作为中国房地产行业的标杆企业,万科的一举一动都备受关注,影响力不言而喻。
近日,券商兴业证券发布了关于万科10月数据的电话会议纪要,里面提到了万科对房地产市场的一些看法和预判,以及万科前10月的销售数据及监控城市的销售情况,信息量较大。
对于明年的房地产市场走向,万科认为明年是房地产市场的“小年”,核心支撑点如下:
核心观点
1、明年调控政策放松的可能性很小。
2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降,销售面积和销售金额双降。
3、不同城市分化会很明显,一二线城市房价难以上升,因为经过2016年的大涨,市场本身承接力弱化,加上政策调控,增长会有限。但是继续下调的风险也不存在,因为调整从2016年第四季度就开始了,持续很久了。
4、三四线城市也要分开看,在环一线城市周边的三四线城市,会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市,会降价。
在“房住不炒”的基调下,房地产市场将持续一段时间的低迷。纵观整个调控路径,调控先从一二线开始,再到环中心的三四线城市,然后到二三线城市蔓延。今年一线城市北上深房价与成交量双双回落,明年该轮到二三线城市了。
房价长期看人口,中期看土地,短期看金融,一旦政策不放松,那些人口输出较大的弱三四线城市房价将会回落,环一线城市周边的三四线城市房价会比较稳定,一二线城市房价则难以上升,处于横盘状态。
而且,最近的几个数据也显示明年的房地产市场将继续保持降温状态,房价难以上涨。
1、前10月全国商品房销售面积和销售额涨幅均有所回落,涨幅收窄。具体来看,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,增速比1-9月份回落2.1个百分点。商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2个百分点。
可以看到,从去年到今年10月,商品房销售面积和销售额增速都是在下降的,中间有几个月有所回暖,但整体是回落趋势,明年的调控政策也不会放松,三四线城市去库存的任务完成得差不多了,销售面积也会降下去。
从今年3月份之后,贷款首付的要求提高,实际利率上升,刚需买房首付成本增加,万科认为,明年的销售还进一步会放缓。随着政策的冲击,加上明年是房企还债大年,开发商会面临一定的市场压力,撑不住的房企估计会以价换量。
2、M2增速创27年新低,这也是一个信号。11月13日,央行公布最新数据,截至10月末,广义货币M2余额165.34万亿元,同比增长8.8%,增速创历史新低。10月份社会融资规模10400亿元,新增人民币贷款6632亿元,均不及预期。
“财经女侠”叶檀认为,M2增速创27年新低,货币进入稳定期,意味着房地产也将进入稳定期。今年以来,M2增速逐级下降:今年1到4月增速在10%以上,5月份以后,降为个位数,而且逐月震荡走低,跟以前广义货币动辄两位数以上的增长不可同日而语。只要M2在两位数以下,房地产回到黄金时代难上加难。