题。
当热钱开始流向创业者，流向中小企业，那么北京房价自然就会降下来。
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