HK上市地产公司一块地投资20亿收入150亿，房地产行业究竟是不是泡沫？

2008年，在全球金融危机背景下，香港上市公司融创，在楼市最低点以20亿元在北京拿下一块地，做了西山壹号院，这一项目在三年里卖了150亿元，成为融创的第一桶金。
大家都说货币超发，房价泡沫，
但是，看起来收入实实在在呀！
房地产行业究竟是不是泡沫？

消费者按揭贷款，贷款成功的话,银行是把贷款额一次性打给开发商的.消费者还需把首付款打给开发商.
这样，一般贷款年限都是20--30年，取较低值20年，也就是2011年房子的按揭贷款银行有没有风险，贷款基本到20年后消费者才能够还清，这样计算来说有没有泡沫要到2031年银行才知道。

20亿是拿地钱，150亿是房钱（包括地和上面的房子），二者不是一回事，谈不上泡沫

投资20亿，应该还需要加上贷款

1)2008年获取土地成本20亿元。
2)看一些资料，43万方建面，主力公寓和别墅，按3500元/平米成本计算建设和装修成本是15亿元。
3)假设是2013年开售并资金回笼，至今基本完成，可以大概按7年计算资金成本，一般房地产商会用资金池拿地，有地后用开发贷，2008年至2013年利率还不算很高，假设综合成本7%，以全资金简单计算利息是（20+15）*7%*7=14亿元。
4)管理费用和营销费用，看管理能力、广告和销售中介机构有多狠了，待定。
5)土增、契税、所得税等税费，跟着收入走，综合估算，可以假设为收入的25%，即37.5亿元。

上述加总，刨除管理和营销费用后的成本和税费大概为86.5亿元。再假设08年至今项目的管理费用和营销费用为每年3000万元，则大致全成本约为90亿元。即项目8年赚60亿元。对比其他行业，盈利能力肯定算强的了。

根据PR模型，可计算出泡沫量为：file:///Users/lihongjie/Desktop/屏幕快照%202018-01-29%20上午11.59.18.png

广州，苏州，上海，北京，南京，该六座城市的平均泡沫度达到了56.0%。虽然处于较高水平，但总体来说房地产泡沫仍然处于可控范围内。