《进步与贫困》 ——房产税的真正意义

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亨利.乔治是19世纪美国经济学家和社会哲学家，以主张单一的土地税而闻名。

他在1879年出版的《进步与贫穷》一书中指出，经济革命虽然使生产力上升，但它并不是在底部对社会结构起作用，把整个社会都抬高，反而“好像一个巨大的楔子，在社会的中部穿过去。那些在分裂点以上的人们处境上升了，但是那些在分裂点以下的人们被压碎了。”

正如在前一篇文章中分析的那样，从亚当.斯密到约翰.穆勒，都认为经济繁荣会带来地租上升，而这对土地拥有者来说是一种“不劳增值”。亨利.乔治认为这是造成贫富两级分化的原因。他的解决方案是土地公有化，更准确的说是地租公有化——把地租中不劳增值的那部分全部转为政府的税收。

以今天的眼光看，亨利把贫富分化的原因完全归结到土地私有上有失偏颇。但是关于土地税的主张，著名经济学家米尔顿·弗里德曼的评价是：“按我的看法，亨利.乔治在许多年前主张的按原始士地价值征收的财产税危害最小。”

《进步与贫困》一书最早由廖仲恺翻译传入中国，孙中山多次坦言，他的民生主义中的“涨价归公”思想，直接来源于亨利·乔治：“兄弟最信的是定地价的法。比方地主有价值一千元，可定价为一千，或多至二千；就算那地将来因交通发达价涨至一万，地主应得二千，已属有益无损；赢利八千，当归国家。这于国计民生，皆有大益。少数富人把持垄断的弊窦自然永绝，这是最简便易行之法。……中国行了社会革命之后，私人永远不用纳税，仅收地租一项，已成地球上最富的国。这社会的国家，决非他国所能及的。”

今日台湾的《平均地权条例》正是按照孙中山的“涨价归公”思想制订。据统计，1992~2001年台湾地区直辖市与县市的土地税收收入占总税收收入的比重为95.1%。所以“土地财政”本身不是问题，问题仅在于这笔财政收入是否用到了民生上面。

房产税的真正意义是把地租公有化。我们把房地产划分为房屋和土地两个部分，分析起来就清楚得多了。

比方说美国的房价，里面包含的土地价值是很少的。次贷危机以后，有些地区的房价甚至已经低于建造成本。如果年久失修需要推倒重建，可能象征性的只卖1美元。至于土地的价值，需要以财产税的形式每年向政府另行购买使用权。

而中国的房价，里面已经包含了向政府买来的70年土地使用权，房屋造价所占的比重是很低的。所以某些地方甚至可以出现“面粉贵过面包”的现象。所以中美两国的房价构成是完全不同的。

                              

一般来说，写字楼建造标准要高于纯住宅，成本也高，所以美国的写字楼价高过纯住宅。中国的写字楼，50年土地使用权到期后基本肯定是要有偿续期的，纯住宅则包含了70年的土地使用权，到期后究竟是有偿续期还是无偿续期，直到今年两会期间克强总理答记者问的时候还没个准数。市场的理解是无偿或较低费用续期，如果70年到期后还要按每平米数万元的价格再买一次使用权，那画面太美我不敢想。所以中国纯住宅的价格就高于写字楼。有些商住两用楼，尽管也可用于居住，但是在使用权问题上接近于商用的有偿续期，价格定位就会低于纯住宅。所以中国房地产市场的定价非常理性，那些说中国房价有泡沫的，其实是你没看懂。

值得一提的是，美国的房产税针对的是“不劳增值”。如果付出了劳动，那就另当别论。所以曹德旺去美国办厂用地是很便宜的。

美国房产商造房子和造手机是相似的，有几千块的iPhone，也有几百块的功能机，所以他们既给富人造房，也给穷人造房。而在中国，虽然一再呼吁房住不炒，但房子不过是一个中间媒介，地产商赚的是土地升值的钱。在同样5万块价值的土地上，你是造1000块成本的普通民居还是1万块成本的豪宅？中国地产商当然选后者，两者的消费体验可不是5.1：6的关系。所以任志强说他只为富人造房子。而对于普通人房产投资来说，旧公房的回报率要高于豪宅。升值的是土地，折旧的是房子，房子越壕折旧越多。

我并不是在说美国的房产商就比任志强高尚，大家的目标都是赚钱，不同的制度下就有不同的选择。也许我们应该反思一下一次性出让70年土地使用权真的好吗？从结果看，这个制度最大的受益者是地产商，他们拿走了经济繁荣的大部分红利。所以不奇怪，在实行这种制度的地方，地产商会成为首富。其次受益的是北上广深的土著们，“穷人翻身靠动迁”这句坊间流行的俗语正是他们快速晋身中产的写照。吃亏的则是那些参与北上广深建设的外来人口。

尽管经济学家们一直在呼吁政府应该增加土地供应，但是从政府的角度看，难道不是应该把土地分成70份，每年出让一份才能周转得过来吗？当然也可以一次性卖完所有土地后把钱分70份慢慢花。这个方案且不说政府能否按捺住花钱的冲动，20年前2000块/平米的土地出让金如何能满足今天的政府开支？

我并不看好眼下的房产税试点。从法理上说，只能对拥有产权的房屋征税，但是那根本不值钱，并且还在不断折旧贬值。至于70年土地使用费，那是政府硬塞给我们的，对持有这笔使用费再收一遍持有环节税的话，等于收了使用费的平方。如果每年增收的那一点点税不是用于民生改善而仅仅是用于增加财税和维稳人员的开支，那么就得不偿失。从这个角度考虑，一次性收取70年费用最大的优势就在于：省事儿。

包不同

2017.3.28

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关键词：孙中山 经济学家 解决方案 弗里德曼 民生主义

不错，好好

孟子的学生 发表于 2017-3-29 16:05
不错，好好

       好啥，你敢说中国房地产不存在泡沬？

中国房地产市场的定价非常理性，那些说中国房价有泡沫的，其实是你没看懂。

        就是说中国房价没有泡沫的，才叫看懂房价？房价有没有泡沬经济学公认方法是收入房价比；我揭示的是房成本价x4。空口无凭说房价有没有泡沫就纯打口炮仗。

包不同                经济学一般只研究地租，不研究地价

      那是一般经济学，而高级政治经济学凡涉及经济、生产、买卖、分配都要研究。