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别奢望房价大跌房价跟油价有点像 上涨如火箭 下跌如滴水
2017－2－23 叶檀财经
房价下跌了，但房地产价格跟油价一样，下跌如滴水，上涨如火箭。
22日国家统计局发布了1月70个大中城市住宅销售价格统计数据，两大目标貌似已经达成：
一是热门城市房价下降，三四线城市略有上涨
二是分化形成，去库存持续进行中
15个一线和热点二线城市中，11个城市新建商品住宅价格环比下降；3个城市持平，分别为北京、杭州和成都；仅广州一城出现环比上涨。一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨。据易居研究院对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均计算，1月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.0%、0.1%和0.4%。这是房地产历史上罕见的稳定的数据。
被政策抑制的房价，并不能代表未来的趋势。房地产价格历史告诉我们，上涨快、下跌慢。
去年房价大涨，国家统计局公布的70个大中城市价格指数，1月北京新建住宅价格指数上升1％，深圳上升4％，合肥上升1.5％; 2月北京上升2.1％，深圳上升3.5％，合肥上升2.3％，而近几个月虽然“降降降”，跌幅通常不到1%，有的仅仅0.1%。
北京“睡城”燕郊土地落宗事件传得沸沸扬扬，这就是燕郊房价如火箭一样上窜后突显的问题。据《华夏时报》报道，以燕京航城为例，该项目2008年曾卖过每平米3800元，目前在二手房网站的报价已经达到每平米28000元。
燕郊房价分水岭一是2008年，二是2010年，三是2014年。这三个分水岭显示了三大原因，2008年是稳定经济货币增长，2010年是“新国十条”限购令使北京房地产迅速溢出到燕郊等地，2014年以后是楼市回暖加上京津冀一体化。连燕郊如此，如果北京不限制，会到什么地步？
即使现在燕郊房价下跌到3万元以下，也不可能回到2万5以下，更不可能回到万元以下，这意味着中国债务的崩盘，也意味着中国中产收入阶层的贫困化。别忘记，根据西南财大中国家庭金融研究中心的数据，北京、上海等城市居民财富的主要呈现方式就是房地产。房地产崩盘，除了现在买不起房的，对各方都没好处。但现在买不起房的不必开心，到那个时候，买不起的也就失去了工作。
现在一切政策都是测试，不是让房价大幅下跌。通过测试，找到房价增速稳定还不影响经济的临界点，让民间资金实实在在地进入市场，填平杠杆洼地，未来房地产大幅下跌的可能性几乎为零。
最重要的是货币的原因。我们昨天写了关于60万亿固定资产投资文章，答案很清楚，60万亿并不算是非常激进的增速，但由于基数极高，这样的数额会让债务继续上升，换句话说，未来通胀压力不会缩小，吃个普通苹果可能就要8块钱。这不是央行有没有道德的问题，而是中国的经济能不能承受压力的问题，压力必然传导到居民头上，除非我们能够找到其他的蓄水池。
货币购买力下降，我昨晚买芒果，同比去年价格上涨了30％以上，让人心惊，投资是保持生活水准不下降的必然路径，一方面是找专业、诚信的证券投资机构，另一方面是找到具有安全边际的城市的房地产。
举个例子，上海、深圳等城市的房价是硬被压制的。
这两个城市土地供给不足、去化率很高，《21世纪经济报道》披露，从上海商品住宅存量面积来看，截至2月20日，上海存量面积虽然仅仅有733万平方米，但是市场去化速度由去年9月份之前的月均120万平方米，降低到目前的不到60万平方米。从历史上看，这样的数据意味着上海的房价再压也不可能跌。上海成为亚太地区最具吸引力的房地产投资目的地，日本东京降至第二位，这是22日下午CNBC报道引用的仲量联行的数据。
深圳土地同样紧张。到2020 年，深圳建设用地上限是976 平方公里，截至2015 年已使用940平方公里。这意味着，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建设用地指标，平均每年仅6平方公里新增建设用地配额。旧房改造、远郊土地热拍的原因，就源于供给量不足。
有人拿着深圳那位二胎爸爸买房失业的例子，印证深圳房价大跌，完全榫不对卯，这不是深圳房价没戏造成的悲剧，而是不懂得控制现金流造成的悲剧。没有生活与投资的常识，不是倒在这个坑里，就是倒在下一个坑里。
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