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大风起于青萍之末——四个层次初识房企风险评估
中国指数研究院 2017-09-02
随着房地产行业进入白银时代，房地产企业之间的竞争也日益激烈。在整个大环境下，许多曾经风光无限的房地产企业，也逐渐衰落，有的甚至销声匿迹。在此背景下，房地产企业如何评估经营风险成为极重要又迫切的问题。
风起于青萍之末，浪成于微澜之间。只要企业在经营，风险就陪伴在你的左右。那么在企业经营过程中，应该如何开展风险评估工作呢？今天，我们就来讨论一下房地产企业风险评估的话题。
什么是企业风险评估？我们都知道，风险是关于“未来的不确定性”。 风险评估则是指对业务流程中的风险进行识别、分析和评价的过程。对于企业来说，企业的任何商业活动都带来相应的风险，企业要想取得预期的回报，就必须很好地管理风险。风险评估就是风险管理最关键的一环，对企业可能面临的风险进行充分的辨析和评价，将风险防范于未然。
企业风险评估的内容可以分为“判断是什么”和“确定怎么样”，具体含义如下：
判断是什么：主要是确定风险事件，找出风险点和影响因素。从企业的经营状况与市场表现，找出病根，也就是风险事件。
确定怎么样：分析风险发生的可能性与严重程度，确定企业目前整体处于怎样的风险水平，以及各个模块的风险水平。
需要注意的是，风险对企业的发展并不都是坏处。所谓好坏或正面负面都是指对结果的判断而言的，风险本身是无所谓好坏的。把风险看作是纯粹的负面的东西，有利于我们专注于防范风险带来的负面效应，但同时有可能使我们忽略风险中蕴藏的机会。因此，企业对风险正负面影响的考虑应该是结合在一起的，这和“没有风险就没有回报，高回报蕴含着高风险”的观点是一致的。
为什么要开展房地产企业风险评估？在房地产行业，我们不断看到房地产公司成功和失败的例子。大家都在做同样的事情：拿地、规划、设计、融资、开发、销售等。在同样的宏观环境下，用同样的人力资源，同样的策略，却有着天壤之别的结果。有人笑傲江湖，有人销声匿迹，问题的关键是什么？答案就是，你有没有关注到企业面临的风险。
由顺驰神话的终结说开去
提起顺驰，业内人士都会唏嘘不已。顺驰，曾经以黑马姿态惊动中国地产界，销售收入2002年14亿；2003年40亿；2004年95亿；2005年预期目标190亿；接连在石家庄、苏州、天津等城市“天价”拿地，要在三五年内成为中国地产老大。然而，2006年，顺驰以12.8亿的价格将55%的股份贱卖给路劲基建，为自己的急剧扩张付出了惨重的代价。
反观顺驰的发展路径，可以发现，顺驰忽略了自身经营中可能出现的各种风险因素，已在资金、管理、运营各个方面埋下了隐患，只要出现很小的一个纰漏，就会出现连锁反应，最终走到了崩溃的边缘。可见，风险的评估与管理对一家房地产企业来说是多么的重要。除此之外，房地产企业的风险评估对于投资者乃至ZF及监管部门来说，同样具备重要的意义。
图：房地产企业风险评估的重要作用
总而言之，企业在经营过程中面临着许多风险，从某种意义上来说，企业的经营过程就是管理风险的过程。风险管理得好，企业发展扎实，经营积累可用，经营业绩可期。风险管理得弱，企业要么经营上容易遇到困难，要么面临较大风险时易于破产倒闭，从而引起区域性或者全局性经济受损。对企业风险进行科学的评估，是企业把握所面临风险的主要途径，是企业进行全面风险管理、提升抗风险能力的基础。
从哪些维度进行评估？企业风险的传导路径
要明确从哪些维度来评估风险，就得先了解企业风险的传导路径。存在于企业外部环境或内部环境系统中的风险因素，形成风险流，依托于一定的载体，经由一定的路径和渠道，传递和蔓延到企业的各个业务功能节点和业务流程，甚至整个企业利益链，从而造成企业经营活动偏离预期目标而遭受损失。
以顺驰集团为例，宏观政策调控是外生因素，规模扩张、高价拿地、资金缺口、管理粗放是内生因素，这些风险因素形成风险流，促使企业经营的各个方面产生异常；同时各种风险相互影响、交互传播，最终导致企业的实际成果与预期目标产生负偏离，产生经营风险。
图：房地产企业风险的传导路径
房地产企业风险评价维度
通过对传导路径的分析，罗列出企业各个环节的风险点。基于企业间经营环境、发展阶段、业务特征的差异，每个企业识别出的风险点也各不相同，但综合来看，基于房地产业运行的共性特征，整体上仍可以从宏观风险、资源风险、运营风险及财务风险等维度分析。
图：房地产企业风险评价维度
宏观风险：房地产企业处在大环境中，宏观风险无法避免。宏观经济的周期性波动不以人的意志为转移，势必给各种经济组织的正常运行带来影响，进而引发企业经营风险。其次，房地产行业受政策影响非常大，政策直接影响各城市市场供需结构以及企业项目的去化率。除政策外，市场的波动也是导致房企风险变化的关键因素，如房地产开发投资情况、市场的供需情况、商品房价格变动情况等。
资源风险：能不能顺利获取资源，是房企的另一项考核。对房地产企业来说，最重要的资源当属土地和资金。土地储备的主要风险来自于，土储分布结构和成本问题，不同城市的去化压力不同，以及拿地成本是否能应对价格调整带来的压力。当然还有一类非常重要的资源，即人力资源，我们称之为组织管控风险。企业的职能设置、管控流程、权责划分等是否形成成熟体系，对房企未来安全发展意义重大；企业的文化与行事风格，也正在经受市场变化检验，影响房企未来业绩及战略走向。
运营风险：房地产企业的外部环境较为复杂，随时处于变化中，而主体对环境的认知能力和适应能力有限，从而导致运营活动达不到预期，甚至运营失败。其中最关键的影响因素就为城市布局风险。由于各城市房地产走势差别明显，不同城市的投资吸引力差距较大，房企的市场布局差异将为企业带来不同的风险。此外，业务组合和产品结构也是必须要考虑的因素，多元化的经营、均衡的产品种类的公司，往往有更稳定的运营和现金流，从而加强其抵御市场波动及政策影响的能力；但企业的资源总是有限的，多元化的实施不仅会使企业在原有业务资金的投入减少，又会分散管理层的注意力，削弱原有产业。
财务风险：一个企业面临的风险最终都将在该企业的财务状况中体现出来。房地产企业的财务风险主要包括稳健性风险，如净现金流水平、负债水平；规模性风险，如资产规模变化、销售规模及市场竞争风险；盈利性风险，如利润规模增长风险、销售收益及成本控制风险；运营效率风险，如流动性及运转效率等。
顺驰集团风险分析
图：顺驰集团风险分析
从顺驰的案例来看，宏观调控便是顺驰溃败的直接诱因。2004年，中央ZF采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策，将房地产资本金比例提高到35%及以上，给予顺驰以沉重的打击。
从资源风险的角度来看，在土地储备方面，顺驰在全国不计成本拿地，常以超过招标价值两倍的代价抢得稀缺地块，快速规模扩张导致无法承受其财力之重；在企业管理方面，顺驰的企业文化呈现一种亢奋状态，大量年轻的高管意气风发，但是做事不计后果，留下巨大隐患。
在运营风险方面，顺驰在短短两年时间内，迅速扩张至全国十余个省，在求“快”的作战策略下，难免对城市的研究不够深入；又以尽可能快的速度启动项目建设，迅速推向市场，但未能保证质量。可以说，就算没有宏观调控的“引爆”，顺驰集团在运营方面的问题也会暴露出来。
在财务方面，从稳健性来看，顺驰无视自身资金和管理能力而盲目扩张，导致巨大的资金缺口；从盈利性来看，公开测算的利润率仅为3%-5%，这是因为顺驰在购地前期投入巨额规划设计费用、竞拍中不惜血本、为了追求快速资金回笼销售不计利润等原因所致。
综上可以发现，顺驰忽略了自身经营中可能出现的政策风险、市场风险、管理风险、财务风险等风险因素，已经是危机四伏；也可以发现，风险并不是独立的，而是存在各种交互关系，将企业的风险放大。这些风险发生以后，都会将叠加以后的风险能量传递给整个企业，进而影响企业的整体风险，一旦企业整体陷入困难，那么企业的生产运营都会举步维艰。因此，忽视对风险的管理，任何企业都不可能有长足的发展。
房地产企业风险评估的步骤是怎样的？为了顺利而正确地对风险进行评估，必须建立和遵循一定的评价程序。对一个房地产企业，评价过程大体上可分为如下几个步骤：
图：房企风险评估流程
- 风险识别：广泛收集企业风险信息，分析风险传导路径，识别出风险影响因素，确定评价维度。风险识别是下一步风险评估的基础；
- 建立评价指标体系：根据企业风险信息和评价维度，建立评价指标体系，并确定每个指标的权重。一般采用专家打分法来确定权重；
- 定义风险等级评价标准：如将风险划分为低风险、较低风险、中等风险、较高风险和很高风险五个等级，对于每个指标建立评判标准。以宏观风险为例，评判标准可做如下定义：
- 综合评价企业风险：确定了每个底层指标的风险等级，采用一定的数学方法，即可计算出企业的整体得分值，再借助此前确定的风险等级标准，来最终确定该企业的等级评价。
- 指标等级判定：根据指标体系，对每个指标的实际取值进行采集和整理，根据评判标准，确定指标的风险等级。对于定量指标，根据评判标准很容易得出风险等级；对于定性指标，一般采用专家评判法确定。
- 绘制风险图谱：按照发生的可能性及发生后对经营目标的影响程度两个维度，将企业当前面临的重大风险绘制成风险坐标图。风险图谱直观展示了各类风险重要性的分布情况，便于找到管理的重点，且图谱中处于不同区间的风险对应着不同的风险管理策略。
结语:房地产企业的发展过程是一个充斥着各种风险的活动过程，因此，房地产企业应构建科学的风险评估体系，提高其抗风险能力。本文从四个层次分析房地产企业风险，梳理出科学、全面的风险评价维度，提出一套易操作、有实效的风险评估流程，使大多数房地产企业都能够尝而试之，从而逐步形成风险管理理念，有效管理企业风险。
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